广州甲级写字楼体量加大　租金涨跌迷雾重重

　　2007年空置率和租金齐升

　　DTZ戴德梁行研究顾问部董事黎庆文表示，在2007年第四季度，广州新增的甲级写字楼有天誉大厦、中华国际中心和富力中心，随着这三栋写字楼相继投入使用，广州甲级写字楼市场新增约21.79万平方米。至2007年12月底，广州甲级写字楼总存量达179.66万平方米。而在经历了三、四季度的租赁高峰期之后，广州甲级写字楼租赁成交量在第四季度明显回落，第四季度甲级写字楼总体吸纳量约26600平方米，较第三季度减少了82800平方米。但在租金方面，2007年第四季度广州甲级写字楼整体租金继续上扬。截至2007年12月底，甲级写字楼整体租金为18.52美元/平方米/月，较上一季度上升了约7.2％。回顾整个2007年全年，甲级写字楼的租金水平增幅达22％，创下了历年来的最高水平。

　　2008年挺涨派：交楼标准提高，租金看涨

　　至于2008年广州甲级写字楼的租金走势，黎庆文认为，2008年甲级写字楼租金将继续保持稳中有升的态势。他分析说，回顾2007年，虽然第四季度广州甲级写字楼的存量明显增多，整体空置率明显上升，但是租金水平仍然继续上涨。到了2008年，广州甲级写字楼的租金将会继续上扬，除了租金自然增长、人民币升值等因素外，甲级写字楼在2007年相继投放市场，也是拉高租金的另一主要原因。

　　中原地产写字楼部总监朱辉也认为，2008年广州甲级写字楼的租金水平肯定会有所上升，主要原因是2008年投入市场的甲级写字楼租金比较高，将带动市场整体租金上涨。但是他表示，上涨幅度不会达到2007年的涨幅（30％）这么大。

　　朱辉表示，2008年会有新的甲级写字楼供应，可以交付使用的包括：珠江新城的腾越大厦、富力的摩根史丹力、维多利广场东塔、中华广场写字楼、东风东路东山紫园写字楼项目等。还有一部分写字楼是在2008年开始正式招租，所以整体供应量集中放大。由此可以判断，2008年甲级写字楼的租金涨幅没有2007年涨幅这么大，但是总体仍然会涨。朱辉分析说，主要原因是新交付的甲级写字楼的交楼标准提高了，所以租金也会跟着上涨，带动广州甲级写字楼整体租金上扬。但是，这不代表现有的一些甲级写字楼租金也会上涨，因为，一方面市场整体供应加大；另一方面现有的甲级写字楼硬件不够新交付的楼宇好，所以，这部分写字楼的租金涨幅会相对放缓，也会将整体写字楼租金水平拉平一些。

　　挺跌派：心理防线下调，租金看跌

　　中立地产董事总经理文志坚则表示，2008年广州甲级写字楼的租金走势一定会跌。文志坚分析，供应量是一个很重要的原因。除去2007年的超大供应量不说，仅2008年在珠江新城的中轴线上，就会有3－4座甲级写字楼供应上市，每一个体量都在十几万平方米以上。此外，中山路、环市路等其他地方，也陆续有一些零散的写字楼供应，总体而言，甲级写字楼在2008年的存量会继续增大。

　　而受租金心理防线影响，一些小业主“有人给价就往外走”，这会影响到发展商和大业主的决定，随之一些地区就受到影响，租金也就会往下降。此外，住宅市场降价也是一个重要因素。由于现在住宅市场的价格已经下调，让一部分人对房地产投资出现恐惧感，这也影响到对写字楼租金的心理预期。因为相对于住宅而言，写字楼的成本更大，而且更难脱手，还要交管理费，所以投资的风险更大，因此对租金的预期也会压低。