9000亿投资强力拉动安居工程重构房地产业版图

　　各地安居工程纷纷加码

　　有数据显示，截至三季度末，全国已开工建设廉租房32万套，各地投入的180亿元已接近去年全年投入的2倍；而2007年全年各地用于廉租住房制度建设的资金为93.8亿元，新增廉租住房10.5万套。经济适用房方面，前三季度各地新开工的经济适用住房为85万套，到年底预计将超过120万套，已完成投资860亿元，属投入力度最大的一年。

　　但这只是个开头。2009-2011年，通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，加快保障性安居工程的建设，“既是保障民生的需求，也是拉动内需的有效手段。”

　　似乎正是与建设部对外公布的9000亿元全国保障住房投资计划相呼应，上海紧随其后在住房保障体系的投入方面接连加码。在日前上海市政府召开的工作会议上，出台的八项措施提出了“加快推进安居工程建设，促进房地产市场稳定健康发展”；而在此之前，上海市相关部门业已对廉租住房的相关制度进行了重新部署。

　　并不仅仅是上海，各地政府的保障安居措施也纷纷展开。北京市建委表示，明年保障性住房和限价房建设总规模力争达到850万平方米，进一步扩大建设力度。江苏省则提出计划用3年时间建设3.6万套廉租房，至2010年全省建成经济适用住房15万套。杭州、广州两地几乎同时对外发布了保障性住房体系的计划，前者以“经济适用住房可先租后买、租买结合”为原则，以两大政策解决“夹心层”家庭的住房困难；而后者的住房保障体系已初现端倪，首批逾2000套经济适用房将在11月下旬推向市场，此外，根据新的工作目标，2012年底前可基本解决77177户城市低收入家庭的住房困难。

　　开发商争食“蛋糕”

　　“对于开发商来说，能够参与保障性住房体系的建设，会是个很好的机会。”一位民营房地产企业高层表示，“做商品住宅现在难卖，造保障性住房既可以打造品牌，还可以得到政府和银行方面的支持，等于拓展了融资渠道。”

　　凡事率先的万科早已参与到廉租房市场，龙湖地产也开始涉足北京的“两限房”项目。除此之外，碧桂园早在今年2月份，便向广东顺德相关部门递交了意向书，表示愿意由企业垫资兴建廉租房和经济适用房。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，改善民生为主的房地产开发将成为主流，对于开发商来说，能够参与其间，是有效提升品牌和市场竞争力的机遇。“虽然参与开发利润很薄，才一至二个百分点，但这种开发项目是纯粹跑量的，实际点来说，就算对申请房地产开发资质也有益处。”一名开发商直言不讳。

　　据了解，在部分城市实行的“两限房”建设过程中，为了实行市场激励，开发商除了完成计划内工程之外，会有部分配套项目可自主经营。“这部分商品房的消化，也可为开发商制造一定利润。”北京一家房企负责人表示。

　　但也有业内人士表示，目前在保障房领域内，大型国有房地产企业仍然占据主导优势，民营企业即使有心，也没有途径进入这个市场。陈晟认为，保障性住房体系原本便带有政府主导性质，因此国营企业的参与属于“当仁不让”，但民营企业的介入，也可为住宅产业化与研究产品方面带来新的经验和提升。

　　市场面临“三七”分化

　　大规模投入的保障性住房开始进入市场，是否会对商品住宅造成影响？这始终是业内外的关注焦点。在今年年初，冯仑曾经表示，由于廉租房和经济适用房开发建设的被重视，全国房地产市场将面临重新划分。他指出，整个市场将由70%的廉租房与经济适用房以及30%的商品房两部分构成。“从理论上来看，如果9000亿元投入落实的话，应该是会对商品房住宅市场造成影响的。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示。

　　不过，申银万国在最近的一份报告中指出，根据已公布的住宅规划，未来各个城市虽然都将加大保障性住房的建设力度，且预计保障性住房开工面积将占比在10%以上，但由于以廉租房和经济适用房为主的保障住房供给结构，将对购买人群严格届定为中低收入，对商品房购买群体的分流作用不明显，因而对行业的影响将比较有限。

　　一家专注于中高档住宅开发的房地产企业也持有相同观点，该企业内部人士认为，房地产市场发展至今，对于物业要求早已出现细分化，因此商品住宅部分仍有市场。“我们既然专长于中高档住宅开发，就会致力于在这方面继续发展。”

　　“各地政府对于保障性住房的准入门槛、管理机制等系统的制定，仍然处于摸索阶段，在具体落实执行过程中，可能还会出现一些问题，所以这是个异常艰巨的工程。”李战军说。