办公项目调价幅度较大 写字楼出现"淘金"机遇 近期，上海各种类型的办公项目都呈现出激烈的竞争态势，整个市场优惠频出。2月份买卖市场整体呈现量缩价跌态势，很多写字楼项目向下调价，投资机会隐现。由于近期写字楼空置率较高，租金也在下降，部分租客借机置换办公地点。 买卖量缩价跌，投资时机显现 上海中原地产最新数据显示，2009年2月，沪上新增出售写字楼物业仅7例，共计6.07万平米（480套），环比跌67.7%。上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，当期供求比为0.9：1，这是自2008年3月以来首次出现一手写字楼销售市场的供小于求。 2月全市写字楼成交均价为1.2291万元/平方米。环比下跌34.6%。主要由于2月外郊环区域项目占据成交榜的绝对优势。 2月供求均出现明显下滑，在供应量锐减的情况下，2月出现了罕见的供小于求。分析其原因，一是因为2月份商办市场的销售属于传统淡季。二是因为近期空置率上升、租金一路下滑使得市场投资者观望态度渐浓，开发商对于后市预期不甚明朗，对于写字楼销售项目的推出市场时间节点略有延后。 销量下滑对在售项目的压力巨大，许多项目特别是一些商住项目调价幅度相对较大。如浦东金桥的禹洲金桥国际大厦，2月成交均价为1.3357万元/平方米，而该盘在2008年2月成交均价达1.8903万元/平方米。杨浦区五角场的海上财智商务中心2月销售均价为1.8万元/平方米，比2008年8月价格缩水7%。 业内人士分析，从长期来看，写字楼的销售价格依然比较稳定。投资者若此时选择一些地段优、品质好的楼盘，其实是淘金的好时机。 租赁优惠频出，项目竞争加剧 2月全市甲级写字楼租金为8.70元/平方米，环比下降3%。 办公项目降价呈蔓延态势，甲级写字楼、乙级写字楼、创意园区、商务中心等各类办公项目纷纷调价。在此情况下，租赁客户的选择面较大，置换率上升。 许多客户从超甲级转向甲级物业，或者从甲级转入商务园区。比如2月小陆家嘴商圈内震旦大厦主力客户之陶氏化工退租约11层楼面，转迁至其位于张江基地。一些前几年在写字楼租赁市场上升中签约的客户，目前许多写字楼空置面积较多，选择余地比较大，可趁此机会入市或置换。 业内人士建议，预算充足者可选择一些新入市甲级写字楼，这些写字楼一般品质位置均佳，迫于招商压力目前优惠幅度相对较大，如浦东陆家嘴东亚银行大厦等。预算较低者则可以选择金桥、莘庄等偏远但是靠近轨道交通的物业，如绿地科技岛等，租金一般4-5元/平方米/天，比较实惠。
