商业地产：寒流中的热岛？

    相对于全国住宅地产的一片低迷，2008年国内商业地产的表现却有些“逆市而上、一枝独秀”的意味。展望2009年，写字楼和商铺地产市场供应预计将再创历史新高。然而，面对投资依旧汹涌的商业地产市场，业内人士建议持谨慎乐观态度。

　　商业地产“风景这边独好”

　　第一太平戴维斯天津分公司总经理朱天博告诉记者，在过去的七个季度中，天津的写字楼租金上涨了将近20%，空置率则降至历史最低点12.3%。从2007年开始到2008年第三季度，来自金融行业的国内外租户表现出对甲级写字楼非常强劲的需求。与此同时，一些亚洲银行和内资银行也在天津优良位置的地段租下大面积写字楼空间。由于用户对写字楼的需求增大，预计今年天津写字楼的空置率仍将保持较低水平。

　　二线城市增势强劲，一线城市更是“当仁不让”。仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹指出，2008年是北京商铺市场成绩斐然的一年。全年新增供应创历史新高，市场存量飙升45%。北京奥运会的承办，带动市场对优质商铺空间的需求同创历史新高。由于零售商意欲利用奥运会筹办过程中所出现的巨大商机，使得当年高达92.5万平方米的新增商铺空间被零售商租赁一空，接近2007年的三倍，是1998年前一历史高位的两倍多。尽管需求在奥运会后显著下降，然而市场需求的强劲，尤其是对新竣工购物中心的需求，使得2008年全年的市场空置率并未受到新增供应大幅增长的影响，仍保持在相对平稳的水平，整个北京商铺市场的年平均租金攀升至7238元/平方米，创历史新高。

　　虽然全球零售销售业绩普遍下滑，但国际零售商们仍然认为中国市场具有增长潜力。2008年第四季度，新进入上海零售市场的国际零售商包括玛莎百货、唐恩都乐和Net。百思买也在第四季度新开多家店铺，继续其扩张策略。由于对优质商铺的需求未见下降，上海市中心商铺的底楼平均租金较上季度增长了3.1%。上海中心区域商场目前还未出现任何零售商撤出的迹象。市场整体空置率仍维持在6.5%的低位。位于黄浦区的353广场和浦东的96广场均在第四季度开张营业，从而为上海零售市场新增8.6万平方米物业面积。

　　金融危机影响于大势无碍

　　受全球金融危机影响，我国的商业地产进入2008年第四季度后开始有所变化，主要城市的甲级写字楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。

　　张莹在接受记者采访时说：“写字楼市场的企业租户，曾将大量涌入市场的新增供应视为扩张和改善办公条件的良机。不过，全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业，纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。”需求的疲软以及空置率的不断上涨，导致目前整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比上年同期下降了1%。

　　然而在商铺市场方面，尽管第四季度新增供应大幅增长，但仍难满足巨大的市场需求，从而造成租金进一步上涨。此外，纵观整个房地产投资市场，第四季度没有外资收购交易发生，大多数投资者都认为2009年为购买良机。

　　在区域市场方面，长三角地区的本地消费预计将有所提升，随之俱增的国内物流配送需求将有望成为今年商业地产市场的重要驱动力。从整体来看，随着政府刺激经济举措效果的逐渐显现，2009年势必将成为房地产市场节奏发生变化的一年。

　　中原地产天津投资顾问部总监高飞认为，未来的商业地产能否独善其身，主要取决于供需是否能平衡。如果需求可以保持快速增长趋势，同时开发机构能准确把握未来的买家和客户要求，锁定市场缺口，就可能度过地产的“寒冬”。

　　今年利好因素多 业界普遍谨慎乐观

　　业内专家表示，2009年存在诸多利好因素，如零售额的不断增长、新建优质购物中心项目的增多，以及商铺项目所推出的诱人的租赁条件等，预计将吸引更多的零售商在2009年进入商业地产市场。

　　有数据统计，2008年前11个月，北京的零售总额同比增长21%，预计2009年仍将持续上涨。尽管经济放缓尚未对市场零售额造成影响，但众多经济学家预计2009年零售额的增长势头将会大幅降低。旨在刺激国内消费的政策可能有助于缓解这种下跌的势头，但这种政策的真正作用可能要等到2009年年中才会在市场中得以显现。

　　鉴于对零售额增长势头可能放慢的预期，现有的零售商可能仍将继续推迟其扩张计划，这是因为开设新店可能对其销售收入造成稀释作用。相反，新入市的零售商则无此担忧，因而未来商铺租赁市场可能由这些新零售商所主导。因此，虽然其他类型物业的租金都已开始下降，但商铺租金仍继续保持增长，预计商铺将成为2009年租金最稳定的物业类别。

　　尽管北京写字楼市场2008年底黯然收场，但在2009年初仍有诸多利好因素。2008年下半年，写字楼市场新增供应量达到133万平方米，增长18%。尽管市场需求放缓，但吸纳量仍达到55万多平方米。

　　张莹说：“与其他地区写字楼市场所不同的是，全球金融危机的影响仅仅减弱了北京写字楼市场的需求。尽管部分租户缩减了对办公空间的需求量，但写字楼的总体占用量仍继续大幅增长，凸显了北京作为中国乃至亚太地区领先商业中心地位的重要性。尽管全球经济放缓使众多跨国企业在扩租方面仍将持谨慎态度，但中国政府庞大的经济刺激计划以及向私营企业开放更多的商业市场，将推动本地企业在2009年期间对写字楼空间的需求。”

　　据仲量联行预测，在过去几年中，为追求更高的回报率，同时避开一线城市资产的高价，投资者纷纷转向二、三线城市。严峻的全球经济形势使得一线城市物业价格已开始大幅下跌，从而为投资者带来新的投资机会。2009年，谨慎的投资者将会把投资重点放在一线城市的核心地段，一线城市投资活动将增加。

　　相比较于住宅地产的消费性，商业地产的投资性更强。在住宅地产普遍低迷的情况下，商业地产具有的拉动投资、促进消费的双重功能尤其凸显，因而对扩大内需有着重要意义。在当前国内外经济环境的大背景下，业界人士对商业地产越来越看好。