深圳商业地产:商业地产疲态凸现 面临全面调整

     正当住宅市场今年一季度开始，国内大部分城市出现反弹行情并持续至今的时候，商业地产市场的深度调整才刚刚开始。

　　地产中国网记者最新获悉的数据显示，2009年一季度，全国商业市场供需冷清，大部分城市供应量和成交量均出现大幅度下跌。一线城市供应和成交下跌幅度高达50%以上，调整迹象明显；二线城市受个案影响，两极分化，但部分城市已出现项目价格下调的现象。

　　克而瑞中国首席研究院陈啸天坦言，预计未来中短期内，商业市场将面临重度调整的危机。

　　一线城市供应萎缩

　　二线城市价格松动

　　相关数据显示，今年一季度三大一线城市商业营业用房供应量均环比下跌50%以上，与上季度大力推案的市场形势形成鲜明反差。成交量除北京略有增长之外，上海、深圳成交均下跌，深圳下跌幅度高达59%。

　　“一方面，一季度是传统的房地产淡季，受季节、春节各方面影响，成交会有所下降，开发商也会减少推案；另一方面，经济危机对商业市场的影响逐渐突出，企业撤离、倒闭，零售商经营困难，均反映了商业市场未来的重重危机。”陈啸天分析。

　　而且今年一季度二线大部分城市的供应、成交也均下跌。

　　大多数城市供应下降60%以上，成交下跌20%-40%。成交价格主要受个案影响，涨跌均有，但部分城市受经济影响严重，已有项目出现价格下调的现象。由于大部分二线城市在08年底出现集中供应，交易高峰已过，另一方面由于经济危机影响，不少开发商和投资商都放缓了节奏，暂时以观望为主。

　　租赁市场前景堪忧

　　全球金融危机对商业市场的影响不断加深，一线城市租金全面下跌，空置率大幅下降，已进入调整，二线大部分城市虽然暂时稳定，但部分领先城市租金下跌已经预警市场的风险。

　　种种统计指标暗示，如果经济短期内没有太大利好，商业市场将成为住宅市场之后重度调整的房地产板块。

　　记者了解到，一季度，一线城市优质商业物业市场已经完全呈现调整的态势。受经济危机影响，零售业受到较大冲击，上海、北京、广州商铺倒闭相象频现，优质商业首层租金持续下滑，空置率进一步上升至8%以上。深圳市场由于本季度没有新增供应，租金及空置率与上季度基本持平。一线城市商业租赁市场调整明显。

　　上海一季度租金继续下滑，优质商业首层租金1317元/平方米/月，环比下跌5.35%，由于租赁困难，不少商铺不得不降低租金。

　　另一个重要指标则是空置率的上升。上海09年一季度优质商业物业空置率8.3%，比上季度增加了2.5个百分点，由于汇金百货的开业，带来4万平方米的新增物业，市场短期内难以消化。