营销策略做挡箭牌 武汉开发商“悄摸摸”降价

近日，武昌的李先生看中南湖某小户楼盘的高层，下定金时，李先生被告之可以在接近5000元/㎡的价位成交，比看房时的单价6000元/㎡减少了近千元，李先生觉得很吃惊。因该价格与之前老业主购房价格的有一定的落差，李先生被告之，这个价格尽量不要对外公开，以免引起老业主的不满。

害怕老业主找上门 开发商大行“暗降法”

9月，武汉20多个楼盘打出优惠政策，“1千抵3万”“2万抵5万”“3798元/平起”“优先选房”“两成首付”……真正提出“降价”的楼盘几乎没有。各大开发商既想招揽消费者，又害怕引来老业主的集体抗议，不少项目把“降价”当成一个忌讳谈及的问题，取而代之各种“营销策略”。最常见的是“低起价”“抵款折扣”“低首付”等形式。

李先生中意的该项目并没有公开任何打折信息，为何不公开打折？李先生提出疑问，而对此售楼小姐解释为：李先生所选户型所剩的套数原本不多，只有近期出手的客户，才有能享受到一两套优惠的价格，错过这个阶段，就没有这个价格了。而与李先生一样，另一位看中该户型的客户，也收到了同样的答案。

在武汉金秋传统销售旺季，不少楼盘采取各种暗降形式的营销策略促进楼盘销量，与各种“打折”“抵款”噱头不同，业内人士认为，该项目暗自降价的方式，只不过是其中的一种营销策略而已。

因为进入下半年，市民荷包相对暖和，被压抑了大半年的刚性需求释放。然而，去年房价暴涨过后以高价买入的房主，在调整期难免面临房价贬值的危险。尽管开发商用各种形式的折扣来回避降价之实，近期准备买房的薛小姐认为，不同的降价方式，只是说法不一样，实际优惠的价格还是一样的。如果开发商采用“打折”、“低首付”暗降形式，还是会遭到前期业主的质疑，那么选择悄悄降价的策略，也只能是逼不得已。

公开降价与涨价，卖家遭遇尴尬

8月29日。万科上海8大楼盘一齐公开降价，在业界引起轩然大波，翌日，此前高价买入万科的老业主要求集体退房的消息，便在全国蔓延开来。与此同时，潘石屹于8月日逆势对外宣称三里屯soho涨价5%。然而soho项目售楼员对外报价却仍然是原价位，希望购房者不要因为5%的价格变动而放弃购买“良机”，提起涨价之辞时“羞羞答答”。

作为全国知名的房地产企业，万科与soho公开宣布降价与涨价使其成为业界的标杆与箭靶，也更容易引起业内的质疑声，和老业主的退房事件。

关于房地产价格问题，著名社科院学者易宪容在《房价博弈》中写到，在目前国家从紧宏观调控政策下，房地产市场面临这从投资市场向消费市场的转变，要想改变市场冷走的现状，房地产开发商们只能自谋出路，改变投资市场过高的房价，从降价入手，首先从价格上贴合购房人消费需求。

鉴于公开降价的后果，“悄悄暗降”才成为开发商运用的主要手段。