杭州最大办公楼交易 钱江边大蛋壳9.5亿易主
杭州一桥南，外形如蛋壳，曾被称为“亚洲第一单体建筑”的UT斯达康大楼已成为滨江的标志性建筑。12月下旬，一条来自IT界的消息震动了市场：UT斯达康公司(以下简称UT)把位于杭州滨江的大楼以9.5亿元的价格出售给中南建设集团。消息一出，IT界的人士纷纷感叹UT的起落，而让房产界感兴趣的是：这笔交易额如此巨大的买卖是否合算？
据了解，这是杭州历史上成交金额和面积最大的一宗办公写字楼出售案例。
9.5亿元意味着什么？这一票生意对双方是双赢的结局吗？
历经半年，寻觅接盘买家
根据UT提供给本报记者的一份资料，其实早在6月份，UT已开始寻找买家。“今年6月，我们决定寻找机会出售我们在中国杭州未充分利用的设施”，UT斯达康公司CEO和总裁皮特·布莱克摩尔(Peter Blackmore)说。
UT的员工对公司的卖楼并不感到意外。
12月下旬的一天，UT职工都收到了一封公司的邮件，大意是UT将出售杭州滨江的房产——用于日常研发和生产的大楼，总价9.5亿元。这则消息并没有在员工内部引发激烈的讨论，职工小吴(应被采访者要求，采用化名)说，这几年来，公司一直裁员，生意不怎么好，现在把楼也卖了，心里是有些替公司心酸的，但是对员工来说，如果公司因此有现金来发展，比裁员对员工的影响小多了。
UT曾经是很多杭州IT人员最向往的公司之一。成立于1995年，2000年在美国纳斯达克上市，在美国、中国和印度设有多个研发中心，业务范围遍布全球。它的小灵通一度成为其支柱产业，而人员也因为业务的增加而急剧膨胀。2004年，尚在辉煌期的UT由其最初创业的文三路益乐工业园搬迁到如今的滨江UT大楼。
这栋当初造价在10多亿的大楼至今让很多人津津乐道，比如这个“亚洲第一单体建筑”的外观全部由铝板和玻璃连接而成；它是杭州第一个引入星巴克的办公楼；里面的垃圾桶几千元一个……
“大楼包括研发和生产车间，可以容纳万人办公，但就算UT鼎盛时，其杭州公司的员工也不过四五千人。一直以来没有充分利用。何况后来公司业务每况愈下，到今年7月份时，公司只剩下1000多人了。”一位在今年7月份离开UT的员工小迪(化名)说。之前他已经在UT工作了八九年之久。
从2005年开始，UT面临发展的困局。当年的第二季度UT斯达康出现了上市以来的首次亏损，其后，扭亏成了其主基调。今年的财报显示，UT斯达康第一季度净亏损6740万美元，第二季度净亏损8430万美元，第三季度净亏损3460万美元。
“这个大楼的日常运营对公司已经成为负担，不如甩掉换成流动资金，谋求进一步的发展。对公司来说，卖大楼可能会有负面影响，但有资金，有发展前景更重要。”一位知情人士如此分析。
资本市场支持了UT的卖楼行为：消息宣布后的第二天，即12月22日， UT在纳斯达克的股票一开盘就涨了11.98%。
“我们很高兴这一计划得以实施，因为这将明显改善我们的财务状况，使得UT斯达康在2010年及以后实现增长。”在UT给本报记者发来的资料中，UT斯达康公司CEO和总裁皮特·布莱克摩尔如此说。
买家说，10天谈定，这笔交易很合算
除了相关股市和财经的简短消息，我们在网络上查找不到任何关于这起交易的详细情况。当记者联系到中南老板吴建荣时，他说，这事没你们想的那么复杂，我们就是正常交易。
本周一下午，记者在滨江中南建设集团的办公大楼，见到了吴建荣。以建筑起家，近年又进军动漫业的吴建荣对这笔收购表示满意。
中南建设为什么要买这个大楼，买下来做什么？吴建荣说，其实也没什么，UT遇到困难需要流动资金，正好可以帮助他们盘活存量资产；另外，也是中南建设企业自身发展的需要。
整个交易过程快得让人难以置信，从开始谈到谈成只用了10天时间。因为吴本人是做建筑出身，听说UT正在找接手人，吴建荣到UT现场去看了两次，心里就有底了：从价格上来说，这是笔合算的买卖；从利用上来说，公司正处于蓬勃发展期，可以用来做归国留学生的创业平台搞研发。
“在我之前，已经有三十多家企业在谈这个事情了，有温州的，广州的，还有国外的，他们谈了好几个月都没谈成，我看好这个楼，在网上跟他们高层谈了两次，然后他们高层从美国飞到杭州跟我面谈，最后定下来是9.5亿。”吴建荣说，他对这个价格还是满意的。
按照UT做的估价报告，这幢楼总建筑面积约24万平方米，总价近13亿元人民币。很多其他公司一直没谈成的原因是UT的付款条件非常苛刻。按UT的要求，必须在签约后付出交易总额20%的定金，在明年一季度交接完成后，付清余款。这就意味着短期内买家必须拿出9.5亿元现金。中南资金的充足程度让人惊讶。
吴建荣说，根据协议，中南将向UT返租约一半的面积用以维持日常运营，租金半年一付，约3000多万元。剩下的，将用于创业研发。他希望这里可以成为杭州高新区发展高新产业的一个示范区。
杭州写字楼单宗交易面积最大
“租金，加上研发产生的效益，估计六七年可以收回成本。”吴建荣对这栋大楼的投资回报前景非常看好。
9.5亿元，靠租金真的能收回成本？记者帮中南集团算了一笔账。
以UT返租近一半的面积，租金年收入约7000万元计，大约需要13年半时间收回成本；如果剩下的一半也能租出部分，这个回收期限还能缩短。如果研发队伍在此期间能做出效益，这个期限还可以再缩短些。好在照中南老总吴建荣的说法，如果把公司比作人生的话，公司目前正处在二十几岁的青春时期，不会有太多的顾虑，何况自己建的话费力费时，不如买个现成的来得方便。
这个价格的确不贵，以24万平方米的建筑面积，9.5亿元的总价来说，每平方米单价只有3958元。这的确是笔合算的买卖。从UT的返租价来看，每平方米每天的租金约为1.6元，作为精装修办公房，这样的价格也还公道。就在UT不远的保亿创艺大厦，记者了解到，这里的出租率大约在97%，租金为1.5元/平方米·天，保亿打算用七八年时间收回成本。
“滨江与市区写字楼的租金目前还有一定差距，像文三路的写字楼租金约在1.8~2.5元/天·平方米，黄龙商圈则从四五元至十几元不等，钱江新城约在三四元。”一位业内人士告诉记者。
在杭州，一整幢办公楼或写字楼整体转让的情况并不多。据悉，这是杭州目前为止单宗办公楼交易面积和金额最大的一起案例。“以前也有人表示过想整幢卖掉或整幢买下来，但谈成的很少，要么很难碰上买卖双方都合适的楼，要么价格谈不拢。因此很多写字楼或办公楼最终是拆分卖掉的。”
事实上，目前整栋购买办公楼的多是实力雄厚的银行或国企。位于钱江新城的蓝鲸国际是整幢卖掉的一个案例，据当时的开发商钱塘房产有关人士说，房子造好后就在2007年整幢卖给某银行了，当时的价格并不高，总建筑面积4.3万平方米，总成交价在5亿元左右。这已是当时交易额非常大的一笔写字楼买卖。
有人评价说，在房产大热的2009年，UT这楼并没有卖出个好价钱。确实，假如UT没有面临今天的困局，这样的交易价格不可能出现。可是还有什么比生存和发展更重要的呢？中南或许是捡了便宜，但今后的运营、维护和投资回收同样在考验着它。