上海商业地产:五大核心商圈租金稳定 上海商业地产稳中有升

     近期国内多个城市的商业地产成交数量有所回升，而且不少是大型商业地产项目。其中，上海著名五大核心商圈的楼盘租金也保持稳定态势。据统计，2009年前两个月上海五大商圈日租金每平方米为54.2元，同2008年第4季度基本持平。

    一家专业机构统计，2009年1月虽然受到元旦和春节等节假日休息的影响，但商铺市场并未大幅萎缩。1月上海商铺市场供应量为20万平方米，尽管比2008年12月减少39%，但同2008年1月相比却有较大幅度的上升。1月商业地产市场成交量为10.5万平方米，较前一个月下降了53%，但比2008年同期上升69%。该机构认为，上海商铺租金是近期房地产市场最稳定的物业类别之一。

    专业型商铺市场逐渐走红某专业机构预测，上海商业地产市场的专业性商铺正在成为一个发展较快的物业品种。所谓专业性商铺主要分两类，一类是具有一定产业背景和区域发展规划引导的商铺，如位于青浦赵巷的上海国际家居品牌中心；另一类是结合当地区位条件和市场状况有明确产品性质定位的商铺，如奉贤南桥绿天商城。

    该机构认为，此类项目之所以能够走红主要是因为适销对路。也就是说，早在该项目开发之初，地区政府就制定了特定的区域发展规划。开发商在此规划引导下瞄准特定的客户，开发特定的项目，真正做到有的放矢。

     如上海国际家居品牌中心在前期客户招商以及后期经营管理方面都是依据当时当地的特定客户以及他们的真实需求确定的，而非仅仅建成后一卖了事。据了解，当初开发商在规划项目时就制定如下策略，即坚持长期持有大部分物业，只有少量商铺用于出售。他们以物业持有者和经营者的角色，将自己同入驻商家及投资者的利益捆绑在一起，此举大大增强了商家和投资者的信心。另外，他们在招商、物业、物流、广告等方面聘请著名专业管理团队开展工作，真正做到“专业、特色、细致和针对性强”。

    根据奉贤地理位置较偏以及市场特殊需求的具体情况，南桥绿天商城项目的规划定位为普通市民客户群，他们瞄准的是中低端服装类产品。在此定位基础上，他们的招商客户对象也就锁定个体工商户以及中小投资客。事实证明，由于该区域此类性质的项目和产品十分稀缺，商城开业后取得很好的销售业绩。

    大型公司继续青睐商业地产 一些大型房地产开发商似乎预见到商业地产市场的潜力，部分开始将重点转向商业地产市场，其中表现最为突出的是万达集团。

    作为国内商业地产市场的“领军”企业，万达集团自2001年就主动实施战略性转移。他们在国内30多个城市规划和开发40个商业地产项目，其中已开业的有18个。目前在上海已有五角场、周浦等几个大型商业地产项目建成或在建。 据悉，他们现已瞄准嘉定区江桥镇某地块，近期已进行规划和布局。

    外资有意向开拓长三角市场 在国内地产开发商急匆匆转型之时，部分外资开发商依靠其雄厚的资金实力准备在长三角区域开发一批商业地产项目。

    最近，美国西蒙地产集团和摩根士丹利房产基金以及深国投商用置业公司共同出资成立了“深圳格瑞企业管理咨询有限公司”，专门将投资重点放在商业地产市场领域。目前，格瑞公司已将首批项目布点在常熟、杭州、苏州等地，而且将这些项目均命名为“印象城”。

    据了解，该公司除了在长三角区域投资外，还将考虑到中西部地区发展。目前，该公司已开始“试水”郑州的“印象城”项目，并根据情况再决定后期的发展方向。