上海：地王苦撑三大出路
在面对退地、转让、合作开发几种选择时，去年的地王处境很是尴尬。
退地虽然可以全身而退，但损失违约金的风险，让资金普遍困难的开发商权衡再三。
而将地王转让，由于地王价格过高，现在的开发商又以“现金为王”而非以“土地为王”，地王能否顺利转让也是未知。
土地市场供求关系已经完全逆转，地王已成为“嗷嗷待哺”的一个群体。
在开发商由于种种原因退地时，又不得不承担由于退地所造成的机会成本的损失。
8月12日苏宁环球(000718,股吧)发布公告称，南京苏宁房地产开发有限公司已与上海市黄浦区房地局签署协议，解除去年南京路地王的原土地出让合同。
南京苏宁房地产开发有限公司（下称“南京苏宁”）于2007年8月24日以总地价44.04亿竞得上海南京路163号地块。该地块楼板价达66930元/平方米，是当时上海的“单价地王”。南京苏宁是苏宁环球大股东江苏苏宁环球集团有限公司的下属公司，与苏宁环球并无产权关系。
据了解，163号地块底下是上海轨道交通10号线南京东路站站点，该线路最早于2009年底前建成通车。而南京东路站的建成时间约在2009年10月左右，受此影响163号地块的交付时间将在拿地两年之后。
由于土地出让方没有按约定时间交付土地，因此江苏苏宁环球集团一方并无违约责任，苏宁方的土地出让金也被退还。
“虽然并没有损失土地出让款违约金，不过这次退地江苏苏宁环球的机会成本损失较大。”一位不愿透露姓名的知情人士在接受记者采访时表示，江苏苏宁环球之前已经花巨资聘请英国一家建筑公司做好了设计方案，也花费了很多精力和资金在这个项目上。
在一年多的时间里，江苏苏宁环球在这个项目上投入的人力、物力资源没有丝毫回报。而如果将这部分资源及4.4亿的资金用于其他地产项目或该集团的其他业务上，也许还会有不错的利润。
此外，如果上海地产市场明年走好，那么江苏苏宁环球其实又损失了获得未来更大收益的机会。这样一里一外，江苏苏宁环球的隐形损失很难计算。
“舍地自保是最简单的选择。但这也意味着一些地产商将面临出局。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为。
“吐”地转让求自保
一些开发商由于资金难以为继，不得不放弃到手的好项目，断臂自救。恒大转让地王便是其中的一个案例。
8月8日，在上海浩坤地产证大分店挂出了浦东源深路1号地块转让的信息，该地块为恒大今年称“将斥资14亿元收购”的地块。该分店显示这块地的转让价为19亿。
据记者了解，其实该地块从来就没有归于恒大名下。“该地块只是与恒大签订了出让协议，但恒大并没有完全支付10%的土地出让金，只是缴纳了一部分订金。因此土地产权根本就没有归到恒大名下。”
上海穗华置业有限公司拥有该地块84％的权益，另外16%股权为宝钢所有。
2007年10月，恒大地产与穗华投资签订股权转让协议，计划以14亿元收购公司100%股权。同时穗华承诺“尽最大努力促使企业伙伴宝钢集团出售源深路1号地块另外的16%股本权益”。
恒大地产曾表示，已向土地出让方支付订金3亿港元，余额则将在其全球发售完成后支付。恒大方面表示，如果公司在今年8月31日前不能完成上市，卖家可以推后买卖的截止时间，或要求恒大以现金支付余额以完成收购。但如果不能支付余额，除了终止买卖合同外，恒大之前的3亿港元订金也会被没收。
这位不愿透露姓名的人士告诉记者，恒大原本计划在今年上市成功后再将资金注入到该土地中，但由于IPO没有成功，便没有了充足的资金来购得源深路1号地块。同时，恒大地产在广州及其他城市的一些项目已经准备就绪将要开工，因此恒大地产便不得不放弃了该地块。
但转让手中的土地似乎也不那么简单，继续生存对一些开发商来说已经变得很困难。
联合开发
对于好的投资项目，退地或者转让，开发商都可能面临极大的机会成本，所以有一部分开发商选择引入合作伙伴共同开发。
今年5月底，万科寻求项目合作开发，正在与上海复地商谈合作浦东地杰项目，万科与复地各占60%和40%。目前，浦东地杰项目的联合开发为住宅部分，主要由万科主导，复地仅派出少量人员协作参与。而商业部分尚未正式开工，该部分由谁主导尚未确定，具体运作细节双方还在商谈。
那么联合其他地产商一起开发是一条出路吗？据了解，目前一个地块只发一个项目产权证，进行联合开发虽然在股权上也许有条文的说明，但实际开发中却会存在许多问题。项目开发的品牌归属、开发管理责任的明确、公建设施建设的完成等许多开发环节都需要双方进行协商，而这样的投入产出比是不同的，而且会带来很大的管理成本，因此很多地产商都不愿选择这条路。
“今年可选择的地太多了。”一家开发商的投资经理表示，如果说去年的地王是多个开发商抢出来的，今年的形势已经反过来，成了地块希望开发商的垂青。这位经理表示，现在大家都没有资金了，但“嗷嗷待哺”者却为数众多，土地市场供求关系已经完全逆转，地王高价在今年已经难以为继，降价可能将成为今年地王的命运。而合作开发虽然是一条潜在可行的道路，但在能找到开发理念相似、有充分资金，又同样看好地王的合作者，其几率又少了很多。
一叶知秋，地王是中国房地产的晴雨表。2007年在房地产一片繁荣时涌现了一大批地王，这背后其实是开发商旺盛的投资欲望以及对市场未来走向的良好预期。2008年地王纷纷传出退地传闻，这与房地产市场的下行态势有着很大关系。而地王不断寻找出路的过程，正是房地产市场理性回归的过程。