香港写字楼将成未来全球租金升幅最快市场

国际物业顾问DTZ戴德梁行指出，香港写字楼市场在2008至2009年间租务开支跌幅属全球最大地区之一，以致本港写字楼租务开支排名在亚太区跌至第2，在东京之后，全球排名则属第4；然而由于经济好转刺激租务需求回升，加上中央商务区供应相当紧绌，预料在2009至2013年之间，香港市场的租务开支将会明显出升，升幅为全球之冠。

DTZ戴德梁行《全球租务开支调查报告》以全球47个国家共116个商业区办公室的使用空间情况，调查各个市场根据每个工作间的标准计算出在2009年的租务开支，以及其未来走势。以当地货币计算，全球有90个商业区（占总数78%）于2009年的平均租务开支较之前一年下跌，而在2008年这个比率只是21%；撇除去年有13个商业区租务开支维持不变及两个商业区资料不详，全球仅有11个商业区的租务开支较前年有所增加。事实上，以美元计算，最新报告中首10位的商业区，只有一个的租务开支高于2008年，大部分市场租金下跌，少部分市场租金维持不变，这反映出环球金融风暴在2009年间对全球最繁荣的写字楼市场造成沉重打击。

2009年间全球租务开支排名首10位的商业区中，伦敦（西区）重占榜首位置，以每年每个工作间花费21，420美元的租务开支，成为全球最昂贵的写字楼市场，其次分别是东京（中心五区）、华盛顿、香港及日内瓦。DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：”伦敦西区今年重踞榜首，主要因为该商业区于2008年经历了突然但短暂的租金调整期，及后租金回升；反观东京及香港，租金是于2009年间下跌，下跌期较长。华盛顿因为政府机构及企业对写字楼需求强劲，加上当地写字楼空置率属全美国最低地区之一，故其租务开支排名较高。日内瓦是唯一录得租务开支出现按年增长的商业区，当地取代了第6位的巴黎，成为欧洲大陆最昂贵的写字楼市场；纽约（中城区）今年微跌一级至第7位，苏黎世、波士顿及法兰克福是本年新入十大的市场，依次排名第8至第10位，而杜拜、阿布扎比及新加坡则跌出十大。”

陶先生续称说：”本年十大商业区中，欧洲城市占了一半，另有3个商业区位于北美，其余两个位于亚太区，这显示西方与亚太区的商业区在工作间的使用习惯、楼宇设计、写字楼性质等方面都有重大分别，西方商业区的工作间因应行业需求，故此面积普遍较大。另外，各地市场在2009年间的变化，以及各种货币兑美元的汇率浮动，均会影响每个商业区的排名。”

近年租务开支显着上升的基辅（第71位）及新加坡（第43位），在最新的报告中排名大跌。以美元计算，两个市场在去年的租金分别按年下跌了51%及49%，旧金山则以按年跌47%排名第3。陶先生说：”新加坡写字楼市场受到环球金融风暴严重影响，租务需求大减，碰上新供应又告落成启用，令租金水平大为受压，租务开支亦远较前数年为低。基辅同样由于金融风暴令写字楼需求缩减，吸纳率明显减少。”其它地区如杜拜（第11位）及莫斯科（第36位）在2009年租务开支亦较前年分别跌了34%及42%。

尽管环球市场去年普遍录得租务开支缩减，但仍有少数市场的开支上升，当中首推墨西哥的瓜达拉哈拉（第99位），按年开支以美元计算上升48%；其次是阿德莱德（第80位），以及里约热内卢（第53位），两地均是按年升32%。陶先生说：”优质写字楼供应有限，加上其它费用及开支增加，均是这些地区租务开支上升的主要原因。”

本年新入选报告的市场有4个，分别是美国亚特兰大的巴克海德商业区（第90位）、沙特阿拉伯的Al-Khobar商业区（第100位），以及两个中国大陆城市成都及杭州，两地同列第105位。陶先生指出：”当全球焦点集中于中国的经济成绩时，中国大陆发展较成熟、基建设施较好，以及消费能力较有基础的二线城市，亦逐渐在国际商业市场的舞台上崭露头角。以成都而言，当地写字楼新供应缺乏，年中出现租金调整，以及市场出现一段较长的免租时期，令该地空置率自2009年第1季度开始下跌，跌势直至去年第4季度才放缓。杭州方面，浙江省的私营企业经济开始回稳，刺激就业率上升，写字楼租务需求亦较前有所增加，不过，新一轮甲级写字楼供应即将推出市场，预料届时空置率将受到些微影响。”

大中华地区市场的排名方面，上海（静安区）（第61位）及上海（浦东）（第77位）继续是中国大陆最昂贵的写字楼市场，超越北京（第91位）、深圳（第95位）及广州（第101位）。上海市场由于在2009年间出现了大量新供应，合计超过41万平方米，令租金升幅受压。北京情况亦相同。香港去年的写字楼租金亦是跌幅显着，但与北京和上海不同的是，香港中央商务区的供应十分缺乏，租金水平较能企稳。两岸关系好转惠及台北写字楼市场，加上当地于去年并无过度供应，令台北（信义(论坛新闻)区）与里约热内卢同列第53位。

香港拥有地理位置上的优势，又是开放的国际金融市场，香港写字楼市场因而能够蓬勃发展，吸引各地公司前来拓展业务。陶先生解释说：”根据香港政府最近公布的数据，政府于2009年协助了265家境外公司在港开业或扩充业务，打破了历年纪录。这些公司来自海外、中国大陆及台湾，选址香港反映了这些公司对香港发展的信心，愿意在香港拓展其于大中华以至亚太地区的业务。现时更多欧美企业将业务重心移至亚太地区，一方面是看好亚太区的发展潜力，另一方面是西方市场的经营成本越来越高，这股潮流将有助香港市场吸纳更多海外企业前来进驻，进一步推高未来本港写字楼租务开支。”

以美元计算，预计今年全球十大商业区以工作间为标准的租务开支会继续增加，唯东京（中心五区）及法兰克福在本年的租务开支预料会减少2%到5%，日内瓦、苏黎世及纽约（中城区）则暂时没有预测数据。十大商业区中以香港的租务开支升幅前景最好，年度将增4.3%，然而环顾全球则以伦敦（市中心）预期升幅最高，达12.4%。大中华区方面，香港在今年的租金升幅虽高，但将不及广州的8.07%；上海（静安区）因为新供应充裕，租务开支升幅预料为1.18%。

本年报告首次加入直至2013年的租务开支趋势预测。以全球各大地区来看，亚太区将会是未来数年间租务开支上升最快的地区，平均年度增幅为2%（以美元计），然而区内各市场的开支变化将各有不同。陶先生说：”经济逐步好转，预计今年香港写字楼的需求将会上升，加上供应紧绌，将令香港成为2009至2013年间环球写字楼市场之中租务开支升幅最高的商业区，平均年度升幅为8.82%，伦敦（市中心）及广州将以6.69%及4.84%的平均年度升幅分占第2及第3位。大中华地区方面，预料北京及成都的写字楼租务开支在未来数年也会录得高于全球平均的年度升幅。”

2009年，本港甲级写字楼市场受到环球金融海啸的冲击，各区的吸纳量均有所减少，空置率上升，租金跌幅较大，然而接近年末时，本港市场逐渐回稳。回顾去年年初时，中环/金钟的每月实质呎租较金融风暴前的高峰水平──每呎122港元下跌了约22%，其它地区的租金亦下跌，唯跌幅较小。在业务减退影响下，公司纷纷收紧开支，当中不少自中央商业区迁移至九龙东这类周边写字楼市场，成为当时的主要趋势。自2008年第3季度开始，本港大部分地区的写字楼吸纳量便为负数，港岛区的吸纳量更跌至去年第2季度的-621，920平方呎低位，反映市况严峻。不过，从第2季度末开始，经济衰退的步伐减慢，企业经营状况渐趋稳定，恶劣的写字楼市况亦有所纾缓。至第3季度，市场开始出现一些楼面较细小的承租个案，主要位于中环及九龙东。全港写字楼市场的负吸纳量开始得到改善，中环的租金亦止跌。

2009年第4季度，港岛各区甲级写字楼市场合计的负吸纳量进一步得到纾缓，自第3季度的-242，994平方呎，至第4季度的-143，462平方呎。中环/金钟的吸纳情况明显胜于之前一季，吸纳量自-170，604平方呎纾缓至-50，400平方呎，可见该区的租务活动快可回复至衰退前的水平，与香港近月的经济表现互相吻合。DTZ戴德梁行北亚区商业部主管彭玛先生评论说：”金融机构特别是对冲基金成为本季度中环租务需求的主力，它们以及大陆企业在港开设办事处将成为未来中区写字楼的重要趋势。”九龙东的吸纳量亦有改善，自第3季度的12，747平方呎急增至75，630平方呎。彭玛先生说：”九龙东持续是尖沙嘴及湾仔/铜锣湾等地区的公司迁址的首选地点。港岛区以至全港写字楼的吸纳量在本季度仍为负数，主要由于部分承租个案尚未正式迁进新址，造成时间与吸纳量记录上的差异。我们预期来季这些公司正式迁入后，本港整体的吸纳量将会增加。”

空置率的改善逊于吸纳量，但大部分地区的空置率在本季的升幅均已减慢。中环/金钟的空置率较上一季度微升0.2个百分点至5%，升幅小于第2至第3季度的0.7个百分点。在湾仔/铜锣湾及港岛东区，空置率的升幅为0.4至0.5个百分点，亦小于之前的季度升幅，然而湾仔/铜锣湾的空置率仍达7.4%，为全港最高。尖沙嘴有不少公司于本季度迁出，令其空置率上升0.8个百分点至6.5%，与上环相同，但上环的空置率是自去年第2季度起便下降。大量公司迁至九龙东，令该区的空置率减少0.7个百分点至21.4%。彭玛先生说：”各区写字楼空置率的升幅在第4季度已减慢，预料空置率在2010年可逐步下降。”

租金在2009年最末一季的表现较为正面，大部分地区都保持了第3季度的租金水平，中环/金钟及港岛东的租金更出现了6个季度以来首度回升。中环/金钟的每月实质呎租为81港元，按季升1.3%；港岛东的每月实质呎租亦按季升1.4%至25港元。彭玛先生指出，本季租金走势反映业主仍然观望本港于今年的经济发展，故对加租普遍比较谨慎；但位于主要商业区的业主则较看好写字楼市场的前景。他说：”中环/金钟的租金自去年第3季度已开始回稳，而随着香港及内地经济转好，中环/金钟的写字楼租金走势亦持续改善。”彭玛先生表示，截至去年第4季度，中环/金钟的租金按年已下跌了23.1%，跌幅属全港各区之冠；湾仔/铜锣湾以按年跌21.8%排第2，尖沙嘴则以按年下跌16.6%排第3。他说：”环球金融危机过后，租赁需求减退，租务活动减少，本港主要写字楼市场严重受压，但中环/金钟已出现更多复苏讯号，其它市场的表现则仍然沉寂。”

彭玛先生续称：”在经济发展稳定的情况下，我们较为看好中环/金钟的租金走势，在未来6个月将有约5%的上升空间。港岛东的优质写字楼空间越来越受到市场欢迎，其租金升幅约为0%至5%；尖沙嘴及九龙东租金走势料横行。至于在尚有一批新供应将推出市场的湾仔/铜锣湾，租金升幅仍有压力，在今年上半年或还有0%至5%的下跌空间。”

DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤先生指出，在较沉寂的湾仔/铜锣湾及港岛东地区，写字楼退租空间存量在第4季度并无明显增加，在上环、中环及金钟等地反而略有增长。阮先生说：”退租空间存量微升，或与公司迁址的时间差距有关，而各区退租空间存量与上季分别不大，反映本港写字楼市场租务活动稳定，预料这也会是2010年的趋势。”

阮先生续称：”今年写字楼新增供应较去年稍增，待推出市场的楼面共有215万平方呎，当中最教人注目的是环球贸易广场第3期，将提供80万平方呎楼面，令九龙站的写字楼市场的发展更加成熟。另外，中环亦有一项重建项目，将提供18万平方呎楼面，但预料中环优质写字楼供应短缺的情况短期内不会有重大改善，为租金增长带来支持。”

彭玛先生总结道：”过去一年，本港及海外经济陷入衰退，我们看到香港写字楼市场也受到租务需求减退所影响；但及后中国大陆的经济带头复苏，则为本港地产市道的发展带来支持。展望将来，经济情况仍是决定本港以至海外主要商业区地产市道的主要因素，预料逐步恢复的租务需求，以及仍然紧绌的供应，将成为本港中央商业区写字楼租金上调的基础。公司仍将继续小心控制开支，但在商机改善的氛围下，更多公司将会扩充业务，令本港写字楼市场受惠。”