广州深圳甲级写字楼需求强劲 自2008年初起，广州物业市场成交无论从成交量和成交均价都有不同程度的下滑，市场呈现萎缩。虽然政府财政政策对刺激国内需求有一定作用，仲量联行广州董事总经理吴仲豪指出，“对于广州房地产市场，2009年势必将会是挑战与机遇并存的一年。” 广州整体物业市场渐渐萎缩 受国内外消费市场收缩，中国经济放缓，受能源、原材料价格持续上涨、国家宏观调控等因素的综合影响，广东工业生产增幅有所放缓，导致广东企业经营成本上升，企业经营难度加大，盈利空间收窄，广东及广州第四季工业下滑首当其冲，珠三角经济发展面临挑战。另一方面，财富效应消失影响消费及投资意欲。股票市场低迷影响个人投资及消费意欲。同时由于同期房价下跌，投资渠道收窄，银行储蓄率增加。 自2008年初起，广州整体物业市场成交无论从成交量和成交均价均出现不同程度下降，相比2007年1～11月，2008年同期整体市场交易总额同比下降约33%，成交面积同比下降38%，市场呈现萎缩。不过，政府采取一系列的政策刺激国内需求，加强投资信心，包括持续放松货币政策、扩大政府投资、放松相关住宅政策、利用珠三角优势加强粤港澳相互合作等，对广州2009年经济将起一定积极作用。仲量联行大珠三角研究部主管陈锦平表示，“2009年经济前景持续困难，但广州于珠三角的战略性位置将维持不变。” 穗甲级写字楼价格趋跌 广州甲级写字楼2008年首三季强劲需求带动全年吸纳量创新高，年净吸纳量约34万平方米，比2007年上升16.3%。同时2008年底空置率也轻微回落到21.3%。数据显示天河CBD录得的净吸纳量最高，显示该区域仍受租户欢迎。而由于去年珠江新城的供应量少于2007年，全年净吸纳量有所回落。 新落成写字楼引发大量搬迁和扩充租务交易。大宗租赁成交主要集中在2008年上半年，大部分位于天河CBD和珠江新城的近一两年落成的优质写字楼的空置率有所下降。 但全球金融海啸加速写字楼市场下滑。租金自2007年开始迈入调整期，再加上近期受全球金融海啸的影响，2008年全年租金下降幅度加大，整体租金下调7.6%。甲级写字楼资本值也自2008年开始跟随租金同步下降。由于写字楼需求下降，租金下跌，市场空置率压力大，再加上金融风暴，令投资者信心受影响。因此，甲级写字楼资本值调整压力大，自2008年第四季开始出现下降，季度跌幅达8.1%，全年下调6.3%。 仲量联行指出，2009年珠江新城将继续成为新供应集中地。预期今年共有大约36万平方米甲级写字楼上市。新供应中部分来自业主自用和国内企业的需求，将有助支撑今年全年的净吸纳量。 仲量联行广州商业地产部主管马炜图预期全球金融海啸将继续在需求和供应方面影响广州甲级写字楼市场。“我们预料跨国公司仍会以短期续租现有物业为主，推迟扩充计划。同时由于需求转弱、供应充裕、空置率上升，将为租户带来理想的议价能力。有鉴于此，2009年甲级写字楼租金将出现较大调整。” 穗商铺市场仍受国际品牌青睐 审慎理财原则令广州旅客人数和旅游业收入增幅放缓。受全球经济不景气影响以及104届广交会参展人数下降，2008年1～11月海外旅游人数下降幅度较大，其中有六个月均录得同比负增长。1～11月旅游外汇收入同时累计同比下降0.5%。 消费气氛转差令2008年下半年商场租金增幅放慢。虽然2008年经济转慢，但是头三季商铺市场需求活跃，再加上市场优质供应量有限，带动全年租金上升13.8%，高于2007年升幅9.6%。但金融风暴使需求下降，即使年末消费量增加，第四季租金也只是微升1.8%。租金升幅下降趋势明显。 但是，广州的战略性定位仍然受国际品牌欢迎。例如，Guess在第四季度就分别进驻了正佳广场和中华广场。2009年新供应将把广州高档零售业形象推向新高，万菱汇、西城都荟及高德置地广场等项目的落成将使市场焕然一新。 仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，财富效应消失，加上就业前景欠佳，影响消费信心，减低零售商扩张需求。预期今年零售消费额将下降，奢侈品及大额类消费将显著回落。然而，广州作为华南一个主要消费市场，将继续受国际品牌注视，位置优越的商铺需求预料影响轻微，租金下调有利租户议价能力。 穗产业园需求放缓 外商直接投资增速回落。受全球经济信用危机，投资萎缩影响，广州FDI下半年呈现升幅缓慢趋势，产业园需求放缓。 仲量联行指出，市中心园区的需求较大，但也有租户对市郊项目感兴趣。例如天河科技园靠近天河中央商务区，位置便利优越，区域聚集效应强，吸引大批高新科技公司在该园区设立总部及研究中心，该园区总体空置率情况良好。而科学城将成为未来新供应主要集中地。预测今年内有超过57万平方米新供应落成，其中包括位于科学城的科汇中心和广州国际安全数据解决方案中心，以及位于番禺区的清华科技园广州创新基地。目前，位于科学城的这些新供应已吸引一些知名的跨国IT企业签约。 陈锦平说，受全球经济减速影响，商业扩张投资下滑，延缓广州产业园新增需求。来自科学城的充足供应量将进一步压抑整体租金升幅。从中长期来看，经济结构调整和企业出于节约成本考虑未来办公地点分散设点的趋势将对产业园带来正面影响。 开发商面临很大资金压力 2008年广州住宅市场表现低迷，观望气氛浓厚，新建商品住宅销售量同比大幅下降，全年仅552万平方米，比2007年下降31%，创2001年以来的最低量。尽管如此，2008年全年销售均价仍处于较高位，同比增长约9%。成交量萎缩令不少开发商面临很大资金压力，尽管年末政府出台一系列积极政策，但效果尚不明显。同时，保障性住房建设计划令市场担心商品房空间会受到很大挤压。 仲量联行战略顾问主管田强认为，金融风暴及宏观经济调整对消费者信心的负面影响将延续一段时间。同时，开发商为摆脱困境，会进一步减少新项目开工，并加大存量房推广力度，一定程度上令供过于求状况逐步缓解。政府刺激市场的政策效果会进一步显现。虽然总体房价尚面临一定下调压力，但将逐渐趋于稳定，而成熟市区房价下调空间有限。 深圳新建住宅销售面积下降 2008年，深圳房地产增加值一直出现负增长，新建商品房的销售面积以前所未有的大幅度下降。仲量联行深圳董事总经理钟德尧表示，“虽然全球金融海啸对深圳房地产市场的影响在2008年，尤其是第四季度就开始呈现，但我们仍然对2009年的深圳市房地产保持审慎乐观。” 2008年深圳市的支柱产业受全球经济放缓的影响，增速均呈现不同程度的回落。其中，物流业和房地产行业备受影响，均出现了不同程度的负增长。但2008年一至三季度，金融业增加值仍保持双位数(20.3%)的增长速度，继续成为深圳市增长最快的行业之一。 2008年，股票市场持续低迷导致财富效应消失，居民收入增长也出现回落。深圳市居民开始收缩消费，其中在居住类上的支出下降最多。2008年1到11月，新建住宅销售面积仅为310.47万平方米，较去年同期下降36%。但是自2008年三季度以来，受国家宏观政策调整及相对宽松的金融政策的影响，住宅的销售规模相对于上半年有所增加。 今年深甲级写字楼租金将再降 2008年，深圳甲级写字楼首三季强劲需求带动全年吸纳量创新高，年净吸纳量约28万平方米，较2007年上升13.7%，空置率也回落到16.6%。其中，充裕的新供应及CBD转移令福田成为最活跃写字楼市场，年吸纳量约24万平方米。 2008年前三季，跨国企业依然专注于在中国的业务增长，并积极在深圳开设分支机构或扩充写字楼面积。为了提升形象并改善商业氛围，一些国内大型企业，如中国移动和中国平安(33.37,0.33,1.00%)等，也由乙级写字楼搬迁至位于福田CBD的甲级写字楼。 虽然空置率有所回落，然而，由于近两年充裕的供应量，2008年全年甲级写字楼的空置面积一直高于20万平方米，加上受到金融危机的冲击，自2008年第一季度开始，深圳市甲级写字楼的租金和售价即迈入调整期。特别是第四季度，供应量进一步上升，需求疲软使得空置率上浮。租金和售价开始出现大幅度下降，季度降幅分别高达14%和23%。 2009年的整体供应量相比于2008年略有上升，福田区将继续成为新增供应集中地。即将落成的四座大厦，有三座位于福田区(中国港中旅大厦、卓越时代广场二期、卓越世纪中心)，另外一座位于南山区(天利中央广场二期)。 仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预期全球金融海啸将继续在需求和供应方面影响深圳甲级写字楼市场，跨国公司仍会以短期续租现有物业为主���推迟扩充计划。而需求转弱、供应充裕、空置率上升，2009年甲级写字楼租金将继续出现调整，为租户带来理想议租空间。 深圳对国际品牌的吸引力在加大 经济增长放缓令2008年第四季零售总额升幅减慢。其中，1～11月深圳市居民对于体育娱乐用品类、文化办公用品类、汽车类等的消费的增长率与2007年相比均出现大幅下降，降幅分别高达193个百分点、263个百分点 和20.2个百分点。综合来看，居民对未来收入预期的下降以及消费信心不足，正在减少不必要的支出。 全球经济放缓，而使得游客捂紧荷包，减少外出。2008年1～11月，在深圳市旅游过夜总人数达2400.29万人，增长4%，增幅比上年同期回落7个百分点。在个别月份，香港、澳门和台湾过夜游客数目甚至与2007年相比出现不同幅度的下降。 虽然如此，深圳的战略性定位仍然受国际品牌欢迎。2008年开业的益田假日广场成功引进不少首次在华南区开业的国际品牌，如H&M、Zara、Armani Collezioni；另外，华南区最成功购物广场万象城一期也在2008年引进更为高档的国际品牌，如Bottega Veneta、Fendi、Miu Miu、Prada等。 然而，消费气氛转差，加上供应巨大令下半年商场租金增幅放慢。2008年三季度，深圳居民的人均消费支出近来首次出现负增长，使得零售商对短期内扩充的态度更趋谨慎。再加上下半年充裕的供应，租金升幅下降趋势明显。第三季和第四季的商铺租金仅维持0.1%的季度增幅。 2009年商铺的新增供应量将集中在罗湖区，即万象城二期和百仕达东郡广场。其中，万象城二期由于一期的成功运营，已成功签约LV、HERMES、BVLGARI、SALVATORE FERRAGAMO、MONTBLANC、Dior 等更多世界顶级品牌。 钟德尧认为，财富效应消失，加上就业前景欠佳，影响消费信心，减低零售商于短期内的扩张需求，但预期商户对优质商铺兴趣仍然存在。然而，深圳作为华南一个主要消费市场，将继续受国际品牌注视，位置优越的商铺需求料影响轻微，租金下调亦有利议租。
