上市或重启A股IPO 地产融资迎来新期待 许家印的热情又在3月被点燃。2008年首次跻身房企销售百亿俱乐部，而3月3日广东省出台的“粤十五条”则让老许直接受益：广东员村地王41亿元的土地出让金可以暂缓缴款，身在北京的老许禁不住形势大好，公开表示恒大仍“齐心协力准备赴港上市”。 另一方面，停止近7个月的国内IPO融资也有望破冰。3月6日，证监会副主席范福春表示，IPO重启工作虽没有时间表，但势在必行。 两地股市转暖无疑让预备上市房企看到IPO成行的希望，然而何时能吃到这块垂涎已久的奶酪，众房企心里都没有底。 赴港：枕戈待旦 “公司上市如今已是万事俱备，只欠东风。”恒大地产一位中层对《中国经营报》记者透露，恒大希望成为市场回暖后赴港上市的“第一单”，“无论是销售业绩，还是土地储备，我们都有这个实力。” 高达4580万平方米的土地储备，曾被质疑将是压垮恒大的最后稻草，市场更传闻恒大资金缺口一度达到160亿元。“恒大最困难的时候已经过去了”，3月份，在北京开两会的全国政协委员许家印如是说。 据记者获悉，让老许有如此底气的原因是，恒大与淡马锡、美林等机构投资者签订的对赌协议原本将于今年5月到期，若上市不成功，恒大就有“资产被瓜分的危险”。不过，许家印对记者表示，这一协议已经被展期，具体何时到期，许家印未能透漏。 和恒大地产相熟的人士透露，2008年，恒大销售突破百亿元，完成了很多上市企业都做不到的任务，许家印也认为，这就是上市实力所在。 但是老许并不轻松。巨量土地需要开动工，资金从哪里来？2008年，为解决上市未成的资金问题，恒大向新世界集团主席郑裕彤以及美林银行、德意志银行等私募6亿美元资金，据传其中一笔私募的年利率高达40％，6亿美元的融资显然让恒大背上了沉重的财务负担。 “关键在于融资规模”，上述恒大中层告诉记者，如今碧桂园、雅居乐股价都在3港元上下，恒大目前的情况很难维持原有的融资规模。2008年3月，恒大招股价定在3.5港元至5.6港元之间，预计募资104亿至166亿港元。“上头的意见是，至少要与上次融资的额度持平才好。”该人士称。 普华永道早前预计称，2009年将有35家企业在香港上市，集资金额约为700亿港元，略高于2008年的600亿港元。而分析人士认为，当前赴港IPO的核心难题在两点，一是当前投资者对内地房地产股的接受程度，二是当前H股市场对内地房地产股的估值已经低于其净值，在此基础上新股IPO很难达到其融资目的。 记者发现，龙湖、星河湾、卓越、方圆，这些在2007年排队上市的企业，如今很少谈及上市的话题。一位不愿具名的星河湾人士告诉记者，尽管星河湾地产副总裁梁上燕对外表示暂缓上市，但公司已为上市做过充分整合，从“宏宇”更名“星河湾”，在市场不景气之际塑造全新品牌。 A股：等待破冰 意欲赴港上市的企业在低调中潜行，而希望在A股IPO的企业则在苦等闸门放开，范福春一句话无疑让他们看到曙光。 “仅是一句表态而已”，平安证券房地产行业研究员刘细辉表示，IPO放开还需等待证监会完善新股发行制度，即使制度出台，也还要先选择几家公司IPO，以试验新股发行制度的效果。这可能又是一个漫长的过程。 “但是市场已经不正常了，2007年只有广宇集团和荣盛发展，2008年是合肥城建和滨江房产两例，长达近7个月的IPO关闸很大程度上截断了优质房企上市融资的路径。”有证券机构人士向记者表示。 如今的现实是，目前房地产融资渠道单一，主要依赖银行体系，但对负债比率动辄60%以上的房企来说，增加银行贷款并不是最佳选择。同时，房地产配套的信托、基金、债券等融资渠道尚没有大规模运作。 尽管IPO放开尚无时间表，但IPO这座窄桥上已经拥挤着万达、绿地等十几家房企等待通过。 “2009年上半年力争完成私募工作，引进战略投资者；下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作，择机上市。”万达老总王健林如是说。而绿地则逆势储地增加砝码，1月份绿地拿下上海嘉定、宝山、徐汇将近100万平方米的住宅和商办项目，2月又将天津蓟县一幅1013亩的土地收入囊中，表现尤其抢眼。 融资规模仍是市场焦点，复地、富力、首创等H股上市公司的回A计划一直进展不顺，市场人士认为症结在于融资规模偏大，监管层有所顾忌。 “IPO早该放开，证监会要做的是保证市场的公平性，企业有多大的融资能力，应由市场说了算。”国信证券房地产行业首席分析师方焱说。
