深圳商业地产投资回报率高 发展前景广阔

近年来深圳楼市发展得如火如荼，物业价格不断攀升，但在楼市结构发展中基本以住宅为重心，住宅市场的快速发展光环基本上掩盖了商业地产，但是，在2009年11月17日市登记中心下发“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》(深国房[2007]254号)”表现：持续多年的商业地产限外令正式取消，由此，商业物业也迎来了自己的春天。加上近期中央对住宅市场的调控，对投资客的打压，会将很大部分资金从住宅市场剥离出来，由此，对于投资客有无法抵挡的楼市而言，尤其目前我市的商业物业相比住宅的价格还处在低洼，由此，我们有足够的理由相信，从2010年开始，深圳商业地产将迎来历史性的发展机遇。

深圳商业发展情况

从历年全市商业的供应与需求来看：我市的商业物业一直呈供大于求的局面，从2004年到2009年，我市总供应写字楼和商铺的量为877.8万平米，但在需求量上，从2004到2009年共成交了421.8万平米，仅消费了一半的供应量。在商业物业的价格上来看，也是呈一路攀升的局面，以写字楼为例，2009年写字楼成交均价24948元/平米，与2004年成交均价10119元/平米相比，上涨了147%。相比而言，商铺类表现相对较弱，2009年商铺成交均价20092元/平米，与2004年成交均价12617元/平米相比，上涨了60%。深圳商业物业经过近20年的发展，从各区域发展规划的不同，形成了不同成熟度的商圈，目前就我市的商业商圈根据发展成熟度来可分为三类，一是成熟商圈：以商业为主的金三角“东门-人民南-宝安南”、华强北；二是以写字楼为主的热点商圈：福田中心区、车公庙、南山中心区、前海商圈、；三是潜力商圈：宝安中心区、龙岗中心区。

深圳商业物业也是在最近几年才得到了突飞猛进的发展，尤其是经过前一轮的楼市调控后，在2009年政策的扶持下，深圳商业在大环境的作用下，得到了迅速发展。根据国土局数据统计，2009年写字楼物业新增供应约90.8万平米，同比上涨约50.8% ，成交面积48.5万平米，同比上涨132.75%。2009年商铺类物业新增供应约43.1万平米，同比下跌约32%。成交面积约19.5万平米，同比上涨5.87%；2009年写字楼和商铺的供应情况如下：

商铺类物业：供应区域以龙岗、南山为主，供应类型以社区商业（住宅底商）为主。

写字楼物业：供应区域以龙岗、南山为主。供应方式销售和租赁比例相当。福田中心区甲级写字楼主要以租赁为主或售租并存，南山和关外两区多以出售为主。

2010年商业物业成交特点

随着商品住房投资价值减弱，消费者对投资物业的观念也逐渐转变，在防通涨的预期下，消费者逐渐将投资住宅的资金转移到商业上，以求货币的保值、增值。加上2009年年底对限外令的取消，商业物业的成交也逐渐活跃，2010年第一季度，我市成交商铺1810套，成交面积为15.2万平米；成交写字楼751套，成交面积为9.31万平米。在价格方面，普遍呈现上涨，2010年第一季度写字楼的成交均价为24710元/平米，与2009年全年的成交均价格相比，基本持平；商铺的成交均价为36416元/平米，与2009年全年均价，上涨了81%。