杭州商业地产:剖析商业地产的生财之道

    　品牌商业营运

　　商业地产，是房地产比较热门的词眼，业内对它的解定就是商业与地产结合，商为主，地为辅。说起商业地产的分类，我们往往按照其形态来做区分，如：集中型商业、专业市场、邻里中心、街铺、社区商业。但如果按招品牌来作区分的话，往往就会无法进行划分，原因就是大部分的商业地产没有品牌；当然也有例外，即成功、又有品牌、更能上升到精神层面的商业地产少之又少，上海新天地是一个，另外一个就是1912。

　　今天我们就谈谈1912的品牌生财之道。

　　一、判断力。判断力主要是指对于业态的选择，知道业态在本地的生长环境和成长空间。从1912的业态来看，无论是南京1912、苏州1912、扬州1912、无锡1912都主要是从事餐饮、娱乐、休闲类的业态。中原地产茹杰指出：“1912是国内知名的品牌连锁的商业街区，其选择业态之所以是餐饮娱乐等业态有三大原因：一是此类业态目的性消费强，对降低了地理位置选择上的高要求，变相降低了租金成本；二是只要适当控制业态的规模，此类业态终究一定是有市场的，是可以找到高费用的群体的。三是由于此类业态租赁年限相对较长，租金的成长性越强，其商业利润的空间就越大，是可以用时间换空间的。”此外，从招商的执行角度来说，此类业态的选择范围、本地的适应性都很强，这也是1912从一个城市复制到另一个城市的可行之处。

　　二、整合力。1912已经成为一种商业模式的代名词，最初的印象1912就是酒吧，这和其在南京的首个项目中酒吧业态近60%的高比重有关。但到了苏州、无锡、扬州就不同了，这对其商业资源就提出了很高的要求。1912的成功还归咎于其与知名招商公司的合作，本地与合作与跨城市的合作，很好的解决了本地特色业态（娱乐休闲一般本地招商）与连锁品牌商业资源（一般以连锁的餐饮为主）的有效整合，从而使不同城市的1912散发这本土风韵与时尚的外来气息。

　　三、包装力。1912已经是一种商业模式的品牌，它既不是开发商、也不是商家，它是运营商。要从开发商那拿到土地资源，又要从整合商业资源，并通过品牌的力量实现利润，这就是1912的包装力。1912除了商业运营外，它更多的是承担着品牌推广与包装的作用。就拿1912这个颇具历史气息又略带神秘的数字来说，1912是民国元年，民国曾是南京历史上最繁华最鼎盛的时期，是南京城美丽又辛酸的一段绮梦。当时的南京城聚集着最显赫的政界要人和学术大家，是中西交会之地。受西风东渐之影响，民国时期的建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景，也与1912的现有建筑风貌十分吻合。

　　四、执行力。作为商业地产，除了地产就是商业，商业常常又说有“360行”，所以商业地产既是一种新兴产物，又是一门深奥的学问。商业公司的招商能力强，但毕竟不是地产公司，缺乏对地产的认知，在价值观上往往与开发商有驳。而地产公司往往会在商业规划上不及商业公司。作为扬州1912项目的唯一招商代理公司-上海星天房地产经纪有限公司副总经理李志云揭开其能获得该项目代理权的原由：“能获得该项目的代理权，其实就二点，一是客户需要的资源是我们能给的，并且是我们在行业内具有优势的、可以执行的资源；二我们不仅是一家地产公司，我们是一家专注商业地产的公司，在地产与商业的理解上与客户有相同的价值观”。应该说资源的执行性与合作的“志同道合”不仅是赢得客户更是操作项目成功的必备条件。

　　对照以上4点，我们不难发现，1912从一个成功的商业项目发展到若干个连锁商业形态再提升到一种商业品牌，其背后即不是开发商也不是商业公司，它的成功，对从事商业地产的每个人来说，都是可以借鉴的，并且可能具有更多优势，但要复制就要找到其共性与个性，否则只能是昙花一现。