昆明商业地产汹涌放量调查 有待考验
近日，世界第一高楼迪拜塔正式落成的新闻甚嚣尘上，但其可能沦为“无人区”的消息也让业界开始关注商用物业奢华背后的风险。连日来，记者走访了昆明刚刚进入运营或已经运营一段时间但还未成熟的十余个商业、写字楼项目。调查中记者发现，在商用物业楼盘供应量激增，部分楼盘甚至取得了不错销售率的情况下，昆明商用物业的招商、运营情况却不是那么乐观，前期规划不充分、产品同质化严重、运营经验不足等情况多少成为困扰新推商用物业楼盘的难题。业内人士表示，目前部分商用物业项目已经在招商阶段有了不错进展，成绩值得肯定，但未来进入运营阶段后的情况如何，还有待市场的考验。
1 现状调查
商业项目运营能力急需提高
供应量大增 卖得也不错
据记者初步统计，去年以来，昆明楼市供应的商用物业楼盘有实力大学城商业中心、中国·昆明螺蛳湾国际商贸城、南亚风情·第壹城、中央金座、欣都龙城、俊发中心、经典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾、顺新时代、财富一号、豆腐营13号、昆明老街、顺城等不下20个新盘、次新盘面市或进入运营阶段。至祥置业(昆明)研究中心介绍，去年昆明房地产市场共推出19个商业楼盘，新增商铺供应量为2739套。总体来说，去年以来，昆明商用物业的供应量非常之大。而据了解，随着城中村改造的不断推进，更多商业经过改造后将以集中式商业的方式面市，商用物业的供应体量仍会大幅提升。
巨大的供应量对应的是不错的销售率。由于去年楼市行情的绝地反击，作为重要投资型产品的商用物业也成为一些投资客眼中的“香饽饽”，中国·昆明螺蛳湾国际商贸城、顺新时代、财富一号等多个楼盘销售或出租情况都很不错，实力大学城商业中心400余套商铺甚至开盘当日即售罄。
招商初显成效 运营尚需时日
“目前，昆明很多商用物业项目还没有进入实质性的运营阶段。”昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，顺城、中国·昆明螺蛳湾国际商贸城、南亚风情·第壹城等进入前期招商阶段或者刚刚进入运营的楼盘，由于有地段或政府支撑等优势，前期的招商效果还不错，未来的运营情况将会朝什么方向发展，则很难预料。
业内人士也表示，前期规划不充分、产品同质化严重、运营经验不足等问题，一直困扰着昆明商用物业市场。
“运营情况如何至少还需要一两年的时间才能显现。”云南集成广福房地产开发有限公司营销中心总经理丁夙介绍，商用物业的运营对开发商的资金实力、资源整合能力、人力资源储备、规划设计等方面的要求都比较高，是对开发商或运营单位综合实力的考量。目前，昆明的商用物业市场总体来说并不成熟。
记者在位于彩云北路的新螺蛳湾踩盘时注意到，在项目前期的大力宣传以及周边新螺蛳湾公交枢纽站运营等利好的刺激下，目前新螺蛳湾的人气已经得到大力提升，餐饮、货运等配套服务也在不断丰富。但在对商户的采访中，记者了解到，位于三、四层等较高楼层的商铺生意仍没有太大起色，商气还需要一段时间的培养。在顺城、昆明老街等也已经进入运营阶段的商业楼盘，记者也注意到，前来熟悉新环境的消费者不少，但真正出手购物的消费者并不多。此外，一些前期定位不准、招商不力的商用物业项目，更仍在生死线上挣扎。
商气的不断培养以及后续长期的运营将继续考验昆明业界的智慧。丁夙建议，在后期运营过程中，开发商或运营单位能加强与商户之间的沟通，共同解决运营中可能遇到的各种问题，共同承担运营过程中的压力。
2 价格走势
商用物业价格一路上行去年写字楼涨幅最大9%
价格总体上行是去年昆明商业物业市场的一大特点。来自风之铃房地产研究中心的数据显示，去年全年昆明一手写字楼的价格较为平稳，售价在7000元/平方米上下浮动，最高出现在去年的5月，均价达到了7500.26元/平方米。与价格最低的1月份相比，涨幅约为9%。一手商铺的发售均价则在15000元/平方米以上，最高达到了去年7月份的15839.27元/平方米，最高和最低月成交均价相比，涨幅约为5%。去年商铺的价格波动较为明显。
具体来看商业市场。至祥置业(昆明)研究中心介绍，去年商铺每平方米的销售价格大概在7000-60000元的范围内。在社区商业、主题商业、专业市场以及综合商业四种商业业态中，主题商业与综合商业的价格偏高。以12月份为例，主题商业价格为2.8万元/平方米，综合商业价格更高为3.19万元/平方米。
在租金方面，去年新推的写字楼和商铺的租金均有一定程度的上浮，特别是区位优势明显、配套高端的物业。以俊发中心和顺城双塔为例，周边一些写字楼每平方米的租金价格仅在几十甚至十几元，而它们的租金水平均在100元/平方米以上。
针对去年商用物业价格的整体上行，至祥置业(昆明)研究中心分析，去年整体市场行情好，商用物业又具有不错的投资价值，由此促成了去年新增商用物业项目销售的火爆，不少商业楼盘一经推出即售罄，也带来了价格的上涨。也有业内人士进一步指出，去年商用物业价格的水平仍有待经受市场的考验，一些脱离了实际市场价格的项目，可能因为价格虚高，而面临有价无市的尴尬。
3 开发商访谈
招商难、运营更难
在商用物业项目的操盘过程中，可谓招商难，运营更难。丁夙介绍，说招商困难，主要是因为对项目进行全方位分析之后，需要了解项目的资源条件是否与市场需求相匹配，全面了解市场需求，并把对应的商家招揽进来。运营则涉及到开发商或运营单位与商户之前较长时间的磨合，能不能留住商户，能不能在较短时间内提升项目人气，将考验开发商或运营单位在资金实力、经营等方面的综合能力。
去年3月，位于广福路4公里处的广福商业中心已经陆续有商家开业。“但由于有严格的业态规划，确定入驻以及被批准进驻的商户们陆续进来，所以没有进行统一的开街仪式。”作为开发商一方的丁夙介绍，去年底，整个商街才全部完成招商并入驻。
到目前为止，项目4万多平方米的写字楼已经销售一空。丁夙表示，5栋写字楼采取以栋为单位的销售策略，主要目的在于通过优质的办公需求客户，提升项目的档次，并对片区商业以及整个片区的提升起到拉动作用。
据记者了解，从前期准备、启动招商，再到目前商家的陆续入驻，广福商业中心商业和写字楼的运营均用去了一年多时间。但目前小区以及整个片区的人气还有待提升。
“商业在初期运营过程中要注意两个关键要素。”丁夙告诉记者，一是及时了解政府对片区的规划。一般来说，市政规划很难预期。如果商业刚刚推出来时，就因为市政规划原因需要开膛破肚，或者周边的关联性较大的道路要进行施工，对商气的培养就有很大的不利影响。第二是在前期入驻商家的选择上要慎重，精品化的商业最好先找那些正在开店并打算开分店的商家。运营能力如何、对市场预期是否合理等，都将考验商家在初期的运营过程中的承受能力，不成熟的商家也不利于市场的稳定以及商气的培养。
云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚有着运营上东大街的经验，他很重视商业项目的前期规划。他认为早期规划中，商业业态的理念、业态分布等都要非常明确，柱网如何分布等前期硬件配套也要做到位，策划精准才能保证后期招商、运营的顺畅。
此外，丁夙认为，招商不能一味地追求主力店的形式，还是要根据项目的定位招商。如果是特色商街，红酒吧、咖啡吧等特色业态的引入就非常重要，不一定要有主力店。
4 业内观点A
六大不足 难引“凤凰”来
根据规划，25米以上道路旁的住宅底层不得设置零星小商铺，商业设施应相对集中设置。较大、超大体量的商业开发将成为未来发展的趋势。与此同时，随着昆明都市经济的不断推进，昆明房地产市场上写字楼也逐步放量。业内人士表示，未来商用物业的运营将是昆明楼市面临的一道难题。如何破解难题，省外商业运营机构对昆明商用物业有哪些看法，又能给昆明业界带来哪些观点，摩根商业地产云南区总经理范铭辉以及副总经理易涛日前特别做客本报，详解了昆明商用物业市场存在的六点不足，并建议昆明商业物业项目应该加强专业性，招商应该做在规划立项之前。
一 对商用物业的理解不足
“首先在于对商用物业的理解和认识的欠缺。”易涛表示，商用物业应该是一个融资平台，比如，在城中村改造项目打造的城市综合体中，项目的利润点应该是商业，而不是住宅销售。
在长期与开发商打交道的过程中，易涛发现，昆明不少开发商对商用物业的理解普遍不是很清晰。很多商用物业的开发商是从开发住宅地产转型过来的，开发、运营的理念仍停留在住宅地产上，销售、迅速回笼资金仍是他们运作商用物业项目的重点。另外，对商用物业的理解也停留在浅层次，你是城市���合体，我就是次级区域中心，其实说来说去都是多种物业的简单组合。
易涛表示，与住宅物业不同，商用物业项目更强调系统性，对开发商的前期如何定位、资金实力、如何与资金市场对接、后期运作等诸多方面都有较高的要求。
“事实上，昆明房地产市场的关注点已经转向物流、商贸，并不是传统的住宅开发。”范铭辉认为，昆明开发商的转型势在必行。
二 同质化问题严重
近几年来，昆明楼市对城市综合体的宣传大行其道，不少号称“shopping mall”“living mall”的新盘层出不穷。各种所谓综合体的大量面市，带来的是昆明楼市日益严重的产品雷同、同质化问题。全能传媒(上海)公司王利军介绍，目前招商同质化的现象已经比较明显。首先是业态扩张的同质化，比如，同一片区内多个新项目内都吸引了电影院入驻。
易涛分析，由于在开发思路、产品设计、后期经营等方面没有较大差异，导致多个项目后期入驻商家或企业出现严重同质化现象。这种集体趋同的做法，将制约整个行业的发展。他建议，开发商前期就应该做好差异化、特色化的定位。
三 不清楚商业的综合价值
“商用物业与住宅是一体的，具有很强的联动性。”范铭辉介绍，一般来说，综合物业开发是通过商用物业开发来提升后期住宅的价值。现在昆明不少开发商的做法则是，先用并不是特别高的价格卖住宅，回笼一部分资金，之后才是进行商用物业招商。这说明开发商们的底气不足，对商用物业运营没有足够的信心。
易涛表示，在综合项目的营销过程中，需要改变以往先卖住宅的思路，其实住宅销售的风险较小，只存在定价的问题。先考虑运作较难的商用物业这块，如果成功运作，后期住宅的价格能得到很大提升。顾刚也表示，招商、运营做得好，可以带动销售，提升租金，甚至还将提升整个片区价值。
“如何做到与周边商业业态的互补、联动，商用物业的运营单位也需要深入考虑。”邓晓盈表示，与周边商业的共赢，也是商用物业项目综合价值的一种体现。
四 规划与招商“倒挂”
不少开发商运作商用物业一般是先找规划单位，然后报批，之后招商，走的是先产品后找市场的路子。有着不少商用物业楼盘操作经验的易涛表示，操作商用物业项目更为科学的操作流程是：了解商家需求应该在项目进行规划立项之前。首先，根据规划条件，了解市场行情、主力商家的店面需求。有了这些前期准备工作之后，再在如何实现项目价值的最大化方面下功夫，仔细规划，然后报批。形成了清晰的运作模式之后，可以采取先期销售部分次要商业、大部分持有的方式，用回收的部分流动资金用作后期的运营费用。
“还是应该招商先行。根据商家的要求，采取定制性做法，适当增、减持卖场面积，确定写字楼产品的档次。”邓晓盈介绍，目前昆明商用物业主要的模式还是先引入主力店，然后通过主力店来带动项目的其他招商，并吸引市场对住宅的关注度。
五 产品与市场不对接
一般来说，12年能收回投资，对投资客的吸引力最大，最多是15年。如果商用物业项目的定价大大超过周边物业的租金价值、售价，这样的产品除非软性配套做得非常出彩，否则产品无法与市场对接起来。据了解，呈贡新城的商铺每平方米售价已经上万元。
易涛给记者讲了一个比较有趣的现象：一方面是昆明本土企业大规模赶赴省外招商，另一面则是一些品牌企业在异地拓展因无法找到合适的场所而搁浅，这也是产品与市场没有实现很好对接的例子。
六 不善于合作
“昆明的开发企业还是很愿意合作的，他们不惜远到省外去招商。但关键的问题在于，昆明商用物业产品设计不专业，开发商也不愿意分利。”易涛表示，正是因为产品、理念等各方面问题的存在，昆明商用物业项目的省外招商之路走得一直不是很顺畅。
5 业内观点
保险资金流入或提升消化力
去年10月1日，新《保险法》明确规定允许保险资金投资不动产。据了解，早在政策出台之前，一些保险公司就已经通过自用名义购买写字楼，或通过集团旗下信托、资产管理公司“曲线”进行房地产投资。专家测算，允许进入不动产投资的保险资金量至少近2，000亿元。邓晓盈分析，大量资金流入房地产市场，将对城市商业、写字楼等商用物业产生巨大的推动作用。未来昆明楼市将有超大体量商用物业项目面市，保险业的入驻可能对市场的消化起到一定作用。
“其实很多公司都有自己的写字楼。并且，从租金水平看，一些较高水准的写字楼项目定位已经超出了本地企业的承受能力。”王利军表示，未来面市的商用物业体量非常大，而在运营方面更有保障的项目，更能在市场竞争中取胜，吸引到更多的商户以及企业。王利军表示，在总体回报不变，适当将返租期限延长到5年，这样即使每年的返点减少，而由于运营的时间被拉长，商户以及企业的信心都将大增。此外，一些大铺、不好卖的铺可以采取带租约的方式发售。
6 发展之路
招商先行 “特色运营”需重拾
按照规划，今后几年时间内，昆明仍有大量商用物业体量上市。而商用物业项目所存在的同质化、招商滞后等问题如果解决不了，肯定难逃：招商无法进行、商业主题面临更改、空置率超高等厄运。业内人士表示，自持、招商先行、良好的运营等工作做好了才能实现商用物业项目的最大价值，而最为关键的则是前期的特色规划。
商用物业贵在特色。“在产品严重同质化的情况下，谁的资源丰富，谁有特色，谁就有更大的取胜几率。” 邓晓盈表示，前期基础好的项目未来的发展前景相对看好，比如在原有成熟商圈的基础上开发的项目，或者有一定特色的项目。没有这些优势的项目则可能经历较长的运营周期。另据中原地产(深圳)有限公司云南分公司总经理刘天旸介绍，深圳华侨城有一条临湖商业街，由于商业街的前期规划做得很到位，小区的建筑风情氛围、景观环境等被恰到好处地融入了商业氛围中。独特的意境营造，使得该商业街从内向型的社区商业转化成了外向型商业，成为了远近闻名的特色商街。
记者还注意到，餐饮业可是提升人气的“好帮手”，是商用物业项目前期招揽人气的活招牌。“餐饮业的租金虽然不高，但特别容易聚集人气。”有过在昆明老街运营经验的王利军表示，大主力店、餐饮企业的租金回报并不高，但它们对新项目人气的带动有很大作用。踩盘过程中，记者也注意到，顺城、昆明老街商业街区内，餐饮类商家的人气明显多于电器、健身等经营业态的店面。
王利军特别提醒，餐饮招商以本地品牌为主、适当考虑省外中餐品牌的做法将为前期招商等工作减少很多麻烦，招商不用一味地盯着省外的品牌餐饮企业，一是容易出现水土不服的问题，二是品牌餐饮对铺面的专业化要求比较高，可能难以嫁接过来。
此外，业内人士还建议，开发商或运营单位应该很好地把握商业开街时间，并在商街内配套更多人性化的服务设施；写字楼的开发档次必须符合周边的市场需求；需要加强与全国知名商业运营机构的合作，一是项目运营会更有保障，二是这些品牌运营机构有一定的合作资源。
典型项目调查
顺城：商业租金300-800元/㎡不等
调查：项目商业建筑面积达12万平方米，业态丰富多样，涵盖百货店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、咖啡厅、影院、超市等业态。定位的客户群体主要为城市中高端消费群以及家庭为单位的消费者。调查中，记者了解到整个商业体只租不售，租金范围在300-800元/平方米不等。踩盘过程中，项目的人气都颇高，但记者也发现，街区内指示牌、休闲区等人性化设置比较少。而多个开发式进出口的设计，也容易带来人流的流失。
办公物业方面。顺城双塔写字楼分为两栋地上26层高的建筑，建筑面积超过5万平方米，单层建筑面积约1240平方米，可划分为6个单位，销售均价13500元/平方米。整个项目销售率现已达到85%以上，入住率约75%左右。目前，南磷集团、分众传媒、中国银行、中俊投资、利达沣投融资、云景地产等品牌企业已确定入驻。部分单位已经在进行装修，仍在进行收尾工作，西塔二至三层的顺城酒楼也已经开业。
昆明老街一期正义坊购物中心：内街底层商铺均价约8万元/㎡
调查：项目占据南北全长1000米的沿街面，并与南屏广场相连，10万平方米商业业态组合为：60%百货、30％餐饮和10%娱乐。据工作人员介绍，项目仅出售少量商铺，内街底层商铺售价大约8万元/平方米。除餐饮业态出租外，正义坊购物中心基本采用联营方式管理运营。记者工作日晚8时走访发现，项目高层“天街”的餐饮和一层商业有一定就餐和购物人群，但其他商铺稍显冷清，人流量还有待提升。
俊发中心：每层最多容纳两家企业
调查：项目为5A甲级写字楼，全租赁运营。占地面积8000平方米，总层高为25层，是云南省首个全钢结构写字楼，物业服务邀请了国际顶级物业集团“第一太平戴维斯”作为管理顾问。单层办公面积达1600平方米，每层最多只容两家企业，租金从80-120元/平方米不等。项目目标入驻企业为投资类、金融类、地产类客户为主，目前已有国药控股、北京正东国际、农业银行、香港丰华投资集团、浙联地产、华夏地产、金康地产等企业意向入驻。
昆明傲城百货：主打年轻消费群体 还需养商期
调查：项目1-5层的商业空间，展示了一个具有时尚、潮流气息，并且集购物、娱乐、餐饮于一体的特色商场。针对不同品牌，项目采用出租与联营两种运营方式。一层的租赁价格每个月约150—250元/平方米。从去年12月19日开业至今，项目已完成全部招商、租赁工作。据记者周末走访情况看，因为开业不久等因素，该商场内人流量明显不足于同区位已运营多年的成熟商业，消费者也以年轻群体为主。
云南映象一、二期商业：社区生活服务业居多
调查：云南映象一期商业建筑面积约3万多平方米，商铺最小面积约20—30平方米，最大甚至到上千平方米。二期商业体量近1万平方米，上个月也已顺利交房。工作人员透露，一期商业开盘价格区间约1—2万元/平方米，已全面售罄，整体出租率目前80%左右，已开业的商铺以服务社区生活为主的商业业态居多，大部分是餐饮、中介、药店等。从周边中介机构了解到的情况看，一期商铺价格维持在2.5万元/平方米内，租金一层约为150元/平方米，二、三层40-50元/平方米不等。
中汇商业中心：主力店联动其他经营业态
调查：项目总建筑面积约5.45万平方米，汇集了餐饮、娱乐、超市等业态，只租不卖，沃尔玛超市承租面积为1.9万平方米。项目辐射众多小区，超过400个停车位实行全免费开放。
一红汇金城市商业广场：商业售价13000-15000元/㎡
调查：项目绿地率45.8%，机动车位约160个，非机动车位约200个。其中，公寓面积61-70平方米，商务公寓面积为191-263平方米，均价5300元/平方米左右。写字楼面积119-389平方米不等，一梯五户，单层配套4部电梯。商业价格为13000-15000元/平方米。