怎样评估商铺的赢利能力？

商铺的价值，取决于它现在和将来的经营价值。没有做过生意的我们，怎么才能知道那个商铺的赢利能力几何？以此决定是否投资这个商铺？

如果没有条件给商铺做一个大型的消费力调查（一般这样的调查至少5000元）。那么最为简单的方法，就是调查目前商铺周边的经营商业，是哪种档次？哪种行业？经营得好不好？通常一个店铺隔多久会换一次招牌？须知，周边商业的经营情况，才是决定商铺投资价值的关键。

我曾经在江宁路周边的一条小马路看到这样的场景：烟酒专卖店关闭转让，而小的烟杂、五金店以及一些销售处理服装的店铺却经营得不错。这似乎充分反映当地的社区消费力：相对低端，适宜中低价格商品经营，很难支撑绝对利润高的高价商业。

一般来说，烟酒专卖几乎是所有社区零售商业中最高毛利的商业业种。这样一种商业都无法在这个路段经营，那么可以想见当地的消费力水平有多低下。

环顾周边的住宅，不是老旧公房，就是待改造的旧屋、平房，新建商品房极为零星。这些旧屋、平房不少已出租给来沪做小生意或者打工的外来人口，老旧公房则多租赁给刚来上海的一些外来白领，也有一些本地居民居住在这些旧公房小区，但多数购买力不强，或者需要预留足够多的钱，用于二次置业。

面对这样的商业环境，能够承受高租金，需要大面积租赁的高毛利高价格的商业，很难长期经营，反倒是一些小面积租赁，总租金不高的小商店更容易存活。

事实上，整条江宁路（长寿路—南京西路）最高日租金承受力不超过1000元/平方米，280平方米的店铺仅能租3—3.5元/平方米/天。无论面积多大，100—200元/天，是绝大多数商户所能承受的租金价格。

按理说，江宁路绝对是居住的好地段，很多新建商品房都已经卖到了3—4万元/平方米。但是它的低下消费力，加上居住人口较少（主要的居住小区只有四五个），商业街辐射力小（仅从途径这一路段的人流量就能看出），导致了社区商业整体租金承受能力的低下，租金回报率很难提升，投资这里的店铺指望升值，可能性更是微乎其微。

那么能够支持高毛利商业经营的区域，消费能力一定强？也不是。

最典型的个案，可以看下浦东三林未来域前的一排商铺，大部分都是品牌餐饮，诸如棒.约翰、小尾羊一类。按理说，未来域属于三林地区的高档社区，居住人口的购买力应当没有问题，这些中高端品牌餐饮应该极易存活。

但实地考察的结果并不是如此。在一个双休日，我曾前往未来域的棒.约翰用餐。晚上就餐时间，却人气寥寥，整个店铺只有四五个桌子。问服务员是否可以在二楼店铺用餐，却被告知，由于长期不使用，二楼店铺未被打扫，因此暂时不能使用。

以棒.约翰的人气号召力尚且如此，其他商业的经营情况可想而知。在我去时，就发现棒.约翰边上一个服装店铺关门歇业，正预备转让。看来棒.约翰所支付的店铺租金应该不高，否则以这样的经营情况，早就可能撤离。

因为与投资者相比，租赁店面的商家更为现实，多数只付三个月押金，如果在三到六个月中不能赢利，就立即关店转让。

只是与江宁路的店铺相比，未来域前的一排店铺仍有发展空间。周边仍然有大型住宅区在大规模建设，待人口大规模导入，居住范围逐渐成熟，社区商业的赢利大幅度提升将只是时间问题。

这种简单的消费力调查很重要，它将决定投资商铺的成败。