需求减弱空置率上升 商业地产或将现低开高走

    去年四季度以来，北京、上海等一线城市的商业地产呈现下行趋势。空置面积上升，楼价租金下滑。作为经营性物业的提供商，北京总部基地董事长许为平在接受中国证券报记者专访时表示，从短期看，受全球金融危机和国内经济减速的影响，市场对投资性物业、经营性物业的需求将有所减弱；但中长期看，中国城市化进程催生的人口聚集，将推动城市土地和物业的增值。

　　许为平认为，作为开发商，为适应市场形势，近期供应的商业物业产品，选择"相对低开"的可能性很大；如果"性价比"合理，依然存在较高的投资价值；随着城市基础建设和配套物业的发展，商业地产价格将呈现"高走"的局面。

　　重视聚集效应

　　许为平认为，商业地产对于开发商的定位能力、功能设置、性价比的要求要远远高于住宅地产，因为商业地产面对的是企业老板、商界精英和决策者。这一市场群体除看重产品品质以外，更看重商业地产"聚集效应"带来的价值，这也是一个企业选址过程中的"生态"标准。

　　有学者以北京金融街区域为例指出，这一地区集中了大量国有商业银行、外资银行、保险公司等金融机构的总部，该区域商业地产的价值，更大程度体现在金融高端服务的聚集效应。

　　其次，商业地产的规模、定位、配套和服务也是决定其价值的主要因素。"如果掌握不好这几个要素，就是再廉价的商业地产，也不一定好卖。相反，如果既能做好鲜明和个性的功能定位，又能做到规模化，提供完善的配套设施和优质的服务，此外，还能有心平气和的价格，这样的商业地产一定会有良好的市场前景。"许为平坦言。

　　业内专家分析，部分商业地产之所以有较高的空置率，很大程度上是因为还没有做好规模、定位、配套、服务等要素。而这也意味着，今后商业地产将出现分化的趋势。其中地段好、档次高的优质商业不动产仍将受到市场热捧，而定位不明确、聚集效应弱的商业不动产项目，将面临空置率居高不下的滞销风险。

　　长期价值"走高"

　　许为平对商业地产的发展前景持乐观态度，认为长期价值"走高"是一种趋势。他分析，与经历过几十年发展、正在走"下坡路"的欧美房地产市场不同，中国房地产市场的问题主要是结构问题，大多数人要解决的还是"第一套住房"的问题，很多企业的经营环境还有待升级，因此，中国的市场远未饱和，商业地产的需求也一样。

　　"目前商业地产的调整是高位调整，而这种调整可能就是一种机遇。" 许为平表示。

　　显而易见，在一线城市中，繁华地段可以开发的项目越来越少；而中国的储蓄率一直很高，企业存款也在日益攀升，在目前的经济环境中，这些钱如何保值、增值，确实需要智慧来进行选择,而投资持有型的商业地产是一种长远战略。

　　近期，接受采访的开发商多数认为，对于投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，是一种抵御地产行业低谷的策略。