转型商业地产 南京新百“金鹰化”
S宁新百(600682.SH)9日公布了一份不尽人意的年报：2007年每股收益0.27元，同比增长仅为7.14%，营业收入15.88亿元，同比下降40%。而百货行业上市公司去年平均增长水平在40%左右。
“公司最近几年一直没有开新店，现在也没有新店项目，主要精力是建设总部大楼等房地产项目，百货业一直在吃老本。”南京新百一位中层人士告诉本报记者，新百老员工身份转换问题，正在以内退方式消化。
南京金鹰国际集团入主南京新百4年来，本属于商品流通业的新百，在零售业方面的发展一直处于停滞状态。在金鹰集团的资本大版图中，新百逐步转向商业地产。而百货业的发展，则由金鹰国际集团旗下的金鹰商贸集团(3308.HK)主刀，以金鹰百货的品牌在全国各大城市攻城略地。
主业转向
南京新百2007年报显示，“2008年，公司将重点做好商业地产的开发与经营，”“公司主楼确保在2008年上半年封顶，年内完成外墙装潢，实现基本竣工”，“芜湖新百主楼争取在2008年底前完成装修、交付使用。河西土地2008年分三期滚动开发”。
南京新街口百货是当地核心商圈的老牌百货商店，是南京市的国有资产。新百上市后，在新百老店对面建设了东方商城，经营高档百货，还在安徽芜湖开设了一家百货店。南京新百的主业是商品流通业。
2004年，美籍华人王恒的南京金鹰国际集团出手收购南京新百股份，合计持股量超过南京市国有资产经营(控股)有限公司，成为新百实际控制人。随后，王恒入主南京新百，公司面临改制。2004年11月，新街口百货的员工集体罢工，导致该店临时歇业。
而上世纪90年代初到南京经商的王恒，在房地产积累了大量资本的同时，还在南京新街口商圈开设了定位高端的金鹰百货，并在江苏省内的苏州、扬州等城市开设了多家分店。其百货业务后来在香港上市，并向西安、上海等其他省市扩张。
拥有百货上市公司金鹰商贸集团(3308.HK)的王恒，收购南京新百，看中的就是该公司优质的商业地产资源。
“公司近两年的主要工作放在房地产上面，别人都在拓展新店，我们却一直原地踏步。”南京新百一中层人士告诉本报记者，金鹰集团主要是通过金鹰百货的牌子来拓展，因此新百员工几乎丧失了职业发展空间，沉淀在这家老店里。
而在商业地产方面，“公司最近解决了主楼的历史遗留问题，摆平了产权归属问题，但这一切与新百人关系已经不大，因为都是金鹰集团在操作，说不定哪一天，公司的优质资产都要以略高于帐面值的价格出售给关联方，谁也说不清楚。”上述人士说。
南京新百2007年报显示，公司主楼框架已建到40层，为了解决产权归属问题， 2007年公司出资5555万元补交了原租赁土地的出让金，使主楼在建成后拥有完全的房产与地产权属。公司本部商场有部分属于租赁用房，2007年出资1.08亿元回购了原租赁用房，使公司裙楼房产全部转为自有房产。
新百主楼项目是公司的王牌存量资源，建设投资总概算约为5亿元，将建设成高档商务写字楼，建成后高度为249米，总建筑面积17.8万平方米，其中新建部分为8.19万平方米。可以推算出新百主楼每平方米的建设成本仅为3000元，而南京核心商圈的商业地产，市场价格在其6倍以上。
南京新百同时在建的重要商业地产还有芜湖新百的主楼，将建设成五星级宾馆与商场一体化的综合商业设施。与此同时，新百房地产公司还参与大量其他房地产项目。
此前的公开资料显示，为了解决与实际控制人金鹰国际集团的同业竞争问题，东方商城将在合适的时机出售给金鹰。与此同时，2007年新百还全面退出了钢铁、棉花批发贸易等商品流通业领域。
“金鹰化”
“新街口百货是老商场，里面有太多老员工，闹起来很凶，金鹰一直不能做太多改变。”上述新百中层人士告诉本报记者，而东方商城与芜湖新百不存在这个问题，里面的员工都是后来招聘的，是一种新体制。
东方商城现在是金鹰派过来的人马在管理。“不管东方商城是不是要卖给金鹰，但事实上这个商场已经‘金鹰化’了。”
而新百主楼工程，也是由金鹰国际集团在管理。新百公开资料显示，2007年8月公司将主楼建设工程委托给金鹰国际集团代管，代管期限为2007年8月至2009年1月31日，委托管理费不超过1500万元。
对于新街口百货，大量的老员工已经形成固定的工作节奏，效率难以提高。“工作节奏总是慢吞吞的，金鹰派过来的管理人员过来了，慢慢的也要被同化。”上述人士说，毕竟大量老员工在这个商场里付出了十多年的青春，要改变工作状态很难，裁员的阻力可想而知。
“最近公司正在大力推进内退政策，男职工满55岁，女职工满50岁的，鼓励提前内退。公司除了继续按原标准向内退的职工发放工资，还可以一次性补偿3万元。”上述人士说，最近有很多人申请内退，因为他们不用上班，还可以继续从公司领取每月1000多元的工资，只是少了奖金一块，钱不多。等他们达到了退休年龄，再从南京市社保基金领取养老金。
南京新百2007年报显示，截至报告期末，公司共有在册员工2028人，其中在职1527人，内退员工501人，离退休员工全部纳入社会统筹。
职工内退策略的大力推行，老新百的痕迹将慢慢淡化。王恒入主南京新百以后，这家老牌百货业上市公司已逐步成为金鹰国际集团的资产平台。