上海写字楼空置率创新高 创意地产觅得良机

　　从去年下半年开始，上海甲级写字楼市场租金一再下滑，空置率接连攀升。根据有关机构预测，2009年上海甲级写字楼平均租金将继续下降5％—15％，跌至6.5元/平方米/天，2010年才有望稳定。

　　创意地产却破空而至。据估计，上海创意地产项目总供应量可高达数百万平方米，并呈继续增长之势，对传统甲级写字楼的冲击进一步凸现。

　　创意地产大军强势

　　“和传统的甲级写字楼相比，我们最大的优势就在于租金低廉。”马妮直言。据了解，整体建筑面积达4万平方米的尚街LOFT目前整体出租率达到80％，其中办公楼平均租金为5.69元/天，远低于甲级涉外办公楼宇。

　　据第一太平戴维斯最新发布的《2008年上海房地产市场总结及展望》报告显示，2008年全市甲级写字楼租金指数下跌7％（第四季度租金环比跌9.5％），年初全市平均租金价格在8.25元/平方米/天，第三季度达到峰值8.41元/平方米/天，年底则跌至7.68元/平方米/天。浦东写字楼租金回落尤为明显，同比下降幅度达8.3％（第四季度租金环比跌10.7％），陆家嘴地区写字楼租金在第四季度由8.97元/平方米/天跌至8.12元/平方米/天。

　　即便甲级写字楼租金连跌，尚街LOFT的租金优势依然明显。在上海众多创意地产项目中，尚街LOFT属于租金相对较高的项目，其他更多的创意地产项目，其租金则更为低廉。

　　受累于金融危机影响深入，许多公司近期继续缩减新员工招聘数量以及办公室的装修预算。一些甲级写字楼租客到期不续约或要求降低租金，有的甚至直接撤场，甲级写字楼面临租金滑坡、客户流失的尴尬。

　　尚街LOFT等沪上创意地产项目中，开始出现原先活跃在各甲级写字楼中的传统客户。马妮告诉记者，除了租金优势外，市中心创意地产项目不仅具有甲级写字楼相同地段优势，还提供了甲级写字楼所没有的园区办公环境，商铺、餐饮、娱乐及会展配套服务更为完善。“由于创意产业项目是配合当地政府区域规划建设而设计，受到当地政府的多方支持，在税收等方面的优惠政策等，同样具有吸引力。”

　　对于传统办公楼市场更为不利的，不仅仅是来自这些创意地产项目个体的冲击，而是整个上海市创意地产的整体冲击及其背后的雄厚实力。

　　租户“出楼入园”

　　据记者了解，目前沪上数量众多的创意地产项目，其背后投资方往往是“上海地主级土地拥有者＋当地政府投资公司＋传媒集团”的模式，其本土优势可想而知。

　　以尚街LOFT项目为例，该项目投资方由上海纺织集团、徐汇区天平街道旗下投资公司和解放报业传媒集团三方联手组建，原土地资产来自纺织集团。

　　上海纺织集团是和上海仪电集团等为数不多的几家素有“上海地主”之称的老牌国资企业之一，在上海市中心及上海各区县拥有数量庞大的工业厂房及土地，随着这些厂房逐渐搬迁调整，相应土地及厂房长期闲置，而重新包装启用的策略一直是这些国资集团和当地政府在全力推进的重要工作。

　　“据中央有关部门此前有关鼓励城市市中心存量土地房产发展成为创意文化服务基地的政策，为这些土地性质相对比较尴尬的资产盘活提供了方向和机遇。近两年，以上海、北京等核心城市为代表，市中心创意地产项目纷纷涌现，成为传统办公、商铺市场外一股强大的力量。”上海市房地产业内资深人士柴一峰分析。

　　据不完全统计，在上海一地，仅得到政府主管部门确认挂牌的都市创意园等项目就已多达75家，加上其他不少已开发建成投入使用但尚未在主管部门挂牌的同类项目，总数超过100个。仅上海纺织集团一家，目前已拥有五六个类似项目。这些总量可能达数百万平方米的创意地产物业，形成了传统办公楼物业争夺客户的格局。例如，近几年卢湾区相继规划了7个创意产业园区，都是利用旧厂房、街区进行改造的。

　　目前已出现的传统办公楼租户“出楼入园”的迹象，令上海办公楼尤其是甲级办公楼市场压力倍增、前景堪忧。

　　第一太平戴维斯报告显示，2008年甲级写字楼供应为历年来之最，达83.7万平方米，全年总吸纳量约36.6万平方米，供应量超过吸纳量130％。目前全市甲级写字楼平均空置率15.4％，浦西为8％,浦东为25.6％。今年，更多产业受经济疲软的影响，办公楼进一步需求下降，写字楼空置率预计将达到20％—30％。