甲级写字楼租金跌幅放缓 下半年或现大宗收购

　　仲量联行最新发布的第二季度市场回顾报告显示，上海住宅市场持续火热的行情下，上海写字楼、市中心商铺租金下滑幅度也在第二季度呈缩小趋势。而曾经沉寂的上海房地产投资市场亦由冷趋热，内地投资者开始接盘外资手中的房产物业，仲量联行预计，多个大宗收购案将在下半年出现。

　　甲级写字楼租赁稍活跃

　　第二季度，由于国内金融机构对于浦东办公楼的租赁需求增长，甲级办公楼市场本季度租金下滑速度有所放缓。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“目前较低的租金水平正促使许多寻求优质物业的企业将目光瞄准供应过剩的浦东市场。”

　　仲量联行方面指出，在连续几个季度的租金跌幅大于浦西后，本季度浦东租金环比下跌8.5%，环比跌幅小于浦西的10.5%，平均租金分别为每天每平方米人民币6.6元和6.1元。可以看出，与去年上海写字楼租金水平最高时相比，浦西租金已下跌29.6%，而浦东则已达到43.3%。

　　不过，与上季度相比，2009年第二季度的租赁活动有所增多，且交易多发生在浦东，租客主要是国内金融机构。如在陆家嘴区域，不少企业希望能在低租金行情下入市的心态有效刺激了一些新近竣工办公楼的出租率，如时代金融中心、未来资产大厦和东亚银行金融大厦等。这三座大厦目前的出租率都已达到75%左右。如玛扎尔咨询从新梅联合广场搬迁至时代金融中心，租赁了2300平方米;金盛人寿从招商局大厦搬迁至未来资产大厦，租赁了4000平方米。仲量联行还协助星展银行租赁了陆家嘴金融大厦1.3万平方米的面积，并获得该大厦的冠名和标识权，陆家嘴金融大厦因此将更名为星展银行大厦。

　　本季度，几个原定今年年底完工的项目宣布竣工日期将被推迟到2010年。如会德丰广场，其交付日期已正式推迟到2010年。仲量联行方面预计，随着新项目竣工日期的延迟，未来几个季度的租金下降会明显放缓。但由于整个中央商务区内空置率高企(浦东和浦西分别为20%和9%)，再加上来自非中心区域新完工的甲级办公楼的竞争，租金反弹仍需时日。

　　大宗收购下半年将出现

　　仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示，沉寂已久的大宗收购案也将因投资者双方的活跃而在下半年出现。目前中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产进行重新组合，市场交易氛围再度活跃。据了解，目前在市场寻求买家的这些外资机构手中的物业，主要在2004-2005年期间获得，由于这些资产价格适中，且银行贷款带来了资本流动性的增长，国内投资者对于房地产投资机会正显现出更多兴趣。

　　“国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比欲做短线投资的国外买家出价更高。”韩瑞杰表示，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的趋势已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。据了解，国企背景公司以及保险公司是目前市场主要国内买家。

　　除了住宅类项目，工业地产也是热门收购对象。仲量联行中国工业部总监司徒艺介绍，国内市场对制造类产品的潜在需求仍然保持相对旺盛，考虑到这点，许多本土投资者对于工业地产未来反弹潜力充满信心。