广州写字楼超强吸引力　租金今年继续涨

　　近年来，广州作为中国华南区的政治、经济、文化中心，其辐射力已直接影响到泛珠三角。有资料显示，随着这几年广州经济以13.9％的增长率位居全国前列，为广州写字楼的需求奠定了坚实的信心基础，成为写字楼市场蓬勃发展的关键因素。与此同时，第三产业特别是知识服务业、IT、金融、贸易服务等行业的蓬勃发展，也为广州的写字楼市场提供源源不断的租赁客源，服务业的兴旺直接带来了写字楼市场的升温。数据显示，世界500强企业，已有超过400家落户中国，其中落户广州的数量居全国第三，华南区第一，仅次于北京、上海。

　　超强吸引力：金融机构纷纷落户

　　在此契机下，位处广州CBD区的珠江新城写字楼市场表现更显活跃，目前，珠江新城已有富力中心、国际金融广场等一批甲级写字楼投入使用，加上一些在建的优质写字楼物业的陆续竣工，珠江新城将成为继天河体育中心区域之后的另一个主要商务区。

　　据相关人士介绍，珠江新城作为广州规划的金融商务区，目前在吸引金融机构方面已呈现出独特的“魅力”，像去年落成的国际金融广场和最近刚进入市场的富力中心均已显现出对银行、保险等金融机构的吸引力，三井住友银行、东京三菱银行、招商银行、渣打银行等知名的银行机构纷纷将办公场所迁进此。

　　超级配置：硬件指标达国际标准

　　分析金融机构喜好落户珠江新城的缘由，曾全面负责过目前世界最高写字楼台北101项目以及世界第三高写字楼香港ICC等项目业务推广的世邦魏理仕大中华区执行董事Mr. Nigel Smith就表示，这是源于珠江新城写字楼高标准的规划设计。在Mr. Nigel Smith眼里，广州新建的甲级写字楼起点较高，在许多方面已经达到国际标准。例如，近期推出的甲级写字楼富力中心、国际金融广场和天河城大厦，都采取只租不售的策略，保证单一的业权；在写字楼的设计上，架高地台也成为基本的配置。

　　仅仅从单一业权和架高地台这两个指标来看，新建的甲级写字楼已经和旧的甲级写字楼之间拉开差距。此外，在外观形象、设计规格和配套设施方面，新建的甲级写字楼也达到了先进水平。在硬件上广州不少新的甲级写字楼也已经具备了国际水准。

　　具体而言，以刚推出市场的富力中心为例，在硬件上指标上，该项目占地8117平方米，总建筑面积162477平方米，楼高55层，总高度248米，层高4.05米，标准层面积2466平方米，这些数据指标皆符合甚至超过总部型企业的要求。除此之外，其增值服务也体现在一系列的配套设施上，如VAV空调系统，双回路供电及应急发电机组、24小时冷冻水供应、光纤智能型电讯，架空地台，高速宽敞的日立原装进口电梯，低辐射LOW-E全玻璃幕墙，再加上同声传译、视像会议等先进设备的大型会议中心，852个车位的地下停车场等。这些硬件和配套设施皆应用绿色办公和可持续发展的经营理念，从而能满足客户在经营管理、办公效率、员工健康和安全、成本控制等方面的要求

　　优质租户渐向优质写字楼转移

　　近年来，甲级写字楼的需求量不断上涨。像富力中心这类硬件设施好、体量较大、包容性较强的高端写字楼将不仅吸引金融机构进驻，还将吸引到诸如律师行、会计师事务所等专业公司，以及IT、保险、医疗、消费品等各个行业的公司入驻。Mr. Nigel Smith就乐观地预测，预计在一年时间内富力中心的入驻率会达到80％以上。

　　展望前景，Mr. Nigel Smith表示，未来三年广州写字楼市场继续保持稳定发展，预计2008年～2010年将有200万平方米以上的写字楼面积陆续投放市场；西塔、太古汇和珠江城等标志性的写字楼将于2009年或2010年交付使用，此外，富力地产在珠江新城拥有的多个写字楼项目也将致力于高端产品的开发，将给广州写字楼树立一个新的标杆；市场的新特点是不同等级的写字楼将分化发展，高素质的产品在租金、空置率和租户组合各方面的表现将优于大市。

　　此外，优质写字楼的租金将在新建的高端写字楼带动下继续上涨；过去五六年，高端写字楼的空置率长期保持低于10％，顶级写字楼在过去超过十年都没有新增的供应，优质租户向优质写字楼转移的迹象在2007年已显现出来，随着新一批优质写字楼落成，这种现象将更明显。

　　去年增幅达22%，广州甲级写字楼，租金水平创新高

　　在经历了2007年三季度的租赁高峰期之后，广州甲级写字楼租赁成交量在第四季度出现回落。DTZ戴德梁行研究数据显示，四季度甲级写字楼总体吸纳量约26600平方米，较第三季度减少82800平方米。2007年甲级写字楼市场吸纳量创新高，达到了32.66万平方米，比历史最高峰期1997年的32万平方米增加了6600平方米。

　　四季度广州甲级写字楼整体租金继续保持上扬趋势，至2007年12月末，甲级写字楼整体租金为18.52美元/m2/月，较上一季度上升约7.2%。回顾2007年全年，甲级写字楼的租金水平增幅达22%，创下了历年来的最高水平。除了租金自然增长、人民币升值等因素外，优质甲级写字楼相继投放市场，也是拉高租金的另一主要原因。

　　预计今年租金升10%

　　据介绍，银行、品牌零售业以及专业服务是2007年第四季度租赁甲级写字楼的主要力量。体育中心和珠江新城因汇聚了一批新的优质物业仍是租赁成交的主要区域。而东山、越秀两区的租赁气氛则略显淡静。四季度因为有大量的甲级写字楼投放使用，整体空置率明显上升。据DTZ戴德梁行研究数据显示，至2007年12月末，广州甲级写字楼整体空置率约为16.8%，较第三季度上升约10%。

　　展望前景，DTZ戴德梁行董事黎庆文就预测，在经历了2007年的供应高峰期之后，由于2008年广州甲级写字楼没有新物业投入使用，租赁成交将主要以消化一批2007年新交付使用的甲级写字楼空间为主。甲级写字楼空置率将保持逐季减少，预计整体的空置率会从2007年的16.8％回落到5％以下，租金则继续保持稳中有升的趋势，预计增幅达10％。