不建应万建 未建写字楼推迟开发 一方面是数十万平方米的新建甲级办公楼上市，另一方面又是经济危机导致的需求持续下降。2009年的上海写字楼市场，前景并不乐观。诸多在建写字楼项目，开始采取停工或半停工策略推迟上市时间，本是企业迫于无奈的自保之举，客观上却也一定程度缓解了写字楼市场产品过剩的危机。 在全球金融危机的影响下，上海写字楼市场从去年底开始步入“寒冬”。高力国际最新公布的上海写字楼报告显示，去年年底上海写字楼租金水平跌回到2007年水平，空置率大幅攀升。 东地产记者了解到，受此影响，一些在建的写字楼项目纷纷采取停工或者半停工的策略推迟上市时间。而一些原本计划今年开发的写字楼项目也延迟了施工计划。 在建写字楼纷纷“停工” 位于人民广场商圈的雅居乐广场(原金昌摩尔大厦)，偌大的工地上只有为数不多的几个工人在施工。记者从施工铭牌上看到，原本预计今年年中竣工的项目已经将时间推迟到了2010年。 静安寺商圈的会德丰广场同样陷入半停工状态，记者在现场看到，会德丰广场已经进入外立面装修阶段，但是工程进展得异常缓慢。现场施工人员也寥寥无几。 值得关注的是，会德丰广场此前曾经搁置了近10年的时间。1998年香港九龙仓地产集团就曾拿下了该项目地块，但直到2007年该项目才正式启动。 此外，位于四川北路的中信泰富项目今年已经两度停工。去年底前，中信泰富传出炒汇导致147亿港元巨亏的消息曾经令其四川北路两地块一度停工，但不久之后又恢复了施工。最近该项目又陷入停工阶段。 高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，写字楼纷纷陷入停工潮，推迟上市时间，主要是目前写字楼市场低迷。 “目前上海写字楼的空置率一直在攀升，更别说消化新的上市供应量。”李庆贤表示。 高力国际发布的报告显示，2008年第四季度末，上海甲级写字楼的平均租金为8.1元/平方米/天。较上季度大幅下调21.6%，抵消了2008年前三季度的涨幅。供应过剩及金融行业租户需求的收缩使浦东成为本轮调整中受影响最大的区域。 报告显示，浦东写字楼空置率达到16.1%。静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20%，静安区租金继续保持在最高位，为每天每平方米9.4元，长宁区则处于最低水平，为每天每平方米6.4元。 未建写字楼推迟开发计划 写字楼市场的低迷让原本近期有开发计划的项目纷纷调整了开发节奏，以避开市场的“寒冬”。 记者了解到，位于四川北路的弘基广场地块将延迟开发时间，以避开目前写字楼市场的寒流及四川北路区域的激烈竞争。 弘基广场曾经几度转手，去年3月，香港建设以将近20亿元价格收购了该地块，并宣布将该地块建成包括两幢最高120米的写字楼大厦，以及一个建筑面积约8000平方米的购物商场。预计去年年底开工，2010年竣工。 最新的消息是，该地块可能再次延迟开发计划，至少今年上半年不会有新的动作。五合国际五合智库总经理邹毅表示，目前四川北路面临较大的写字楼过剩问题。去年该区域刚刚新推出了盛邦国际大厦，而区域的商业转型一直存在问题，因此写字楼市场前景并不乐观。 值得关注的是，已经陷入停工的中信泰富项目恰恰正是位于该区域。 供需完全逆转 写字楼市场的低迷，也让投行们纷纷看淡该市场。 摩根大通、麦格理近日连续下调恒隆地产的目标价。摩通指出，鉴于上海写字楼前景疲弱，内地写字楼市值下跌，该行下调恒隆地产2009年12月底止的每股资产值预测5.3%至21.5元。麦格理也指出，恒隆地产对于维持强劲的租金增长仍面对挑战。 第一太平戴维斯数据显示，2009年将有752608平方米的甲级办公楼竣工。由于市场有效需求缺乏支撑，意味着未来空置率将继续增加。 第一太平戴维斯报告指出，由于更多的产业将受累于经济影响，上海写字楼需求将进一步下降，加上今年还将有大量的甲级写字楼上市，空置率预计将达到20%—30%。而高力国际预计2009年市场平均空置率可达15%，租金将维持两位数跌幅。
