商机藏于街铺危机 当下投资东莞商铺仍有价值 “即使免半年租金，你都不一定敢进来。”说这话的人叫于伟志。他去年12月份入驻莞城西城楼大街，一直是嬉皮士东莞总代理。他向记者抱怨，消费萎缩，生意难做，现在投资商铺就像“诈金花”，风险远大于收益。 在经济景气度向纵深面波及的情势下，不少商铺都出现空置、转让，甚至变更产权，并且，这股商业地产降价风还有越刮越强的趋势。但业内人士提醒，从投资渠道上看，商业地产投资仍算相对稳健品种，虽算不上抄底，但逢低入市，后市回报定能可观。 案例 餐馆越开越亏 最后亏本甩卖 “旺铺转让，店内所有物品大甩卖”。看到告示，一位顾客花500元钱搬走了店里八成新的大彩电，另一位则花了150元选购了店内的一套电磁炉。前日，南城莞太路上，名为“上元美食”的餐馆转让大甩卖，老板李女士说她本在石龙开有一家湘菜馆，前年10月在这里另开了一家，但从去年下半年开始，明显感到食客少了，连老客人点菜也缩手缩脚，营业额下滑了近一半，每个月多则要亏5000元，少则3000元。 春节前，李女士就想通过中介把饭店转手。当时，她给出5万元转让费，接手的只肯给4万元，“没想到年后生意更淡，我现在出4万元，问的人多，真接手的倒更少了。”虽说合同还有两个月，李女士也只能来个“大放血”，卖了所有店内值钱的物品，“免得越开越赔”。 昨日，记者在莞城文化广场发现，以往被“招工信息”覆盖的一处公告栏，却被一条条“旺铺转让”的公告抢了风头。不光如此，现在许多地产网也被“商铺招租”的信息挤占。在搜房、58.com上，店铺转让信息达到600多条，很多转让者为了让自己的店铺信息更容易被网友看到，纷纷采用“置顶”服务，并且都明标“低价转让”。 影响 主干道街铺租金普降一两成 头疼的不光是铺租转让者，生意不好，商铺房东也是看着空铺干着急就是生不了钱。2008年8月，汪女士在西城楼大街花了180万元购了30平方米的新商铺，去年圣诞节前与客户签了两年的租赁合同，没想到今年1月份，两年免租期到了，客户却“拒交铺租”，理由是一个月就做了500元的单，根本交不上2月份6000元的租金。 “原来是每平方米240元，现在200元都可以考虑。”汪女士表示，这个价位还有议价空间，现在的市场不好，今年也不打算有什么回收，只要能让自己的投资保本就可以了。 据原在E屋不动产工作的杨俏透露，成熟的主干道街铺有10%～20%的降价；而像格林小城、金色华庭、东骏豪苑一些新开发的社区商铺，因市场行情低迷，商家退租后导致商铺空置率逐月攀升，“整体租金大约下滑了30%，铺主还要面临退租后的空当期零收益”。 入市商家观望情绪加重 事实上，记者从多家中介人士处了解到，除了大面积商业物业转手受挫外，不少非主干道两侧的服装店、小吃店也因生意惨淡挂牌转让。另外，各大服装、鞋革等品牌企业压缩连锁店规模，也加剧了商业物业转租率下滑。 “我们从去年到现在关闭的25家门店，目前仍然空在那里，很难转租，更别说其他商铺了。”满堂红东莞公司总经理曹国超坦言，去年创辉崩盘，100多家店撤离东莞；世华地产30多家市区门店关门，再加上满堂红、合富置业、未来地产关闭的门店数，去年中介关掉的300多家门店仍有大半没有租出去，而现在准备入市商家由于对后市经济复苏不确定，观望情绪还在加重。 曾庆良曾是易房网的老总，而这个在2007年上半年还是全国很多城市的房产门户网站，却在下半年默默下线了，原因就是“待租的商铺太多，接手的人太少了”。曾庆良认为，供需关系的转变，是商业地产遇冷的主因。曹国超也认为，现在商铺出租的供需状况发生变化，前几年，很多商铺房源一公布，就有意向客户的询问电话接踵而至，现在比较冷清。 同样，杨俏认为，受金融风暴影响，市民消费越加保守，商铺客流量下滑，从而影响到商业物业的租金和转让费。 他说，早在春节前市场上就有一大波转租高峰，近期只能大降转让费才有机会促成转租，导致不少商业物业转让费出现大跌。 后市 市场开始 出现复苏迹象 “事实上，东莞商铺遇冷，除了金融危机影响，还与东莞商业氛围并未真正形成有关。”在曹国超看来，由于南城、东城的商业格局仍在初期，所以部分街区商铺的铺租并未经过市场严格检验，目前的情况下，出现议价空间是正常的，而有些成熟商圈的铺租仍然坚挺，不排除不降反升的局面。曹国超认为，旺铺的需求仍然存在，春节过后，商铺租赁市场开始出现复苏迹象。“市场越来越活跃，需求正在加大。” 支撑这一观点的，是春节过后，满堂红每天接到近百套商铺求租业务。“这种增长，在去年下半年以来并不多见。”曹国超表示，刚过去的一周，公司的商业地产业务，特别是中心区的写字楼业务比上周有明显增长。 商铺投资仍有价值 事实上，目前东莞商业地产景气度并非全线下调，据中介方面提供的消息，城区的四大传统商圈以及鸿福新商圈主干道两侧的租金依然坚挺，月租金每平方米高达千元。 “一铺养三代。”杨俏认为，在其他投资渠道回报率降低、风险仍在的情况下，商铺投资市场因回报率稳健会有所趋高，近期成交量回暖明显，“租金及物业售价虽然算不上探底，但这时候出手承租或购入，商铺投资会在未来三年之内有价值回报”。
