北京“商住倒挂” 凸显写字楼投资商机

　　按一般分析，商业地产被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

　　现在有外资已经再次进入写字楼市场，如果经济进一步回暖，境外资金会大举进入，写字楼市场会重新被拉高。

　　作为中国的首都，北京写字楼租售率一向被视为京城商业地产的风向标，而地产尤其是商业地产的销售、出租，在一定程度上是经济形势的风向标。近日，多家房地产顾问公司发布报告称，2009年第三季度北京甲级写字楼市场显现回暖；北京房地产市场现商住倒挂，投资写字楼市场前景乐观。

　　空置率下降

　　DTZ戴德梁行2009年第三季度北京房地产市场分析认为，本季度的需求虽然没有表现出强劲的回升势头，但确实出现了回暖的迹象。全市整体的空置率由上季度的20.9%降至本季度的20.2%，下降了0.7个百分点。DTZ戴德梁行写字楼部负责人吴佩玲董事表示，综合市场数据来看，空置率与租金水平和去年同期相比仍处在低谷，但该季度空置率与上季度相比已下降，租金价格有所上调。

　　自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字楼空置率大幅攀升。

　　华润凤凰置地市场总监唐瑶告诉记者，去年第四季度该项目推向市场的时候，正遇上雷曼倒闭，“那些日子我们每天都会收到坏消息，‘暂停’、‘观望’，几个月内手里已经积攒的三四十个客户纷纷流失。今年第一季度的时候，手里客户基本上流失殆尽。”唐瑶说。今年三季度以来，随着经济回暖，他们的项目预租率达到75%。“这是一个非常高的数字。”

　　对于三季度写字楼市场回暖，唐瑶认为，这首先得益于经济形势的好转，“写字楼市场与住宅市场不同，受制于整个国民经济形势。”从三季度发布的数字来看，我国各项经济指标都在反弹，国际上，各国经济也都到了底部回升阶段，因此才有了三季度的回暖。其次，该项目取得75%的预租率与他们采取的策略有关，不能代表整个北京市场。“有人给我打电话调侃说，你们这么高会让人误会整个写字楼市场火了。其实不是这样，现在北京写字楼市场的平均预租率大约还在10%左右。”唐瑶告诉记者，“我们认为，今年第三季度或就是北京写字楼市场的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出现转折点。”

　　DTZ戴德梁行的报告认为，三季度内需求有所回升，同时本季度市场新增供应仅为第二季度的47.5%，给市场的压力也较小。此外，为了刺激市场需求，提升市场活跃度，自去年年末今年年初开始，政府亦纷纷发布一系列鼓励政策，如北京市人民政府发布的《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》，东城区发布的《东城区关于促进主导产业和总部型企业发展的鼓励措施》、《东城区关于促进文化创意产业发展的试行办法》，海淀区发布的《关于促进中关村高新技术企业发展的若干意见》等均对客户租赁或购置办公物业采取一定的优惠政策。这也是导致市场需求回升，活跃度上升，空置率下降的诱导因素之一。

　　投资前景乐观

　　金融危机下，“商住倒挂”成为国内房地产畸形发展的表现之一。DTZ戴德梁行报告显示，北京楼市商住价格在今年第三季度出现倒挂，部分地区公寓比同区写字楼每平方米的价格高2万元。以位于崇文区花市大街的国瑞城为例，其公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米，而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。

　　这种现象不只在北京、上海、广州等一线城市出现，在网上搜索引擎输入“商住倒挂”，立刻出现厦门、扬州、成都等城市的有关新闻。有专家表示，“商住倒挂”现象在香港早已有之，作为金融业高度发达、土地资源极度稀缺的城市,香港的商住价格一直相差不大,而北京出现该现象并不正常。目前一些商业地产价格低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。同时，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收较高的税。这些都抑制了写字楼和商铺的投资需求，这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。

　　“一般情况下，同地段的写字楼等商业地产物业价格应高于住宅30%左右。”DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东对媒体表示。按一般分析，商业地产视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

　　今年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。

　　此外，唐瑶告诉记者，出现商住倒挂是由于投资写字楼要求财力较高，“住宅楼500平方米的房子算是大的，但同样面积的写字楼是小的。”因此，写字楼的投资者多是境外机构。唐瑶表示，金融危机出现后，外资机构多有撤出，现在正是投资写字楼的好时机。“现在有外资已经再次进入写字楼市场，如果经济进一步回暖，境外资金会大举进入，写字楼市场会重新被拉高。”

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为，从今年的整个市场来讲企业的营业不断向好，资产不断提高，从办公楼市场检测交易来看，售价也在提高，租金相当长时间一直是上涨的，因此从目前的市场来看，未来可以关注的财富的储存，不单单是在住宅上，“可以将其引导到办公楼市场，这也可以避免过热的住宅市场的价格虚高。”