2007年第4季度全球写字楼市场回顾
近日,世邦魏理仕环球研究部发布“2007年第4季度亚洲写字楼市场研究报告”。根据报告，在2007年第四季度，亚洲写字楼市场保持积极的发展势头。亚洲许多地区的优质写字楼空置率依然非常低，香港、新加坡、东京、首尔、胡志明市、马尼拉、班加罗尔、孟买、新德里等地主要CBD (Central Business District, 中央商务区) 区内写字楼的空置率则更低，徘徊在4%左右。在优质地段，强劲需求加上紧俏供应继续推动优质写字楼租金上涨，在新加坡和新德里租金季度环比涨幅都超过了15%。
尽管在某些市场有迹象表明跨国公司在作租赁决策时变得更为谨慎，亚洲领先的写字楼市场租赁活动依然活跃。在租金增长快速的市场如新加坡和东京，市场活跃程度尤其明显。第四季度后期出现了许多迁址或扩租交易，显示出对写字楼的市场需求仍在持续。
尽管全球金融市场的不确定性促使跨国公司变得比较谨慎，但新加坡写字楼市场租赁市场依然强劲。在中央商务区，对写字楼的需求非常明显，因而竞争也十分激烈，接近本季末的几宗扩租交易表明需求持续旺盛。优质写字楼的平均月租金为每平方英尺15.00新加坡元，环比上升19.0%，同比上升92.1%。主要吸纳单位为银行、基金管理公司、石油和天然气公司。由于供应有限，除新建或翻修写字楼的租赁外，交易量不足1万平方英尺。
在东京，强劲的需求和优质写字楼的紧缺继续推动第四季度的租金上涨。在东京的主要地区，新供应租赁项目的平均月租金达到了每坪58500日元（合每平方英尺14.72美元，不包括共同区域管理费），环比增长5.9%，同比增长18.8%。五座甲级写字楼的竣工为东京写字楼市场增加了260万平方英尺的可租赁空间。甲级写字楼的空置率下降10个基本点至1.2%，新写字楼的预租情况依然保持很高的水平。
首尔的主要写字楼次级市场鉴于需求扩大和新写字楼供应缺乏的情况，平均空置率创下0.84%的新低，促使租户转向Sindorim和Sangamdong的数字媒体城等新兴的次级市场。本季度甲级写字楼的平均月租金上涨0.08%至每平方米21561韩元（合每平方英尺2.14美元），稍低于第三季度1.08%的涨幅。
在香港，供应不足加上银行、金融机构和专业服务公司持续增长的需求，导致香港中环地区写字楼空置率持续下降，租金不断上涨，空置率下降50个基本点至1.2%，租金环比上升10.5%。强劲的需求及租金的上涨还扩展到中环的邻近地区，包括金钟、上环和湾仔/铜锣湾，这些区域第四季度租金均上涨了11%以上，空置率一直低于10%，而东九龙和鰂魚涌的新项目也吸引了很多预租的意向。
跨国公司的强劲需求推动中国主要城市的写字楼租赁活动，市场持续活跃。
北京新写字楼的供应量与吸纳量都在增加，第四季度的写字楼新增供应量为500万平方英尺，大约为第三季度的5.8倍，而吸纳量的环比也上升33.7%至234万平方英尺。随着新写字楼逐步被市场所吸纳，空置率仅比上季度增长了2.8个百分点至14.1%。强劲的需求以及新项目的高品质导致平均月租金环比上涨3.81%，达每平方米193.1元（合每平方英尺2.46美元）。
上海的租赁活动依然活跃，强劲的需求继续推动写字楼租金的上涨。第四季度内的平均月租金达每平方米238元（合每平方英尺3.03美元），环比上涨5.6%。空置率再次下降0.2% 至3.3%，进一步推动未来项目的预租活动。
广州优质写字楼市场在第三季度的租金迅速上涨了6.4%后，第四季度有所放缓，上升2.5%，平均月租金维持在每平方英尺9.9元。甲级写字楼的租金表现最好，环比上升 3.7%。座落着众多新优质写字楼的珠江新城的租金上涨幅度最大，平均租金环比上涨了8.2%。尽管租赁活动强劲，但因2007年下半年一系列新写字楼的竣工导致空置率上升1%，达到了18.4%。
在经过了活跃的第三季度后，台北写字楼租赁市场在第四季度略显疲软，甲级写字楼的净吸纳量环比下降了62.6%快速。然而，甲级写字楼的空置率依然保持在很低的水平，第四季度继续下降0.43%，达到了9.5%，表明租户继续向优质写字楼转移的倾向。该季度甲级写字楼的租金环比上升0.3%，达到每月每坪2,352新台币（相当于每平方英尺2.04美元）。
印度的写字楼市场在第四季度依然活跃。在新德里，因为缺乏新的供应量以及持续强劲的需求，中央商务区的平均租金环比上升16.4%，达到每月每平方英尺320卢比（相当于每平方英尺8.12美元）。南德里Jasola新兴的二级商务区因为有几栋写字楼即将完工并接近放量而出现活跃的市场活动。在Gurgaon，许多IT/ITeS公司和企业都在踊跃地进行预租。
孟买中央商务区的空置率一直保持在接近1%的水平，而租金再次创下了历史新高。中央商务区依然是金融机构的首选地点，而新兴地区即将开发的小型写字楼也吸引新的公司入驻中央商务区。第四季度的焦点是孟买都市区域发展局（Mumbai Metropolitan Region Development Authority）对Bandra Kurla Complex优质地块的拍卖。这些地块都被卖出了创纪录的高价，表明这个地区将成为孟买新兴的商业中心。
班加罗尔中央商务区的写字楼供应依然紧张，而新入驻者以及IT/ITeS公司在寻求短期和中期的租赁计划。在中央商务区供应方面，第四季度面积达4万平方英尺的Prestige Cash Pharmacy完工，其中大部分面积已经被某家公司预订。第三季度英特尔和惠普公司转向园区发展而腾出的已装修的写字楼空间分别被AMD和Professional Access占据。
东南亚繁荣的经济巩固了第四季度整体活跃的写字楼市场。马尼拉的写字楼市场依然保持强劲，所有地区总体的空置率降至1%。随着更多的业务流程外包（BPO）公司的开业以及2008年下半年之前面临的有限的新供应量，预计写字楼将依然保持供不应求的局面。
在吉隆坡，2007年只有一栋优质写字楼入市，而第四季度因为跨国公司和其他租户的持续扩租和搬迁，使需求更加旺盛。供应的紧张导致租金的持续上涨，资本价值亦因为投资级写字楼数量的稀少而大幅上升。
雅加达的写字楼市场在2007年第四季度依然非常活跃，三栋甲级写字楼被投放到中央商务区的优质写字楼市场。因为商业信心和投资活动的持续增强，来自金融和金融服务、通信、采矿和石油天然气行业的需求依然非常旺盛。新供应量的入市加剧了竞争，使得写字楼的质量和专业化管理已经成为主要的卖点。
在胡志明市，由于中央商务区的优质写字楼供应量的紧缩以及需求的稳步增长，优质写字楼市场在第四季度依然非常紧张。继2007年4月1日开始允许外国银行开办全资外资机构以来，来自银行和金融业的需求潮持续高涨，许多国际金融机构都寻求在优质地段开设机构。
在曼谷，2007年第四季度的写字楼市场因为政治上的不确定性使市场在十二月份大选前缺乏信心而依然疲软。中央商务区甲级写字楼的净吸纳率环比下降了20%，同比则下降了57%，而优质写字楼的租金基本没有变化，保持在每月每平方米739泰铢（相当于每平方英尺2.04美元）的水平。Athenee Tower（净可租赁面积为408,700平方英尺）的落成是自2006年第二季度以来首栋投放市场的甲级写字楼。新的供应量使空置率比上季提高了3个百分点，达到9.1%，并且对租金造成了更大的压力。不过跨国公司潜在的需求在政局和对外国投资的政策指向更加明朗后会很快释放出来。