成都商业地产群雄逐鹿 从众效应暗藏风险

今年年初,随着国家宏观调控政策的密集发布,房市宏观政策紧缩进一步加重市场观望情绪。对此,有专家认为，二套房首付收紧等政策出来后,住房遭急刹,商铺、写字楼等商办项目则会暴涨。业内人士则表示，如果把住宅市场和商铺放在一起考虑的话,国家宏观调控对于住宅投资型需求的遏制会使一部分资金流入商铺市场,在一定程度上会滋润商办市场。

未来综合体“暗战” 商业地产大跃进

万科、绿地、保利等先后跻身商业地产大军。这似乎正在印证一个传了很久的业内预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

在对成都商业地产可预期的城市利好和可控制的经营风险评估后，一大批资本实力强大、运作模式成熟的大型企业快速加入未来综合体的暗战：华润、保利、中粮、花样年、凯德、龙湖……每一个综合体背后的公司都有其不可模仿的核心特质。但主角的变化，暗示着这场由一流资金、运营、招商实力企业参与的未来综合体之争，将成为促进成都商务模式升级的快速引擎。

商业地产井喷态势  从众效应风险四伏

有业内人士表示，对于投资者的热捧和开发商看重的“政策调控”避风港，商业地产的不确定性仍然让成都地产业感到忧心。这种类似于大跃进的商业地产开发将很大程度上考验新兴经济中心的承担能力，如果没有政府政策的引导，很可能出现消化不良的局面。2010年的大量供给能否促使政府出台更为强大的优惠措施呢？

“商业地产量将大得惊人，绝对是史无前例的”，业内人士介绍,成都商业地产呈现出井喷态势，错位发展才更合理，像南延线类似商业体应该谨慎，未来有20多个购物中心的存在，竞争会相当激烈。

此外商业地产一般建设周期长，融资渠道的通畅与否，蕴含着一定的金融风险；商业地产由于得不到长期贷款，开发商普遍采用的售后返租，分割产权出售经营方式，也蕴涵着一定的社会风险。

扎堆开发商业地产是把“双刃剑”

动辄十几万平方米的城市综合体已经让消费者们司空见惯，这些汇集购物、休闲、餐饮娱乐于一体的庞然大物的确为消费者带来了相当多的实惠。但目前入驻成都的商业地产项目或者远离市中心，或者过于集中，花在路上的时间越来越长，也让消费者的购物成本升高。以城东为例，近两年城东的发展迅速，除了大量高档住宅外，还规划了大量的商业配套设施。形成建设路商圈。可以预见，二环路建设路口及万年场路口，将来都会是交通压力非常大的区域。

世邦魏理仕统计数据显示，2010年成都写字楼市场将步入供应急增的阶段：在2009年新增29.3万平方米供应量和存量达到130.7万平方米的基础上，2010年新增供应量预计达到75.8万平方米。未来成都优质商业市场由于受到新增物业位置的影响，平均租金将有所调整，但仍将保持在一定高位。空置率短时间内会出现一定程度的上升。可以预见，成都商业地产的开发前景是“任重而道远”。