福田中心托起深圳楼市繁荣

　　福田中心区的变化与发展牵动着整个片区房地产市场的脉搏与走向，换言之，福田中心区的核心价值以强大的平台支撑着福田房地产的命脉与运作。这种连带关系必然成为解读福田房地产的第一把钥匙，从多个文化营销案例成功兑现到华盛领寓的热销，无一不与上述两者有着必然的关联。其背后最为真实的答案就是“福田中心，圈架深圳都市繁荣”。

　　福田地产淡市热销

　　华盛领寓热卖，深圳地产一片热烈反响。

　　华盛领寓热销传奇和深圳地产发展走势一同受到社会各界的高度关注。此现象必然会引发深度思考：华盛领寓为何在目前非议多多的地产市场引发置业狂潮？究其原因，不难发现，“地板价的呈现”和“福田中心区域价值”正是成为该项目热销密码。

　　那么我们可以继续进行一系列更高层次的思考与探求。如果将其纳为深圳地产“暖春时代”来临之前的一声惊雷，那么我们又将如何解除冰封？问题的背后，我们发现这样一则定律：福田中心区与福田房地产脉脉相连，息息相关。这只是单纯从房地产领域的一个层面与方向，彰显出福田中心区的震撼力。我们应从不同角度出发进行综合地评定与判研，以孜论证过程做到厚重和权威。

　　首先，深圳市政府成为地产业强力后盾和保障。近日，福田中心区在区域规划上备受关注，各项利好紧随而上。据悉，“深圳中轴线整体城市设计研究”方案终于解开了神秘的面纱。总规划草案明确提出：“以福田中心区为核心，向北连接莲花山、大脑壳山，并向龙华延伸；向南连接皇岗村、深圳河、福田口岸，连接一系列重要的城市级大型公共设施和公共开放空间，形成城市中轴线。”“以轨道4号线为轴，联系观澜、平湖、龙华、布吉中心区，形成中部分区综合功能景观轴带”。

　　深圳规划局相关专家指出，深圳中轴线将成为深圳中部地区重要的城市发展轴。总规划草案也明确提出“加强深港都市区合作建设”的区域协作政策。目前，旨在加强深港联系的一系列动作已在深圳中部地区全面展开。

　　据了解，遵照福田区城中村改造规划方案，全区将在10年内投入300亿元资金用于“城中村”改造。

　　其次为是福田中心区自身强大发展空间，催生经济高效迅猛发展。面积2.33平方公里的福田中心区，市值已超过300亿！每平方公里产出GDP逾17亿元，相当于区域每一平方米土地价值1.3万余元、产出经济回报约1700元，接近香港平均GDP产值，造就中国一线城市中的财富奇迹指数。

　　再次是深圳福田与香港的深度融合。福田区与香港合作的重点领域主要集中在软件业、房地产业、金融业、咨询业、租赁和商贸服务业等。

　　十年来，福田积极优化辖区投资发展环境，开通直通车服务及时为港资企业排忧解难，提供优质服务，确保了一批合作重点项目顺利实施，数百家高新技术企业和高端服务业企业，投资效益良好、经济实力增长。如和记黄埔地产集团的中航广场；香港郭氏集团在深圳CBD的福田香格里拉大酒店和嘉里建设大厦；香港新鸿基集团旗下启胜管理服务有限公司的星河购物公园、商业物业的策划、项目招商和经营管理项目；大中华国际集团在中心区的大中华国际交易广场和大中华喜来登酒店，以及卓越置业集团在深圳CBD的卓越项目，港资银行的选点进驻等等。

　　这些重点合作项目的兴建和投入运营，巩固了深圳CBD发展高端服务业的优势地位，对完善CBD的城市功能，提高福田的城市品位和区域经济竞争力，带动城市消费等方面均产生巨大的推动作用，成为香港高端服务业进军深圳中心区的典范。

　　作为办公、商务和高级商业等功能高度集聚的福田CBD，将重点发展总部经济、会展经济、文化经济，以及金融证券、保险、产权交易、物流、传媒等产业，吸引国内外知名企业总部落户，形成集行政、金融、商务、信息、文化、会展于一体的现代化国际性城市中心。

　　CBD-CLD，鱼和熊掌兼得

　　如果将福田中心区进行功能划分，可以大体分为CBD和CLD两大功能框架。这两者不仅是一种并列对等的关系，而且相互影响相互支持。如何验证两者的关系，必须对两者的含义进行庖丁解牛式的深层次地发掘与透视。

　　何谓福田CBD？福田CBD具备以下要素特征：它是深圳的功能核心，同时也是深圳的经济、科技、文化、商业高度集中地；它横跨深港交通走廊，交通极为便利迅捷，人流、车流、物流如同流动的音符为深圳的和谐发展谱奏完美的乐章；它位于城市的黄金中轴核心地带，地价与其他区域有着较大的差距；它是深圳顶端物业的集中地，土地利用率最高。

　　如果只是单纯的强化福田CBD概念范围及功能地位，为免显得过于单薄狭隘，缺乏有力的支撑及详实的论证。如何客观公正地评定福田CBD核心价值，那么可圈可点的支撑要素便是所要遵循的依据，在此划分为如下几个方面。

　　依据一：中轴线上核心地位，成就深港都市标识。从深圳市规划局获悉，福田中心区处于“深港都市圈(区)”核心地位，以福田中心区为基点沿深港交通走廊南北拓展延伸，打造深圳中轴线，密切连接深港两地。

　　依据二：深圳政府重投区域，门户地位不可动摇。深圳市投资近600亿，将福田中心区打造成CBD商业金融中心。

　　依据三：立体多维交通网络，力现深圳中心区域纽带。据悉，深圳将建国内首个地下火车站，连接京九线，直通香港九龙。因此再一次拉近与香港的距离。

　　片区地铁效应越加明显。片区包含三个地铁出口，分别是地铁一号线与四号线的交汇处(汇展中心站)，地铁二号线与四号线交汇处(市民中心站)，地铁三号线的是福田中心区(购物公园站)。

　　依据四：片区土地资源稀缺，综合体项目初露锋芒。目前已没有住宅用地可开发，仅有岗夏旧城的改造项目。

　　大型综合高品质的购物公园已开业。深圳市政府将打造中心区在未来三年后深圳最繁华的地段之一。属性定位是集购物，娱乐，休闲为一体综合高端项目。

　　2007年11月6日，深圳平安保险竞拍的中心区福华三路与益田路交汇处的一占地不足2万平米的地皮。该项目设计总高达：450米，将成为深圳第一高楼。

　　依据五：品牌地产强势进驻，力展世界金融缩影。世界500强已有60家落户福田中心区。福田中心区四星级以上的酒店未来三年将发展到20家以上。其中有数家国际性酒店，如：喜来登酒店香格里拉酒店等。

　　如果只是认识并熟悉福田中心片区的一个层面——福田CBD，那么很显然我们弱化了对整个片区的理解，毫无疑问，这种理解是片面偏颇的。首先，让我们进行如下的思考：如果居住在其他片区，是否要用一天的时间去安排在CBD的购物休闲流程？如果你想在最少的时间内用最短的距离去游莲花山公园、赏关山月美术馆、览图书馆、访少年宫、观音乐厅，你应该在居住在哪一个位置？这些问题的答案不言而喻。

　　将CBD和CLD最佳契合的地产项目以绿景中城天邑为例，该项目将二者集结为HOPSCA，通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值，体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是现代复合地产的新高地、新载体。

　　上述说明，福田中心区完全具备CBD和CLD两大功能，这也是不同于其他片区的明显特征之一。同时也产生了一系列的课题：如何正确把握两者的关系？对于福田中心区房地产发展与走向到底有着怎样深远的意义，并发挥着怎样不可估量的作用？如何将CBD和CLD复合综合体的功能定位应用到房地产的楼盘实操上？而最终追问的结果，都表达了福田中心区地产精英们在2008年的美好愿景：力助城市空间巨轮化、建筑艺术生活化、城市集群价值化、城市功能集约化的发展，实现深圳的“资源共生、聚合增值”国际大都会理想。

　　中心区地产，占尽“天时地利人和”

　　2008，对于深圳房地产来说，注定是不平凡的一年，从深圳房地产的暖冬时代初见端倪到置业者理性消费新回归，从各楼盘大打价格战到多种创新营销方法的小试牛刀，每天深圳房地产市场都在发生戏剧性的变化。

　　福田中心区房地产似乎就应该随行就市，随波逐流。然而，福田中心区房地产需要重新进行审视与度量。不难发现，福田中心区房地产已占尽“天时地利人和”。

　　天时：“时世造英雄”，机遇与挑战并存！

　　深圳楼市月报数据表明：3月成交住宅3457套，面积达33.6万平方米，分别为2月的4.5倍和4.67倍。上述数据表明，住宅市场迹象初见端倪，冲破冰封是存在着一定必然性的。而华盛领寓的热销传奇更为深圳房地产市场注入一支强心剂。凭借楼市回暖的契机，福田中心区的地产项目理应顺借东风，趁热打铁。

　　“地板价”的呈现，为那些在关内买不起房的置业��降低了门槛，纷纷将视线转移到曾经不可企及的关内地产项目。面对置业方向回归福田中心区的趋势，福田中心区开发商们如何应对与谋划，成为亟需解决的问题。

　　地利：地段决定一切！

　　福田中心区的得天独厚的位置不言而喻勿容置疑。福田中心区是CBD和CLD完善且完美的复合综合体。

　　按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平米住宅需求，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的住宅需求为9000万平米，而整个深圳建筑总量(包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等)也只有4亿平米，CBD激发的住宅需求占了其22.5%，整个福田区目前的建筑总量只有1亿，住宅需求之甚可见一斑。换言之，与福田CBD相关的福田CLD必将展开一轮新的置业风。

　　有限的土地资源供给如此大的需求量，必然出现福田中心区的一个项目任何单位都显得弥足珍贵。据统计，福田中心区在售和将售的地产项目仅有八个，最后的置业机会难能可贵，稀缺单位分秒递减中。

　　可以说，置业者对华盛领寓的狂热的认购不是盲目的，它是理性回归的热购。深圳置业者对待深圳房地产市场都有着冷静与理智的看法。