09年京写字楼市场面临挑战 国企成主要承租者

　　“2009年，将是北京写字楼发展预期艰难的一年。”对于未来，高力国际华北区研究与咨询部主管carlbyxie如是判断。

　　无独有偶，dtz戴德梁行研究顾问部分析师本杰明也向本刊表示，“北京甲级写字楼市场，在2009年将面临租金稳定和项目市场保值方面的挑战。”

　　写字楼市场的前景似乎一片黯淡。

　　经济衰退下的阴影

　　让分析师们相继做出悲观判断的原因很简单，因为金融危机对写字楼市场的影响已初露端倪——绝大多数跨国企业都很谨慎，成本上控制得比较严格，甚至搁浅了以前既定的新租办公室计划。北京甲级写字楼市场里的空置率开始攀升，逼近五年内历史最高位，租金自2006年以来首次下跌。

　　而carlbyxie的数据统计更是表明，2009年新增供应预计达到710235平方米，2010年则有343385平方米。在他看来，“即便没有金融危机的发生，因部分项目推迟完工而累计的供应总量，亦会对本来已经竞争激烈的租赁市场，构成巨大压力。”

　　作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于承租者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。

　　这次金融危机发生后，市场快速的反应也证明了这一点。

　　因此，宏观经济恢复时间的长短对写字楼市场的发展起到至关重要的作用。但在第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部的高级经理王琼看来，经济危机得到缓解至少要到2009年下半年，因此，北京甲级写字楼的净吸纳量将会在2008年的基础上继续略有下降；同时伴随着2009年大量的供给，空置率仍将较大幅度的上升。

　　另一方面，高力国际分析认为，从现在的经济形势来看，受到金融危机影响最严重的行业主要为金融业、汽车制造业、相关服务业、房地产业、建筑业和旅游业，因此涉及到这些行业的需求将有大幅下降。同时，由于金融危机对实体经济的影响将越来越多地显现出来，因此，预计更多行业的需求萎缩将会显现。

　　供应的充沛与需求的萎缩，让2009年的写字楼市场将遭遇严重挑战。在dtz戴德梁行企业顾问服务华东区主管、董事魏超英看来，这种矛盾将衍生出更多的议价条件，并主导市场由业主（卖方）市场转化成租户（买方）市场，而且形成市场细分化明显需求，甚至“2009年一些发展商会屈从于由业主市场到租户市场的转变”。

　　整售交易或率先复苏

　　金融危机之后，北京写字楼投资市场上鲜有成交，无论是外资投资者或是国内机构都本着谨慎的态度选择物业，虽然价格并没有明显下降迹象，但众多的统计数据已经表明北京写字楼市场的需求已经放缓。

　　高力国际投资部董事黄卓伟认为，与过去一年相比，投资者希望以低于市场水平的价格购买优质项目，从而获得吸引人的投资回报率，以平衡目前的投资风险。在本杰明看来，“这种消极情绪可能会暂时削弱投资者的兴趣，投资者将寻求更加稳定的租金增长，并减少对短期内增值的资本收益。”

　　不过，王琼表示，成熟商业区域内的高品质物业仍是外资挑选的主要对象。相对而言，国内机构投资写字楼的目的更为多样，一般选择兼具自用和投资价值的物业。一些资金雄厚的开发商也会加入收购的行列，来扩大自己的市场份额。“近期投资市场成交的低迷，并不是说投资需求的减弱，相反，有更多资金充裕的买家准备进入市场，积极寻求合适的投资和扩张机会的投资者不乏其人，只是现阶段市场的不确定性还比较强，未来会有更多的成交出现。”

　　王琼还强调，在租赁市场方面，无论外资客户还是内资客户，对写字楼的需求都是从自身的要求出发的，因此不会因内外资比例的调整对市场整体趋势产生较大影响；而整售市场方面，国内机构继续保持积极态度的同时，海外投资者可能会有较多动作，“2009年市场整售交易预计会有所增加。”

　　国内企业将扮演重要角色

　　目前北京甲级写字楼的承租者大致有两个来源：国际跨国企业的中国代表处，以及与国际贸易和国际资本市场发生业务联系的国内企业。本杰明透露，“就未来不被看好的全球经济环境来看，这些既定的和潜在的租赁客户会相应的调整其未来的办公空间需要，代表处租户客户也出现了应急性的办公面积缩水的倾向。”

　　实际上所谓的大客户丧失危机，对于北京甲级写字楼市场来说，已经不是第一次经历了。只不过，当时北京写字楼市场的覆盖面与现在的市场不可同日而语。

　　在这样的形势下，国内企业对写字楼的需求有望扮演新的重要角色。carlbyxie表示，“金融危机的影响致使市场早前预测的一些跨国企业暂时搁置或停止其扩张计划。因此，北京写字楼未来的租户组合将会有所改变，国内企业很有可能在未来一两年内担当更重要的生产力角色。”譬如，某国内会计师事务所在金融街一物业内以每平方米33500元的价格购置2500平方米自用；某国家机构亦于同一物业内以每平方米33000元的价格买入5000平方米自用。尽管这些已经购置物业的企业皆因大多数在金融风暴之前就获得企业内部上层的批复，而得以促成交易，但也足以见证部分国内企业就长期持有商用物业达到提升资本值的良好信心与预期。

　　对于市场的前景，王琼表示，应该看到北京写字楼市场的基本面是好的，尽管受冲击的行业较多，但经过这次危机的洗礼，更多的公司会更为稳健的发展。发展商应根据自己的战略目标、资金实力、现金流状况以及市场的变化及时做出调整，以在市场低迷的时候能够保存自己的实力。“但总的来说应该对市场的长期发展抱有信心。”