创意地产低价挖写字楼墙角 “现在你到市中心那些甲级写字楼去看，走一层是空的，再上去一层，还是空的。”上海德必房地产 开发经营有限公司(下称“德必地产”)副总经理李江告诉记者，上海甲级写字楼的空置率比几大代理机构 所发布报告中的数据更令人难以置信。 高力国际本周发布的大中华区办公楼报告显示，上海办公楼市场总体空置率继续保持在高位，萎靡的 需求令市场平均租金大幅下滑至8.1元/平方米/天，较上季度下降21.6%，“去年第四季度的下降抹去了前 三季度的全部涨幅”，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，2008年底上海办公楼的平均租金比 上年同期下降了10.1%。 与此同时，一批希望节约成本开支的跨国公司甚至本土企业选择在此时搬离市中心的甲级写字楼，以 至于自去年11~12月开始引发了一阵公司逆向的“腾笼换鸟”之潮，并延续至今。 “我们这里办公区域可供出租的面积已经很有限了”，尚街的开发商上海尚街投资发展有限公司副总 经理马妮对记者表示，现在一些甲级写字楼的租金已经开始下跌，但即便是从高峰时的20元/平方米/天降 到12元/平方米/天，尚街目前办公楼最高的租金水平6元/平方米/天“相当于又拦腰一半”。 马妮认为，随着金融危机的蔓延，类似尚街这样的创意地产项目将会直接从中受益。 据李江介绍，早在去年10月，他们就将“公司90%的资源”派往上海甲级写字楼的聚集地去抢夺客源 ，包括中山公园、徐家汇、陆家嘴以及人民广场等办公楼集中的区域，都是他们的目标所在。李江表示， 到目前为止，德必地产在长宁区开发的法华镇525创意树林及在虹口区开发的运动LOFT创意基地两个项目 的租户中，有50%的客户就是从甲级写字楼“抢”来的。 事实上，在这轮金融危机中受影响的公司，要么是直接倒闭，要么是收缩，直接减少租用的办公面积 。那些要搬出来的，才是尚街LOFT、法华镇525创意树林等创意地产项目争抢的目标。 “但是，那些大型跨国公司可能直接在张江、虹桥开发区这些传统的工业园区里买地建楼了，剩下的 才是我们能够争取的客户。”李江表示。 过去几年里，由于上海各区都将发展创意产业作为区域经济发展的重点项目，因此，创意地产项目在 短短几年里如雨后春笋般遍布上海的各个角落。据马妮介绍，目前上海挂牌的创意产业园区实际只有75个 ，但如果将那些没有挂牌、自由发展的项目也包括在内，“相信上海有超过100多个创意地产项目”。而 早在2007年，上海的创意地产项目已开始显露疲态，一些定位不清、地段不佳的项目面临租售难题。 据记者了解，在此轮金融危机中，一些创意地产项目也遭遇了退租的情况。虹口区某知名的创意地产 项目，最近亦遭遇了一个租用了近2000平方米办公面积的租户“一夜之间搬空”的突发状况。 原租用尚街办公楼的一家传媒公司此前还引进了国外的风投基金，但在入驻将近一年后，在国外的股 东们自顾不暇的情况下，公司的老板亲自飞往美国亦未能力挽狂澜，“他们还欠着所有供应商的钱”，据 马妮介绍，这家公司最后不得不宣告破产，退租了事。事实上，类似的调整在尚街还发生过几例。 而与运动LOFT创意基地相隔不远的一个创意地产项目，在招租一年半之后，出租率还仅仅是10%。实 际上，德必地产的两个创意地产项目在降低租金以及多方抢夺客源之后，过去半年多的招租结果也仅仅是 出租率分别为60%和40%。 2009年的形势更为严峻。2009年国际和国内经济将面临更大的下滑压力。上海办公楼充足的供应和需 求不足将导致空置率上升至15%，租金也将维持两位数跌幅。对于在危机中初尝甜头的创意地产项目而言 ，2009年还能否扩大眼下的优势，仍难以预料。
