北京CBD东南商业扎堆 购物中心面临“过剩”争议

    “CBD东南的百子湾、双井一带是我在北京见过的商业最密集的区域。”中原地产华北区总经理李文杰在北京工作多年，对该区域的商业发展有着深刻的印象。CBD东南商业的发展是有目共睹的事实。业内认为，其区域商业结构已相对完整，规模尤其突出，但存在“扎堆”和“过剩”问题。有些商业适合“扎堆”，如特色餐饮、底商居民服务、临街店铺，而有些商业不适合“扎堆”，如定位相当的大型购物中心、同等规模和档次的大型超市。与CBD中心区定位相近，位于百子湾、西大望路和双井等地方的大型购物中心、商场、超市、酒店等业态将面临非常大的竞争压力。

    辐射区“商场百货”密集

    4月15日，CBD东南项目珠江帝景在5号楼开盘当天，正式成立“城市优质资源核心区商家联盟系统”。当日公布了区域内部分商业分布信息，这使得不少人突然发现这里的商业数量陡增：在该项目提供的CBD和泛CBD商业统计中，东南部的三条主干道：东三环国贸至劲松沿线、西大望路沿线、东四环四惠桥到四方桥沿线，包括“新光天地”在内，被列为“商场百货”的已达20家，对CBD东南居住区形成包围之势。而且这些“商场百货”多数是大型知名品牌。

    CBD区域已经有高度发达的商业，最近，位于华贸的新光天地要开业了，这是CBD区域半年左右开张的第三家大型购物类商业。据估计，CBD地区今年还将新增至少25万平方米的商业面积，就其体量而言，有业内人士估计其相当于12个现有赛特的营业面积。

    社区商业规模破百万

    据中原地产的统计资料显示，2006年全年，仅在CBD南的百子湾区域就有总计达80万平米的社区商业放量。包括苹果社区、沿海·赛洛城、金都杭城、后现代城等楼盘在内，均相继推出了社区配套商业。其中，仅沿海·赛洛城一个项目就有商业面积近11万平米。

    在双井区域，富力城的商铺基本售完，餐饮、超市和综合服务商业相对成熟；合生国际花园也于不久前推出商铺，该公司一位工作人员坦言面临较大压力。有业内人士介绍，区域内两个10万平米左右的购物中心会在近两年内推出。据业内粗略统计，2007年至2008年奥运会举行前，这一区域还会有50万平米左右的社区商业入市。

    东南部自身发展的商业与CBD中心区的商业基本融为了一体，在东部区域形成一个倒“U”形的合围，CBD东南居住区正好被“困”中心。

    开发商关注竞争与抉择

    记者走访后发现，与商业密集登场相对应的是，购物客流仍主要集中在少数几个知名的中档商业，目前人气最旺的是双井家乐福店。而乐购等新店首层大多定位是年轻人的时尚品牌，由于目前新社区入住率普遍不高，逛店人群中老年人居多。

    沿海·赛洛城开发商在一次业界交流中坦言，他们已经意识到目前巨大商业体量“扎堆”的现实，开发商应该考虑在竞争中如何抉择。沿海方面则采用了差异化的策略，该项目采用的是11万平方米美式步行MALL的概念，以其开放的街区和相对封闭的组团来控制人流和商业品质。

    珠江帝景位于临近家乐福、百安居的西大望路与广渠路交会区域，自身有大量配套推出。该项目负责人表示，他们不担心商业面积的压力，而是关注招商业态的互补性，避免面临经营压力。

    购物中心面临“过剩”争议

    戴德梁行商铺部助理董事张家鹏已经关注到这个区域近年的变化，认为商业开发量今年达到了一个顶峰。他指出，该区域的商业发展首先要考虑CBD中心区的制约因素，客观地讲，该区域的机会来自于低于CBD定位的商业会有“洼地效应”，而定位高端的商业则明显会受直接制约。同时，这里的环境如道路等，还难以对高端消费者产生辐射影响力，希望成为东部商业中心区还有待时日。

    “CBD东南的现状和望京1998年时比较接近，还处于起步阶段”，李文杰认为，从投资的角度看，独立的社区商铺有比较大的潜力，大约2-4年时间内，会因为区域成熟而升值，但对于大型购物商业体，李文杰觉得已经到了饱和的边缘，再有新的推出，就会面临“过剩”。