变局中的商业地产模式：开发时代转向运营时代
在地产变局中，可以预测一线城市商业地产的未来发展模式为：商业地产正由开发时代转向运营时代、体验式消费的商业模式将受到更多关注、国外奢侈品牌的进入改变一线城市的商业布局结构。
变局下的思考
中国房地产市场从2005年下半年开始膨胀，经过一轮扩张，进入2007年下半年，尤其是进入2008年，全国房地产市场受到政策调控的影响，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势明显。特别是住宅业的现状更是令人担忧，消费者持币观望的氛围十分浓厚，销售面积和房价增速也开始回落。住宅市场哀鸿遍野。但是在宏观经济还保持高速增长的情况下，商业地产的表现还是极其稳健的。
根据统计资料显示，从2000年以来，办公楼和商业营业用房的新开工面积和销售面积一直都在增长，在2005年的时候增速达到最高，虽然以后的增速有所放缓，但是绝对量还是上涨的，并且最近几年也是在理性地发展。因此，在现阶段地产变局的形势下，发展商业地产将开发商的一种明智选择。
二线城市商业开发量增大
在宏观调控的影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市商业地产的开发建设速度放缓，而二线城市商业地产的投资呈现上升的态势，2002年—2007年期间，二线城市的商业物业占总开发量的比例最大，办公楼其次，住宅最次，而一线城市住宅占比最大，商业次之，办公楼最次。尽管二线城市的商业及办公物业总量仍不及一线城市多，但其重要性却受到越来越多的重视。二线城市正处于建设城市商业及商务圈网络中心的关键时刻，而一线城市的网络商业布局基本已成型，主要在于扩大城镇化成果，而将城市网络建设到郊区，势必带来大量的住宅项目。一、二线城市的物业分化，最大限度的体现了一、二线城市不同的时代发展使命。
2008年上半年一线城市的住宅投资总量还是要高于二线城市，而二线城市的住宅、办公、商业物业均呈现出与前几年一致的良好增长。二线城市正处于全房地产业的全速发展期，无论住宅、办公、商业都有着较强的成长空间，而一线城市的房地产市场已较为完善。因此，尽管目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求，但商业市场整体仍表现有不足，只要开发商细分市场，针对一线城市和二线城市的不同商业发展状况，有品质的商业项目还是会有发展空间的。比如，中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，中国目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为45.2％，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。而开发商在二级城市大力发展商业地产，不仅可以实现品牌扩张和产品输出的需要，而且可以免于十分强硬的宏观调控政策的实施力度，享受一些优惠的政策。
商业地产未来的发展模式
一线城市商业地产的未来发展模式：
1、一线城市的商业地产正由开发时代转向运营时代。
商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。中国购物中心产业资讯中心提供的市场研究数据表明，2003年中国一线城市的购物中心平均面积为7.8万多平方米，2007年下降到5.2万平方米。购物中心平均面积的减小，意味着地产商对购物中心不再盲目求大。一线城市的商业地产开发从最初的感性转向理性。
出租型购物中心均具有较高的运营水平，年租金增长率基本可保证在5％左右，有的甚至高达20％，表现出了较强的竞争力。另据MallChina中国购物中心产业资讯中心数据显示，截至2007年底，全国整体商业面积中，只租不售和售后返租比例占有89％的比例，表明商业地产正由产权式销售向持有型转变。在这样的市场情况下，开发商更多的是去思考通过运营将手中的存量商业物业价值提升到最大。
商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，今后的一段时间将是一线城市的商业地产由开发时代转向运营时代的转折期。
2、体验式消费的商业模式将受到更多关注。
体验式消费作为第四种商业模式将受到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，比如，在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费。仅三成多的人是为购物而来。而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，因此在客流量充足的一级城市，开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段、环境，自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结合。比如，大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点；甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来；此外，娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求，文身店、卡通店、军事装备店已成为商业设施中的新宠。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，业态组合科学，特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。
3、国外奢侈品牌的进入改变一线城市的商业布局结构。
1991年国际奢侈品品牌登陆中国，它深深地影响着一线城市的商业布局结构。从一开始落脚一线城市的五星级宾馆，一线城市的商业核心就集中在高档宾馆附近。高端的客户群以及优良市场环境，使一线城市的商业中心很快繁荣起来。1993年，Givenchy进驻深圳西武百货，随后LV、Burberry、Boss等也先后加盟，开启了奢侈品在中国的ShoppingMall时代。寸土寸金的城市商业中心，以及高档商务写字楼的围绕凸现了奢侈品品牌的尊贵地位。北京国贸商城地处高档商务写字楼圈，而上海恒隆本身就是一个集写字楼与shoppingmall于一体的综合商务楼。这些高档写字楼中的城市精英正是城市财富和生活风尚的代表。因此，一线城市的商业布局又有了新的变化。2004年上海外滩3号开幕，2005年34个国际顶级品牌进驻杭州湖滨名品街拉开了我国BoutiqueZone时代的帷幕，标志着国际奢侈品品牌进入对一线城市的商业布局又达到了一个新的高度。在一个具有更高的私密性和专属性，更能够体现奢侈品品牌文化和地位的地方布局城市的商业，吸引了更高质量的客流群，以达到活跃城市商业的目的。
二线城市商业地产的未来发展模式：
1、从整体上规划二线城市未来的商业地产。
开发商进入二线城市的商业地产发展，不是一个战术问题，而是一个战略问题。
二线城市在城市化推进的过程中，蕴含着巨大的发展机会——对全国而言，依靠市场动力解决了城市化进程中的资金资源问题；对地方政府而言，政府与大开发商合作，可以出政绩；对房地产开发商而言，城市拥有庞大的市场需求空间，正适合扩张。
二线城市在城市推进过程中，要从运营城市、进行资源全面整合角度考虑——开发商必须站在运营城市的角度进行思考，二线城市正值旧城改造、商圈再造时期，此时的开发商进入，实际上在再造一个城市，将关系到长久的将来。因此二线开发的不只是一个住宅或是写字楼，更像是一个带有经济功能的城区的开发。否则，将出现快速的城市化推进进程中，常常会出现的很多普遍棘手难解的问题，如居民收入水平与房价之间的差距；外资涌入改变二线市场格局，拉高楼价，透支购买力；外来开发商大力开发中高档楼盘，带动周边地素质楼盘虚高，无形中，为投资炒房者推波助澜。这些问题实际上都是二线城市城市化进程中，以非运营城市战略开发城市所埋下的隐性泡沫。
2、二线城市中的品牌主力店将逐渐发挥妙用。
当一线城市的品牌主力店光环逐将淡化，不再是解决这些大城市商业地产问题的“灵丹妙药”时，二线城市的品牌主力店就将继承一线城市品牌主力店的作用，来活跃二线城市的商业氛围。这些主力店不仅可以扩张二线城市的商业面积，消化大量的存量面积，稳定项目经营，还可产生主力店的聚集效应，提高项目整体租金收入，聚集旺盛的人气，保证后期的良好经营。于是，许多二线城市的商业地产开发商把吸引品牌主力店放在了至关重要的地位。同时，由于品牌主力店有一套系统严谨的选址方法，也使得不少投资者成为品牌主力店的追随者。当然，主力店的经营是否有利于项目的可持续性发展，主力店效应能否经得住来自市场和本身限制的考验，是需要开发者和投资者深思熟虑的问题。