写字楼“洼地”生存

　　与住宅市场降价风潮不同,北京写字楼价格在租售市场却稳中有升。

北京房地产交易管理网统计显示,2008年上半年,全市期房网上签约套数与签约面积同比2007年上半年分别下降38.6%和41.2%。而北京写字楼市场却表现出了坚挺的一面,上半年整售面积达623509平方米（见整售项目表）,而去年上半年的整售成交量仅为587850平方米,同比上涨了6%。

　　年回报率10%

　　根据戴德梁行的统计,2008年第一季度北京甲级写字楼平均租金为每月35美元/平方米,远高于中高档住宅市场平均每月15美元/平方米的租赁价格。另外,写字楼租金增长趋势迅猛,2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13%,是6年以来的最高点。

　　笔者细算了一笔账:如在北京东四环地区,一套160平方米左右的住宅,月租金能够达到5000元,其出租状况就已相当不错,但是折算成写字楼其出租价仅为1元/天,而事实上东四环地区写字楼租赁价低位也在每天4元每平方米。按照目前市场上的租售情况,大成国际中心目前的销售价格为15500元/平方米,即使按照租赁价格每平方米4元/天的最保守价格来计算,其年投资回报也超过了10%。

　　大成国际中心销售总监王琦表示,从长期投资的角度来说,写字楼投资还是非常合适的。“在不动产市场中,商业地产的投资回报率最高、风险最大。住宅回报率最低、风险较小,写字楼的风险和回报都是适中的。”

　　这也就是为什么在金融危机面前,住宅市场没有写字楼市场这么幸运。与住宅市场只有销售一条道的狭窄经营模式不同,写字楼的市场经营模式更加多元化。一般情况下,写字楼的经营模式可以分为散售、整售、租赁三种。

　　在2008年二季度,北京写字楼出现了三宗大笔交易:中国太平洋保险在金融街购置了丰盛中心,光华银行购置了F3大厦,海南航空在燕莎购置了圣元中心做为自用。并且交易项目的资本价值有上涨趋势,从人民币24000元/平方米升至27000元/平方米。

　　世邦魏理仕办公服务部董事房炜表示,虽然现在市场也受影响,但是很多投资者对中国的房地产投资仍然热情不减,这也是我们没有预料到的。据悉,从2008年6、7月份开始,已经有一些台湾、香港公司在这个时候抄底北京的写字楼,大成国际中心20％左右写字楼被港商和台商购买。

　　写字楼、住宅价格倒挂严重

　　与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同,写字楼有着更加可靠的投资收益——租金回报。虽然与周边的高档公寓相比,写字楼的售价更低,但租金水平却高高在上。据调查,2008北京高端写字楼成交均价25700元/平方米,平均租金水平达到每平方米22美元/月,投资回报率在7%～12%之间。

　　按一般分析,写字楼作为一种纯投资的地产商品其交易价格应该是高于住宅,但事实却并非如此,住宅的价格反而远远高于写字楼,其价格倒挂现象非常普遍。比较具有代表性的是位于南城的国瑞城。其公寓的价格已达到30000元/平方米。而记者在崇文区、宣武区,几乎没有发现单价高于20000元/平方米的写字楼。

　　以金融街及西长安街沿线区域为例,在今年的交易中,位于金融街区域的恒奥中心交易均价31000元/平方米,国宾世贸中心交易均价30000元/平方米,今年售价最高的写字楼项目三里屯SOHO销售价格也不过38000元/平方米,而金融街周边区域的公寓天安国汇销售均价38000元/平方米,今年初开盘入市的公寓西绒线26号最高销售均价42000元/平方米,其间竟有最高达万元的差额。

　　价格倒挂从另一方面也说明了写字楼自身的巨大价值还没有充分被挖掘,某种意义上讲,写字楼在巨大的市场困境面前能够继续向上,其根源正是潜在的价值,而此时很多个人及集团的抄底行为正式释放了刚性需求。高力国际写字楼部吴烨表示,写字楼的土地出让金要比住宅贵,包括后面的建设、装修、建材都远远超过住宅的投入。“价格倒挂,是非常不正常的事情。”