苏州写字楼尚处价值低洼　08投资瞄向写字楼

　　写字楼尚处价值低洼

　　近日股市再度跌宕起伏，让不少投资者感觉心惊肉跳。在市区一家律师行工作的刘东考虑将部分资金从股市上拿出来继续投资房产，毕竟房产仍然是一种保值的投资产品。在经过一番比较之后，刘东决定选择写字楼作为投资对象。刘东认为在房价高位运行以及房产调控力度加大的今天，与其买入高位股，不如买个潜力股。　

　　自2003年底苏州住宅迎来了上升的拐点后，苏州房价在短短的四年时间内翻了几番，触目惊心的一手价格也带动了二手市场的活跃，住宅市场的租售比越来越低，承租者越来越少，空置率不断高升，加上政策的持续出台，令越来越多的不动产投资者对房地产投资越来越谨慎。在高企的房价下，冷静的投资者开始对比着商铺与写字楼的投资价值。

　　有关数据显示，目前商铺的投资回报率大约为6%左右，比银行贷款利率稍低，但是商铺价位向来不低，动辄上万甚至数万元的单价显然并不是所有的投资者都承受得了的。与之相比，以目前国际上的商业地产与住宅地产的价格比来看，苏州写字楼销售单价与周边住宅单价的比值依然过低。写字楼作为投资性物业，其售价应比周边的住宅高1倍左右，部分地区甚至出现写字楼售价与住宅倒挂现象，说明写字楼市场被低估，也反映出苏州的写字楼市场还大有潜力可挖。

　　苏州写字楼供不应求

　　据国际物业顾问戴德梁行写字楼部董事卓奇乐透露，通过戴德梁行写字楼部对苏州在售项目的访谈和研究发现，与2000-2003年初期发展时写字楼购买客户中投资客占主导的情况不同，近年来写字楼购买客户中的自用客户比重已经有了较大的增长，而出现这种情况的原因一是国家加强了宏观政策调控、二是投资客户在投资时更为理性，三是随着苏州经济的快速发展，对办公物业有需求的客户数量明显增多，除自用客户比重增加外，购买客户中还出现了少量的外地及外资企业。据介绍，截至2007年末，苏州高品质的写字楼存量总计约有100万平方米，但写字楼市场依然出现了一定的供不应求现象。中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速去化，周边区域项目的销售价格也创下新高：

　　工业园区内的新天翔广场(社区)售价自年初的9000元/平方米上升至11000元/平方米，而相城区的嘉元广场(社区)写字楼售价更是由6000元/平方米飙升至7500元/平方米，整体市场的销售价格同比2006年有10%~20%的涨幅。

　　与销售市场的活跃相呼应，2007年苏州的写字楼租赁市场也有快速发展，除市中心写字楼继续保持低于5%的空置率外，近年来竣工项目的客户吸纳速度明显加快：工业园区湖西CBD内的中银惠龙大厦空置率下降到了25~20%，2007年内空置率下降幅度达到60%，湖东的建屋企业天地空置率也同比2006年下降约30%，高品质写字楼客户吸纳速度的加快，反映出市场对于高端办公物业的需求开始有了新的增长。

　　今年写字楼有更多机会去年年末苏州轻轨1号线正式开工，北环快速路竣工通车，官渎里立交改造完成，苏州内环快速系统由此串联成环、苏城北部快速大动脉初具规模。而随着苏州城市交通网络的进一步健全，2008年及以后苏州周边区域将获得更大的发展机遇，其城市建设将进一步提速，由于市中心受土地乃至城市建筑规范限制，未来的商务商业项目将进一步向周边区域发展。据戴德梁行有关负责人介绍，这些年以来，率先发展起来的高新区、工业园区已经建成了多个如金河大厦、新地中心、建屋企业大厦等具有甲级写字楼标准的高品质写字楼，并已经形成较为完善的商务商业核心区，随着城区的发展，区内物业的租金价格及售价水平也上升了很多，而未来几年内苏州写字楼市场将有近100万平方米的供应量，其中90%的供应集中在周边城区。其中，工业园区未来将有60万平方米的办公楼供应，包括了时代广场、东方之门、润华环球大厦、九龙仓湖东项目等多个高品质写字楼项目，而高新区和相城区也将有金河国际大厦2期、世贸集团大厦(暂定名)、嘉元广场(社区)、创世纪大厦(社区)等多个项目竣工，这将使得投资者有更多的选择机会。

　　除对工业园区和新城区的开发看好之外，有业内人士在接受记者采访时着重提到了非传统区域的相城区。据介绍，作为非传统商业区的相城，在2007年苏州北部交通网建设及政府大力推动的背景下开始迅猛发展，2007年相城区整体销售价格同比2006年上涨近25%-30%，区域写字楼市场的平均价格达到7000元/平方米，而包括合景泰富、恒基集团在内的多个开发商争相拿地，供需市场都对该区域未来发展表现出了充分的信心，相城区将完全可能在未来发展成为继高新区、工业园区之后苏州第三个大型商业商务区，投资潜力更值得关注。