北京商业地产供过于求局面加剧

仲量联行日前发布的最新研究报告显示，全球经济危机对写字楼市场的影响从去年第四季度开始变得显著，需求的疲软以及空置率的不断上涨导致整个市场的空置率一度上升至22.5%，整个市场的平均租金水平在其历史高位的基础上下跌了5.1%，比去年同期下降了1%。

仲量联行北京分公司董事总经理兼商业地产部主管张莹指出，写字楼市场的企业租户曾将大量涌入市场的新增供应视为扩张和改善办公条件的良机。不过，全球经济的不稳定性导致越来越多的企业租户，尤其是跨国企业纷纷收缩规模并取消了此前的扩张计划。

与此同时，商铺市场的遭遇也类似。但与写字楼市场所不同的是，尽管去年有大量新增供应进入商铺市场，但其空置率仍然相对保持平稳，其部分原因是新竣工购物中心很高的预租赁水平——这些购物中心很多在年初就已签订了出租合约。尽管市场空置率仍保持在10.1%相对较低的水平上，但受奥运会后租赁活动放缓的影响，2008年第三季度平均租金较其历史高位下跌了3.4%，使其同比增长幅度缩减至0.6%。

展望2009年，北京商业房地产市场仍将面临如同去年下半年的诸多挑战。写字楼和商铺地产市场供应预计将再创历史新高。在写字楼市场，预计新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；而在商铺市场，预计新增供应量将达到167万平方米，市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧，这种新增供应量的大幅增长将对市场租金水平带来更大的下行压力。

张莹认为，尽管这种有利于租户的市场走向通常会刺激部分租户以更低的成本进行扩租和改善其办公条件，但目前更大的挑战将来自于如何在经济发展疲软的情况下吸引租户的扩张需求。他指出，在一个市场状况可能出现快速变化的年度里，那些能够对其决策做出最为及时的权衡与调整的开发商、租户和投资者，将在这个充满挑战的市场环境中获得最佳的收益。