深圳商业地产今年空置率猛增

　　新CBD抢夺客户

　　“深圳写字楼市场的竞争主要是新老城区之间对客户的争夺。”2007年深圳中心区CBD将进入成熟的高速发展期，标准国际商务区正逐步形成，这使得一些原来聚集在罗湖的企业开始往中心区迁移，纷纷移情于中心区的高标准新写字楼。

　　深圳由中心南区与北区共同组成的中心行政商务区规划建筑有30幢写字楼，总建面积约有180万平方米，目前大部分已建成即将投入使用；2005年8月，政府相关规划决定，原高交会馆位置将调整为金融机构用地，建设深圳金融中心，作为深圳金融经济象征的深交所也将搬迁于此，并建设成深圳的标志性建筑。受此众多利好因素的影响，据统计目前已有25家银行等金融机构聚集于此，其他行业众多龙头企业也纷纷进驻，区内商务气氛逐渐浓厚。可以预见，随着深圳“十一五”规划的实施，中心区新金融中心、新国际商务中心，新态势的定位将进一步显现，从而获得快速发展。

　　凭借着良好的区域规划以及优越的行政配套，中心区写字楼毫无疑问是深圳最具成长潜力的写字楼，随着保留空地的进一步开发，深圳市政府部分职能部门的陆续迁入，中心区将是深圳写字楼发展的龙头片区。随着投资环境的改善，更多跨国企业将深圳作为战略投资的首选之地，一向惯于只租不买的外资企业，现已初步出现了购买物业的趋势。这类企业一般的需求面积较大，而且资金充裕；但它们并不会一掷千金单纯追求物业档次，它们更为注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这部分租客转化为买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的原始资源。

　　老区写字楼日渐没落

　　2月份，深圳老城区罗湖乙级写字楼空置率突然提高，总体空置率达到22.6%。罗湖乙级写字楼的代表——深华商业大厦空置率从1月的0.8%猛增到46.5%，增加了5.8万平方米的市场供应；太平洋商贸大厦，其空置率环比上升26.5%，给市场新增2.7万平方米的供应。此外，国贸大厦、国贸商业大厦、天安国际、西武大厦、金丰城大厦、太阳岛大厦空置率都有了相当的提升，分别上涨了1.9%、13.7%、6.5%、3.5%、8.7%、15%。

　　空置率突然猛增，一是市场整体价格的走高，使得业主感觉时机已到，放盘大增；二是租约集体到期未续，使得突然间大量的楼盘空出来。

　　随着深圳经济的进一步发展，深圳将会吸引更多的大型企业及跨国公司进入，未来成熟大环境中高质量的纯写字楼将会成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期低配置、低质素写字楼将会面临较为困难的运营状态。

　　在老城区写字楼的凝聚力越来越弱之时，一些地理位置比较偏的新城区也有大量写字楼项目已建成或正在建设中，比如宝安中心区与南山，这无疑加大了市场竞争的激烈程度，但从目前来看，这些地区在短时间内还很难聚集人气，商业氛围的形成至少还需要几年甚至更长的时间，因此，这些区域的空置率也值得关注。

　　深圳单一业权物业供不应求

　　目前在深圳市场上最受欢迎的写字楼产品是拥有单一业权的物业。

　　所谓单一业权物业，是指物业所有权集中在一家业主手中，物业整体出租，不零散销售。由于单一产权物业因业权高度统一，能真正为客户提供诸多的使用便利，客户在选择物业的面积、朝向、户型时有着较大的自主性，同时企业需要扩租场地时弹性较大。在招租过程中也可以有效控制进驻企业的素质，可以有效聚集高素质客户，这一点也正是所有跨国企业、龙头企业选择物业时考虑的重要因素，所以在市场上备受这类行业巨头企业的青睐。

　　但是，深圳的单一业权写字楼目前可谓是奇货可居。

　　由于中心区大量的写字楼是由一些中小型的民营企业投资兴建，因此这些企业往往通过销售途径来解决资金的压力，这就造成了深圳的写字楼市场中单一业权的物业供不应求的局面。

　　目前，深圳市场上可供选择的单一业权甲级写字楼仅有6座，供应极其有限，单一业权写字楼平均租金水平均高于同级别其他写字楼10%，空置率低，大型长租企业给后续的物业管理带来了很大的便利，同时也最大限度地提升和维护了物业整体形象，使得这种类型的物业具有了更大的市场空间和更高的价值。