北京高端住宅市场的热点之争 主打升级和保值

　　热点区域之争

　　我们预测2009年北京高端住宅市场的热点板块，市区重点发展区域是CBD、燕莎商圈、以盈科为中心的三里屯商圈。确切来说是以东三环、西大望路为南北轴，通惠河往北一直到霄云路这个区域，未来三个区域通过发展很有可能连接起来合并成一个大区域的。

　　从别墅板块的变化来看，预计2009年，中央别墅区将雄风不再：不仅以东方普罗旺斯为代表的亚奥别墅区已然使中央别墅区黯然失色，未来还将受到国奥核心区与潮白河森林别墅区迅速上升对其构成的夹击。

　　目前，国奥核心区聚集了润泽庄园、亚运新新家园等别墅项目，未来该区域凭借着其独特的人文价值必将成为新兴的豪宅区。

　　潮白河森林别墅区则是对老潮白河别墅区的升级。

　　这里是北京别墅最早的发源地，15年的涵养以及由于奥运会得到的环境和交通的大升级，加上潮白河森林别墅区的产品同样优越，这里已经成为北京别墅高端业主最理想的置业升级的方向。

　　热点产品的市场之争我们认为别墅产品在经过惨烈的市场之争后将迎来新一轮的产品创新和革新期。

　　一是城市区域的联排产品与近郊的低密度独栋别墅的角力；二是容积率相同条件下的联排哪种建筑设计更受消费者欢迎。

　　中央别墅区城市化已经是不争的事实，对消费者来说到底是选择城市里的联排住宅，还是选择同样具有交通和环境优势而更适合别墅生活的，比如潮白河森林别墅区等区域的低密度独立别墅，这个问题，相信不久的将来会有一个分晓。

　　同等容积率下的联排产品设计优劣，在不久的将来也会有一个分晓，并且会有一个清晰的标注。

　　产品革新的方向

　　可以说，2005、2006年拼的是风格，2007、2008年拼的是园林，2009、2010年拼的应该是空间。未来别墅产品的创新和革新将重点围绕居住的舒适性、趣味性和功能性。

　　从舒适的角度来说，到底别墅盖几层是既满足了空间面积的需要又符合日常生活方式的？从趣味性的角度来说，如何运用空间创造出变化和个性来，避免做出类似公寓模式化户型的呆板和雷同；从功能性的角度来说，如何在保证居住者基本功能需求的前提下，保证园区整体协调的前提下，为个性化程度高的高端消费者在建筑层面“留白”，这样做一方面符合高端客户的实际情况，给高端客户留出发挥个性的地方，另外一方面也充分考虑了客户的利益，为客户创造附加值，并提高房屋的保值增值性。

　　购买目的主打升级和保值

　　从高端地产的购买目的来说，2009年购买的主旋律将围绕居住条件升级和资产保值这两点。有别于过去几年以投资增值为目的购买行为。这是因为房地产是特殊的商品，它既是生活必需品又具有一定的投资价值，过去市场好的时候它的投资价值显现，市场不景气的时候，对高端人群来说改善居住条件的意味会更重一点。

　　出于资产保值的目的购买豪宅，则是由于在全球金融风暴的影响下，原有的金融、资本投资渠道和企业盈利能力不仅无法保持原有的“赚钱效应”、“快钱效应”，而且因为资本市场剧烈的波动和经济的衰退显露出了风险性。在这种经济前景下，由于豪宅自身具有的保值增值的特性，购买豪宅作为资产避险的途径是比较稳妥的。