上海地价已经降了不少 房价何时回归理性？
地价先于房价回归，现在拿地正当时
住宅市场始终延续着春节以来的低迷态势，近期业内的关注点一时从"宅"转向了"地"。一些分析人士指出，从目前沪上一些地块的流转情况，也可以窥见，整个市场格局正在悄悄发生改变。
楼板底价28000元/㎡，市中心商业地块很抢手
从2009年1月6日至今，上海市房屋土地资源管理局已经推出了13个土地挂牌出让公告，与最近两年的情况相同，其中绝大部分都是工业用地。1月23日推出的今年第6号土地挂牌出让公告中有一块非工业用地引起了业内较多的关注--静安区15号街坊交通枢纽综合项目地块（东块）的土地出让面积仅0.87936公顷，而竞买保证金高达7400万元，据此估算其竞买底价高达7.4亿元。公告显示，该地块的容积率不大于3.0，估算其楼板价约为28050.70元/平方米。地块价格非常吸引业内眼球，在当前地价一落千丈的形势下，土地出让方仍然希望市中心的土地价格能维持在一个相对高位。
据悉，静安区15号街坊交通枢纽综合项目地块（东块）其实与静安区愚园路63号地块是同一项目的东西两个地块，西块开发商为上海天顺经济发展有限公司。静安寺交通枢纽项目是上海为迎接世博会而建设的重大工程项目之一，也是政府"十一五规划"六十座综合客运交通枢纽项目中首先要建成的十七座枢纽之一。去年12月，相关规划已经在网上公示。
近期虽有消息称西块开发商很有可能继续拿下东块地块，以便于进行整体开发。但相关分析人士则认为，在当前房地产整体不景气的情况下，开发商拿地会更为谨慎。"由于该地块是带方案招标出让的，开发商其实是没有可发挥余地的。因此西块开发商--上海天顺经济发展有限公司拿地的兴趣未必会很大。只是土地出让方是希望由一个开发商进行开发，以使项目的完整性得以保持。"
这位分析人士还指出，虽然楼板底价高达28000元/平方米，但从市中心范围来看，商业项目地块仍是受开发商青睐的，也不排除有大型开发企业竞拍的可能性。
楼板底价1400元/㎡，嘉定地块争夺必有"厮杀"
第7号土地挂牌出让公告终于出现了今年以来的首批居住类用地。出让公告显示，三幅居住地块均位于市郊，其中嘉定一幅，奉贤两幅。而位于嘉定区徐行镇的地块出让面积达到14.98133万平方米，为今年以来单幅出让面积最大的居住类地块。该地块容积率为1.0，竞买底价2.1亿元，楼板低价仅有1400元/平方米。多数业内人士认为，即便是楼板底价竞拍时翻番，开发商也是有一定的利润空间的。目前，嘉定主城区内的保利海上五月花公寓售价在8400元/平方米左右，别墅售价在13000－18000元/平方米之间，周边的公寓项目嘉华居均价也在9000元/平方米上下，右岸嘉园78500－10000元/平方米，水岸上品均价8000－11000元/平方米。
分析人士认为，由于该地块楼板底价非常低，且地块附近还有规划中的轨道交通11号线，势必会成为众多开发商关注的重点地块，"对于这块地的争夺，必有一番'厮杀'"。
楼板底价仅560元/㎡
奉贤地价跌出三年来新低
而奉贤区的两块住宅用地相邻，两地块出让面积达到11.57万平方米，容积率不超过1.3－1.5，两地块的竞买保证金只有900万元，竞买底价在9000万元左右。据此估算，楼板底价仅有560元/平方米左右。业内分析人士认为，这一价格已经是近三年来郊区地价的新低。而就在2007年年底，青浦赵巷地块曾被重庆龙湖以楼板价10000元/平方米拿下。从近年来郊区土地出让价格走势来看，很少会有楼板底价低于1000元/平方米的。这同时也表明，受到去年60%住宅地块流标的影响，土地出让方对于地价的预期也变得非常谨慎。
一位开发商在分析目前郊区地价时认为，虽然受到宏观经济大环境的影响，目前房价和地价都在迅速回归理性，开发商在过去一整年内受制于资金困局，但从近期公布的土地出让价格情况来看，地价已经先于房价回归到一个比较理性的水平。这位开发商同时表示，目前的地价已经非常便宜，正是各路开发商拿地的大好时机。
万达进入江桥商业项目
对面商业地块有前途
而今年第7号土地挂牌出让公告中位于嘉定区江桥镇金沙江西路北侧地块比较引人关注。出让公告显示，该地块出让面积为2.07179公顷，土地用途为商业、办公用地；容积率为2.0；竞买保证金为1000万元，竞买底价约1亿元。此前，曾于2008年11月19日，被大连万达商业地产有限公司以9.9213亿元竞得的嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧地块，正好与之隔街相对。公开信息显示，去年11月19日被大连万达拿下的该地块出让面积达到18.63154公顷，约18.6万平方米，地块用途为商业、商务办公和居住用地，容积率在2.0-2.5之间，竞买底价在10亿元左右。大连万达最终几乎是以底价拿下该地块。折合楼板价约为2385元/平方米。
据业内人士分析，目前整个江桥地区尚无完整的商业配套项目服务于几十万人口的江桥地区，由于有大连万达介入该地区进行商业项目的开发，江桥镇金沙江西路北侧地块应该会受到商业地产开发商的青睐。