广州体育中心写字楼搬离最严重

“迫于成本压力，我们手中不少原体育中心商务区的客户都搬到租金可省50％、管理费相当于原来30%的乙级写字楼办公了，”主力从事写字楼业务的广州中立地产写字楼代理公司董事总经理文志坚说，今年广州甲级写字楼租金将难以持续攀升。

由于珠江新城目前配套尚未成熟，天河体育中心商务区仍是目前广州配套最完善、最高档的商务办公区域，也是甲级写字楼最大的聚集地，以中信、大都会广场为代表的一批高端写字楼，一直是反映广州经济实力和水平的晴雨表。DTZ戴德梁行近日的研究报告显示，从2008年第四季度以来，该区域的甲级写字楼，正在成为广州全球经济下滑的“重灾区”之一，商户的搬离现象最为严重，空置率大幅上升了3倍。

罕见负增长空置率升至2.7%

世界经济衰退，国内经济明显放缓，出口型导向的广东经济遭受冲击，广州甲级写字楼市场作为反映经济状况的晴雨表，近几个月来市场需求持续减少。DTZ戴德梁行的最新监测数据显示，2008年第四季度，广州甲级写字楼的吸纳量为5.33万平方米。体育中心商务区汇集了全市51%的甲级面积，这一区域原来租金水平较高，租户搬离现象最为严重。该区域空置率由三季度的4.7%上升至四季度的12.6%，升幅为接近3倍。

戴德梁行认为，一批在经济危机中受冲击明显的企业，难以承受高昂的租金，纷纷选择搬离高档甲级写字楼，导致该季度甲级写字楼吸纳量出现罕见的负增长情况。而文志坚指出，这一负增长趋势在今年一季度仍在持续，到第二季度都难见根本好转。“近年来，广州甲级写字楼租金持续平稳上升，从2009年初至今的情况看，上升已经终结。”文志坚称，估计到明年亚运期间之前，都是下降的走势。

周边乙级写字楼、裙楼吃香

“这些搬走的商户，大部分并没有离开天河区，而是选在了体育中心商务区周边的一些乙级写字楼，或是一些裙楼，主要是迫于成本压力，减少租金和管理费。”文志坚介绍，最近中立地产帮助客户成交的数据显示，搬走后的公司租金成本最多的可下降50%，管理费方面下降更多，大约只相当于原来在甲级写字楼的三分之一。比如在甲级写字楼管理费每个月要20元/月，搬迁至不远处的某裙楼后，只需7－8元/月。据介绍，这类裙楼物业的楼层比较高，经过的简单的装修、改造，办起公来很舒服，原来用惯了甲级写字楼的公司，也不会觉得有太大的落差。另一方面，公司的营业牌照仍在天河，各种人脉关系可以保留下来，如经常要打交道的工商、税务等部门等，不用再去另建关系。

面对严峻的租户搬离局面，不少甲级写字楼开始以调低租金水平的方式保持大厦的入驻率。戴德梁行研究数据显示，2008年第四季广州甲级写字楼的整体租金水平为129.1元/平方米/月，较三季度下调6.3%。原来租金越高的地方，下调的幅度也越大。其中，珠江新城商务区租金下调最为明显，为9%，其次是东山和体育中心商务区，下降幅度分别为7%和5.4%。进入2009年的第一季度，这种整体性下调趋势仍在继续。值得关注的是，在下调过程中，月租金为100元/平方米左右的物业，成为最为活跃的交易区间。

成交淡，在建写字楼延缓上市

宏观经济持续低迷，大部分投资者普遍对投资写字楼物业持谨慎态度，再加上租金下滑，导致写字楼的销售与投资行为走向淡静。广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2008年全年广州市一手写字楼成交量为41.52万平方米，同比减少47%。而去年整个第四季度没有新的写字楼物业投放市场，这在几年中都很少见。广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。

DTZ戴德梁行预计，到2009年上半年，世界经济难见有明显的改变，不少企业将会暂缓扩张计划，甲级写字楼的需求量将继续维持于较低的水平。另外，为挽留旧租户，一些业主将向他们提供租金方面的优惠，甲级写字楼的成交租金仍有下调的空间。而租金的下滑，导致写字楼投资行为将更加谨慎，买卖成交量将难见上扬。此外，受资金短缺和目前严峻的市场环境的影响，不少在建的写字楼物业纷纷延缓上市的时间，同样不利于有效需求力量的释放。