CBD成行业风向标 商业地产高处可胜寒？
聚焦1：“高”门槛：价格与空置率双涨
朝阳区统计局统计信息显示，今年1-7月，该区商业地产市场活跃，价格稳中有升，成为继住宅之后房地产投资的新热点，但商业空置面积同比大幅增长了73.3%，其中近7成位于CBD功能区。据统计，今年7月，朝阳区商业经营性用房平均销售价格由去年同期的24048元/㎡涨至27337元/㎡，涨幅为13.7%。
诊断1：价位不是问题 体量或有影响
今年一季度以来，朝外SOHO、北京万达广场、北京国际中心商业广场、世贸天阶、大成国际中心等大型商业地产项目陆续入市。“在这种集中放量的状况下，短期内空置率上升是比较正常的。”DTZ戴德梁行高级助理董事、商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏认为同期供应量过于集中是CBD商业地产空置率上升的原因之一，“这种集中性供应造成的是阶段性放量过量；长远来看，目前的放量尚不存在绝对过量的状况。”由于国际一线品牌的数量毕竟有限，这些顶级品牌不可能在同一区域开几个主力店。因此，如果将来购物中心的放量供过于求，则有可能影响到空置率。
“虽然统计显示空置率上升，但据了解，CBD核心区、购物中心类商业地产的空置率并不高。”陈永辉认为，CBD商业地产表现出两级分化的态势——购物中心等大型商业地产项目的运作态势良好，而CBD核心区周边的临街商铺的招商状况并不太理想。“临街商铺等商业的高空置率可能会影响到整体状况。”
“位于CBD核心区周边、新入市的商业地产项目，和核心区一样的高端定位直接影响到其后续招商，这也造成了整体空置率上升。”张家鹏分析，由于核心区更具有吸引一线品牌入驻的吸引力，本身招商就会对周边区域产生一定的制约。但由于餐饮等商业的起始租金较低，而服饰类的起始租金较高，很多新入市的商业地产项目在招商时趋向于高端定位，招商效果不明显。事实上，对于核心区周边的商业项目而言，应该保持一种平和的发展心态，找准定位。商业业态的提高有个基础的起步阶段，像餐饮类商业，虽然起步租金底，但其消费需求固定，比较有利于商气和人气的聚集。有些项目及时调整了招商策略，空置率明显下降了。
数据统计方式也有一定的影响。“有些商业地产项目是散售的，散购的投资客可能并不打算出租或者尚未招商。从商业地产的角度来看，这属于已经交易的面积，但计算空置率的时候则有可能被计算进去。”陈永辉进一步分析。
还有一种原因，“目前，有些商业地产项目在开发之初，并没有考虑到项目出来后做什么，结果导致了很多项目出来后不好用。” 张家鹏指出，由于不同的商业类型所需要的硬件条件不尽相同，如果在项目开发之际没有做到未雨绸缪，也会影响到未来招商目标的实现。
聚焦2：“高”档次：定位直指“高端”
继今年一季末万达新世界商场开业后，二季度华贸新光天地百货、百盛等商场亦陆续开业，CBD的商业体量日益可观。但新入市的商业项目均瞄准具备高消费能力的客群，定位方面皆向“高端”看齐。这使得各商场在招商时面临较大的同质化竞争压力。
诊断2：“高”中应有落差 定位应有区分
“各种高档商业扎堆是表现结果。从源头上看，开发商追求的是高回报率，价位自然是越高越好，而只有高档品牌才支付得起高租金。”陈永辉认为，市场普遍向“高端”看齐，有其内在必然性。像临街商铺等商业业态，不可能实现CBD核心区土地价值和地产项目价值的最大化。而且CBD消费客群的消费目的性很强，属于快速消费，也不利于临街商铺等商业产品商气和人气的积聚。只有高档购物中心，能够既最大化满足开发商的回报率需求，同时将CBD核心区的土地价值发挥到极致。目前，CBD区域内的高档写字楼、星级酒店、高档公寓等和这些高档购物中心是相配的。这些物业中汇聚的人气满足了购物中心的人流量和客群消费量，保证了入住品牌的营业收入。而且，这些高档购物中心的共同存在，有利于形成浓厚的商业氛围。
不过，虽然“同质化不是问题”，但同质中还是应该做到“高”中有别。目前，CBD核心区购物中心的高端定位比较单一，其对应的客户群很窄，这不利于各购物中心的长远发展。事实上，虽然都在攀“高”，但“高“也有窄宽之分。“在定位高端的同时，应该找到一个合适的客户群宽窄尺度。不要扎对于一个高端层次，这样客户群会很窄；也不要落差太大，否则不利于整体品质的提升。找准合适的商业档次，将会让购物中心的发展更均衡。各档次之间也能形成一种良性互补。”
CBD核心区向“高”看齐的同时，其周边区域则应有所侧重。张家鹏指出，由于“一站式消费”能够最大限度的节约购物时间，让所有的购物需求在同一场所中得以满足，其市场需求递增。在这种情形下，CBD核心区应该坚持走“购物中心为主，高档餐饮为辅”发展模式。而其周边区域，其商业发展定位应更倾向于休闲、餐饮、生活类。对于那些规模较大的商业地产项目而言，向混合业态的综合性方向发展更有利于价值最大化；而规模较小的项目，则应综合考虑所在地段、周边商务环境、市场客群特点，确定发展主题，这样才可能赢在定位上，CBD核心区和其周边区域的定位应该有所区分。
聚焦3：“高”难度：商业与地产如何融合
随着对商业零售风险日益清晰的认识，以及自身资金实力和运营经验的加强，商业地产的运作者开始向商业自持的道路转移，尽管这一过程的代价和风险都可能在预料之外。
诊断3：租售是起点 后期运作更关键
虽然关于“商业与地产的融合”已是“众人皆知的秘密”，但理想和现实总是有差距的。不过，或许是市场发展到一定阶段，开发商们的资金实力和周转能力逐渐增强了，或许是前车之鉴“言犹在耳”，商业地产“转售为租”的迹象越来越明显了。
从国际发展惯例看，商业地产自持出租是其发展趋势。“囿于资金，开发商主要通过售卖商业项目，获得周转资金维持后续开发。随着开发商保持物业的能力（holding power）越来越强，商业项目散售的状况将会得到改善。”陈永辉结合实例分析，“以SOHO中国为例，之前的SOHO尚都等项目做的是散售。现在该公司在香港顺利上市，其资金实力迅速增强。在以后的项目运作中，其商业地产项目散售的可能性就会比较小。”
“对开发商来说，从散售到出租是理念转变的问题。目前，中国房地产整体开发态势是比较粗放型的。在‘挣快钱’理念的驱使下，开发商更侧重于商业地产的前期开发，而不太重视项目的后期运营。从所开发的商业产品类型来看，很多开发商选择做社区底商、临街商铺、批发市场等产品。像购物中心等‘慢钱’项目，开发商运作的‘耐心’和‘细心’并不是很足够。”张家鹏指出，对于商业地产项目而言，租售只是起点，后期运作更关键。以购物中心为例：在招商时，开发商需要与意向客户充分沟通，了解其产品特点以及销售特点，从全局规划的角度协调签约客户的类型，确保各品牌间能共生共荣，从而实现各品牌产品营业收入的优化。开发商的“毅力”也很重要，因为商气和人气是需要持续培养的。像东方广场项目，开发商投入了约1000多万的推广费，最终促成了东方广场商业的兴盛。另外，由于购物中心引进的主要是一线品牌，这对招商人员的形象及高端运营能力提出了很高要求。