沪写字楼空置超一成租金跌三成 年内回暖无望

　　2009年第一季度，上海甲级办公楼租赁市场延续下行态势，新增需求大幅萎缩，仅占去年同期的3％左右。来自高力国际的报告显示，第一季度总体空置率创至2005年以来新高，达到12.3％，浦东空置率大大高于浦西。

　　尤其值得一提的是，自2008年第四季度开始至今年第一季度，超甲级写字楼空置率一直超过普通甲级写字楼。这一统计数据充分显示，面对国际金融危机，外资金融、咨询公司等高端服务业租户集中的超甲级写字楼受影响更严重，波动也更大。

　　空置率增高的同时，租金继续全线下跌，整体市场租金季度环比下跌6.2％。

　　回暖无望

　　进入2月以来，尽管市场成交明显趋于活跃，但高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，这并不说明市场回暖。原因有二：一是因为目前的很多成交量来自续约；二是因为部分企业为节省成本，整合或缩小办公地点，甚至迁至租金更低廉的地段。

　　今年第一季度，上海只有两栋写字楼交付使用，分别是位于长宁区的古北财富中心一期和位于陆家嘴的东亚银行金融大厦，共为市场带来约9万平方米的新增供应。尽管这些项目较原计划延迟上市，但由于市场环境不佳，目前其平均空置率仍然超过50%。

　　另据记者了解，今年第一季度甲级写字楼业主大幅调低报价，同时也愿意接受更大的议价空间。

　　李庆贤预计，“到2009年底，写字楼市场平均空置率或将超过20％。”

　　租金跌三成

　　第一季度上海投资市场成交了一项大宗交易，陆家嘴集团收购了韩国基金POSCO集团的浦项商务广场，收购总价为17.6亿元。在目前形势下，市场一般认为该价格合理，反映了投资者对物业估值趋于谨慎。

　　据记者了解，几乎所有甲级写字楼，包括超甲级写字楼的实际租金已降至每天每平方米10元以下，同时普通甲级写字楼平均租金亦已跌破每天每平方米7元。

　　李庆贤告诉记者，在租金下调的同时，业主也愿意以更多的灵活条款吸引租户，如延长免租期和增加装修补贴等。注册地与租赁地都在同一区的企业往往能获得政府在税收等方面的优惠。这为租户选择办公地点提供了额外的政策激励。