限外令取消一周 二手写字楼成交量涨两成

　  11月24日，在福田中心区的世华地产地铺，记者看到墙上贴满了关于写字楼、商铺成交喜报。“限外令取消后，很多成交的都还没来得及贴上去。”世华地产商业区域总监饶海告诉记者。据多家中介反应，11月18日限外令取消后，一周时间内看房、电话咨询量增加四成，成交量上涨近两成，但港人比例仅有两成。专家预计，随着消息逐渐消化，港澳台客户成交比例将回升到三四成。

　　港客仍质疑商业限外令已松绑

　　11月18日早上，当港人龙先生听说深圳商业限外令取消后，就立即让中介陪同去看中心区的写字楼。“以前不能投资，现在自然要率先把握住投资时机。”他兴奋地说。但并不是所有港人都反应这么快，据饶海介绍，世华地产在商业限外令取消一周以来，商铺和写字楼的看房、电话咨询量增加了四成，成交量增长也近二成，不过其中港澳台客的比例并不高，只有20%左右。

　　“一周时间太短，很多港澳台人士还没有反应过来，部分客户还在质疑消息的可信性，反而国内客户反应更快。”美联物业三级市场总经理江少杰说。据他介绍，商业不同于住宅，成交金额较大，首付也要四五成，而且限外令已经实施两年，不了解市场的港澳台客户还要考察一段时间后才会下手。

　　二手写字楼业主反价严重

　　商业限外令取消，二手业主乘势反价，比例占据所有放盘业主的两三成。“写字楼的反价情况比较严重，商铺只是微幅提价或者封盘。”据饶海介绍，部分写字楼业主就在几天内涨价3000、4000元/平方米，前两天有个客户甚至在签订合同时，立即将价格从3万元/平方米提高到3.2万元/平方米，理由就是“商业限外令取消。”

　　据中介反映，一手写字楼的定价高也成了二手业主反价的催化剂。像11月17日商业限外令取消的当天，东海国际中心开盘发售，售价高达3 .8万元/平方米，创下深圳一手写字楼价格新高，这更增加了二手业主的信心。“目前业主反价幅度在5-10%，有的甚至封盘等待明年市场上涨再卖。”港置地产商业中心A区区域经理刘永强说。

　　高回报率促港澳台比例上升

　　江少杰认为，在限外令实施之前，港澳台客户占据成交的三、四成；限外令实施后不仅港澳台客户急剧减少，国内客户看到买家减少成交不活跃，也谨慎入市，导致了连锁反应。“据我估计，限外令取消后，港澳台客户成交比例将逐渐回升到三四成，一方面是深圳商业目前的回报率可以达到5%左右，相比香港的3%高，另一方面人民币升值预期让他们更看好国内市场。不过估计写字楼市场成交会更为活跃，因为供应量比商铺要大很多。”江少杰说。

　　至于商业价格走势，江少杰预计在2010年上涨两成肯定没有问题。“受到限外令限制，深圳商业的发展较为缓慢，以今年为例，年初福田中心区甲级写字楼在3万元/平方米左右，现在也是3.2万元/平方米，涨幅仅在一成，远低于住宅升幅。”他说。

　　一周内最热区域

　　福田中心区成交量“翻番”

　　多家中介地铺反映，福田中心区受此政策影响较大，而南山中心区和中心西区，虽然港人咨询有增加，但成交都没明显起色。“这边甲级写字楼不多，港人更加喜欢中心区和罗湖多点。”世华地产车公庙负责写字楼的一位经理表示。

　　中原地产工商铺写字楼负责人吴素星表示，目前一个明显变化就是业主心态很强硬，出现反价和讲价难，而有些投资者，则有了被加价的心理准备。“总体来说，18日之后，我们的成交环比上周可以用‘翻倍’来形容，成交价格则有15%左右的幅度。”不过，对于置业港人增加，她表示港人咨询多，成交增加并不太明显，因为时间较短，而且中心区一向不以港人成交为主，公司客户和内地的投资者才是主要客户，这个政策对中心区影响大，更多是因为政策对心理造成压力后的羊群效应。

　　罗湖写字楼价涨20-30%

　　罗湖是港人曾经的后花园，这次罗湖自然反应最好。“我们这个月的成交猛增，环比上月已多出三成，不少港人还主动来电咨询。”中原地产工商铺罗湖区写字楼负责人骆志坤表示，罗湖写字楼租金回报相比别的区域都高，所以很多港人都有兴趣，如地王大厦这样的标志建筑，有放量就有人买，目前罗湖甲级和乙级写字楼能卖出去的都卖出去了，这两天市场新增供应量少。而对于价格，他表示也涨了20-30%.

　　罗湖的商铺成交没有增加太多，中原地产工商铺负责人丁长申就表示，来看铺的港人确实增加不少，不过商铺热度不如写字楼，成交增加不明显。