地产商仍惶恐 下半年房价涨跌命悬一线

    这周房地产业最火爆的消息莫过于上周末上海17个楼盘井喷，连夜排队购房的现象竟又重现。从一季度的房地产市场回暖到二季度楼市井喷，楼市在一片质疑声中开始“疯狂成长”。那么这种“疯狂”背后是什么，能否延续至下半年？

    主持人：目前大家对于上周末上海重现排队买房的情况议论纷纷，您认为这背后的原因是什么？

    黄瑜：首先，今年以来总的住宅上市量与去年同期相比有所减少，但成交量却在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10个月，今年以来上市量相对同期成交量显得供不应求。至于17个楼盘集中开盘，也是房地产商的一种营稍策略。之前，房地产商可能都“憋着”，把客户积累到一定程度后再开盘，从而造成热销的场景。

    主持人：您对下半年的房价走势如何判断？

    黄瑜：前段时间的房地产市场的火爆是有其特殊原因的。

    首先，一开始是春节前后的房地产企业的促销，比如打折，优惠等等对这轮市场的回暖起了很大的作用。2008年刚性需求的积累释放也带动了2009年初市场回暖。接着国家4万亿的投资下去后，民间资本担心未来通货膨胀，与此同时实体经济仍不景气，投资渠道太少，所以大量资金涌入房地产市场，这使得楼市回暖得以延续。

    其次，2008年底政府出台了一系列政策，使得最近一段时间购房成本有所降低，比如，利率七折，税费的减少，使整个购房支付费用减少了约10%，这对于购房者来说确实也是一笔不小的费用，所以很多购房者选择这个时机入市。

    但没有实体经济的好转，目前的这个高房价还是缺少一些支撑的。因此，我个人认为下半年房价的走势不管是涨是跌，很大程度上取决于政府的金融政策。因为目前房地产市场上的投资性需求开始上升。投资需求跟刚性需求完全不同。它们是可买可不买的群体，市场机会好就跟进，市场有风吹草动马上就会退出来。所以投资需求很敏感，很容易受外界的影响。比如，如果继续目前这种宽松的货币政策的话，若有更多一些钱进入，房价确实仍然会涨。但如果投资性需求像现在这样继续推高房价的话，我认为政府不会坐视不管。例如房贷利率不再实行七折优惠，或其他税费上的优惠不再实施了，市场就会有所反映。货币政策稍有紧缩，马上就会影响投资性需求。

    主持人：有人提出，在楼市回暖过程中，房地产商拼命抢地，房地产目前的泡沫比2007年更疯狂，真的如此吗？

    黄瑜：目前房地产商大量购地有几种原因。

    一、 今年一季度，房地产公司的现金持有量，在还完短期负债后，都有钱余。这是几年来大多数开发商首次现金流为正，即使在2007年最好的时候，他们的现金流不一定都为正。手上有钱了，企业肯定要再寻求投资机会。尤其是上市公司，有业绩压力，不能让钱趴在账上，它必须进行投资，为下一步发展打基础。

    二、 很多企业买地跟银行支持有较大关系。银行对有信誉的品牌房地产大企业有一定的贷款倾斜，比如，增加授信额度等。再加之证券市场最近又批准一些优秀企业增发债券，使得一些大的房企有充分的资金买地。

    三、 目前的土地市场经过一轮调整，政府所报底价平均底于2007年的水平。而经过上一轮调整，房地产商对好地块的定义也已经达成共识，比如中心城市的核心地块，有明显的发展潜力，地块不大，可以短平快的操作，这样的地出来，他们都有比较强烈的欲望去拿，所以会出现抢地的现象。

    四、 房地产商们其实跟消费者是一样的，他们也担心出现通胀，而买地一定程度可以抵御通胀的风险。他们同样担心手里的钱不值钱，有变现保值的要求，而土地是他们的原材料，可以先买下做诸备。

    至于泡沫，我认为目前全国性的房地产泡沫是没有的。四大一线城市资源集中，潜在价值大，就算短期看有泡沫，但放到一个中长的时间表里看，市场完全有能力慢慢消化。

    主持人：如何看待房地产商一边疯狂拿地，一边却不增加开工量的现象（上海1-5月份房地产开发投资降低了2.7%）。一般来说，抢地说明房地产企业资金充裕并看好后市，但既然看好后市，为什么不增加开工量呢？

    黄瑜：对于不增加开工量的现象，是因为实际上目前房地产商也不是信心十足，他们也认为目前房地产市场的回暖缺少经济基础的支撑，整个经济目前还没有实质的好转，而在这个基础上的房地产市场的一枝独秀很难长久。目前的房地产企业也不是不开工，只是更趋向稳健发展，比如万科，提出向质量效益型企业转变，并不盲目追求规模。保利地产提出以销定产。这与他们买地的行为并不矛盾，只是目前整个经济形势都很复杂，情况也多变，房地产企业也不得不更谨慎。