平滑行业周期性波动商业地产能否成避风港

2008年以来，全国住宅市场的深度调整也开始影响到商业地产的投资收益率，北京、上海、广州等城市商业地产的租金在去年第四季度出现下降；但另一方面，众多开发商认为，在房地产严冬中，适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效的平滑行业周期性波动的风险。那么，商业地产能否成为避风港？投资商业地产又能否成为企业"御寒"的有效策略？

多数开发商认为，对于投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。不少开发商在投资布局上开始调整战略，或明或暗地将关注重点放在了商业地产的开发与经营上。

据了解，金融街、保利地产、北辰实业、万通地产等房地产企业在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。

万通地产董事长冯仑便表示，面对普通住宅市场的不景气，部分房地产企业已经开始加大商业地产的投资比重。他认为，在北京、上海等地，商业地产的成交量仍将稳步上升，这使得部分开发商开始加大对商业地产的投入。

显而易见，在一线城市中，繁华地段可以开发的项目越来越少；而中国的储蓄率一直很高，企业存款也在日益攀升，在目前的经济环境中，这些钱如何保值、增值，确实需要智慧来进行选择。而投资持有型的商业地产是一种长远战略。

据统计，保利地产目前的项目中有约120万平米是商业地产。保利地产表示，将择机继续增持优质商业地产，使商业地产的利润贡献占比达30%，进一步保障公司业绩的稳定性。

北辰实业目前也已形成了投资物业、零售商业为稳定收益基础的经营模式，其中，投资物业和零售商业主要集中在北京亚奥商圈，公司董事长贺江川表示，今后，北辰仍将进一步增加中高档住宅、公寓、别墅、写字楼等多元化、多档次房地产项目。

按照惯例，商业地产项目一般分为开发、孵化、稳定等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高。如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业，不失为一种机会。

虽然房地产市场调整对商业地产影响较小是一种共识，但存在的风险也不容忽视。

在牛市阶段，多数主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业厂房等商业物业以自用。这是因为牛市阶段资金充沛，并且房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市来临时，企业资金饥渴、房地产折旧会让物业贬值进而吞噬利润。

此外，经济不景气时，地产企业更注重资金周转。资本实力不强的企业如果过多投资商业地产，可能会陷入资金困局。

目前，商业地产的投资收益正在下行。2008年第四季度，受跨国公司下调办公物业租金预算及部分企业暂停扩租的影响，北京、天津、上海等城市优质写字楼租金下降，可以预见，2009年也将是一个歉收年。

就短期而言，目前的经济形势对大多数商业物业的租赁都将具有负面影响，但业态不同所受影响不同。已经成熟并满租的物业受冲击较小，但新入市的物业则会有较大的租赁压力。