美国房地产投资信托税收政策研究及借鉴

内容提要：房地产投资信托（REITs）最早诞生于20世纪60年代的美国，在房地产市场低迷时应运而生，意在引导社会资金投资房地产市场。美国是唯一进入REITs成熟期的国家，因此研究美国REITs及税收政策，对于促进我国房地产投资信托发展具有较强的借鉴意义。本文介绍了美国房地产投资信托及其税收政策，对比分析了我国房地产投资信托及税收现状，提出了促进我国房地产投资信托稳步发展的政策建议。

关键词：房地产投资信托税收政策税收管理

中图分类号：F812.42　文献标识码：A　文章编号：2095-6126（2018）12-0056-04

一、美国房地产投资信托及其税收政策

（一）美国房地产投资信托在税收激励下逐步走向成熟

美国房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是美国国会1960年参照共同投资基金的形式通过立法创立的，其目的是大幅降低房地产投资的门槛，为众多中小投资者提供参与商业房地产投资的机会。1960年美国《国内收入法》修正案的出台，使得中小投资者能够分享不动产投资收益；同年，美国国会还出台了《房地产投资信托法》，旨在调整规范REITs经营活动，明确规定REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠政策。

REITs创立初期发展缓慢，1968年美国REITs总市值仅为约2亿美元。从1968年开始，REITs开始涉足房地产抵押贷款金融业务，在投资银行的推动下，REITs出现了第一次高涨。1969年至1974年，REITs的总资本从10亿美元增加到约200亿美元。但是，随着70年代中期美国经济出现“滞胀”，商业地产出现过剩，大量抵押类REITs因坏账严重而破产，使得整个REITs行业萎靡不振。

1986年美国国会通过的《国内收入法》修正案，是REITs行业发展的重要里程碑。新法案允许REITs不仅拥有房地产，而且可以采取公司制，直接经营和管理这些房地产，使得REITs交易结构得到创新，REITs行业从20世纪90年代开始进入了一个快速成长时期。1993年，克林顿总统签署法案，使养老金可以更容易地投资REITs.2000年以后，REITs发展进入成熟期，成为主流的房地产类投资标的。REITs总市值从1990年的87.4亿美元提高到2015年的9390亿美元，年增长率高达34%.随着REITs市场需求的增长，REITs股票市场也在快速进步。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易量从2000年的1600万股，增加到2015年的1.75亿股1.由于REITs具有高度流动性、收益稳定性、投资安全性等特征，已成为美国继债券、股票之后的第三大投资品种。根据美国房地产投资信托协会（NAREIT）的统计，在债券、股票、REITs三大类投资总额中，REITs投资金额占比约为21%，并且约有三分之二在全国性的证券交易所上市交易，已成为美国房地产资本证券化的主要形式。

（二）美国税法对REITs资格条件的规定

在美国，合格的REITs享受税收优惠待遇，且90％的利润都要分配，这是REITs最具吸引力的地方。美国《国内收入法》第856~860章（theInternalRevenueCode，Sec.856to860）2，对REITs作为纳税人主体的资格条件作出如下法律规定：

1.REITs的结构要求：（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）所有权益是可以转让的股票、产权证书或受益凭证；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）前五大投资者持股比例合计不得超过50%；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求，在整个下半年满足第6项要求。

2.REITs的收入来源要求：（1）总利润的75%以上来自与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他REITs所得的分配收益；（2）总利润的95%以上来自上一条的收益和其他股息和红利。

3.REITs的资产要求：（1）总资产的75%以上由房地产资产、现金或政府债券组成；（2）持有其他公司证券不得超过总资产的25%.持有任何一个企业发行的证券价值，不超过REITs自身总资产的5%；持有任何有投票权的证券，所占股份不超过其发行总额的10%。

4.REITs的利润分配要求：90%以上的利润应分配给股东。

（三）美国REITs相关税收政策

美国税法对REITs采取奖惩并举，买卖资产的税收优惠较少，投资分红享受一定的税收优惠，同时对不满足要求的REITs设置惩罚性税收措施。美国REITs大部分采取公司制，近期的“特朗普税改”降低了公司所得税税率，使得税收优惠力度更为明显。

1.购置/处置物业环节。主要包括三种税：一是转让税，属于地方税，买方和卖方都需要缴纳，税基是房产的交易价格，具体税率由各州法律确定。二是预提所得税，从境外个人、机构购买、交换、赎回或让与的方式获得不动产，由买方代扣代缴，税率为15%.上述两种税对REITs均无特殊的优惠政策。三是公司所得税，卖方出售资本利得，原适用15%~35%的累进所得税率，根据美国总统特朗普于2017年12月22日签署的《减税与就业法案》，从2018年1月1日开始，公司所得税税率统一调整为21%。

2.持有运营物业环节。持有物业要缴纳房产税，计税依据由各州法律确定。经营物业产生的收益要缴纳所得税，根据收益性质不同，税收优惠政策有所差异。REITs的收益由两部分构成：经营所得和资本利得，经营所得主要来自于租赁租金，而资本利得则主要是处置或互易资产产生的收入。经营所得用于股息分红的部分免税，未分配利润按照21%的税率缴纳所得税。

资本利得用于股息分配的部分免税，未分配部分按照15%或20%税率缴税。除此之外，美国对REITs运营期间收入来源、分配不达标情况采取惩罚性税收政策，即收入来源未达到上文所提75%和95%的比例以及未分红利润高于10%的，将对违规金额征收100%的惩罚性税收。

3.投资者分红环节。在分红层面，美国并没有设置免税政策，所有的股利分红、资本利得都需要按照规定缴税。除此之外，如果境外企业或个人要收回股本，现金形式下需缴纳10%的预提所得税，非现金形式则需缴纳5%的预提所得税。

二、我国房地产信托投资及税收现状分析

目前我国国内市场上发行的房地产投资信托产品尚未完全达到国外成熟市场REITs的标准，因此一般称为类REITs.自2014年中信证券发行首单类REITs产品以来，类REITs在国内市场发展逐渐加快。根据《2017年中国REITs发展总结和2018年展望》，2014年国内市场仅发行2单类REITs产品，2017年增加到16单，发行总额379.67亿元，较2016年增长156%。虽然近几年国内不断有类REITs产品尝试发行，但这些类REITs产品同美国成熟市场的REITs产品相比，在交易结构、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍存在一定差异，发行量更是相差甚远。

（一）我国REITs的定位不够清晰

REITs最早出现在美国，意在使中小投资者能以较低门槛进入不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益，属于资产证券化的一种方式。

REITs的运行，需要比较完善的制度及法律环境，需要比较成熟的监管，以保护中小投资者的利益。由于我国制度和法律尚不完备，在实际操作中，REITs往往变成了房地产企业的融资工具，跟REITs产品的初衷相差甚远，因此，我国现有的房地产投资信托只能统称为类REITs.另外，目前我国缺少对REITs产品的标准和规范，缺乏相关的配套政策措施，这从根本上制约着REITs的健康成长和快速发展。

（二）我国类REITs产品的收益率不高

根据美国房地产投资信托协会的统计，权益型REITs在1972~2015年的平均年化回报率为12%，高于同期标准普尔500指数的总回报率（10.3%）。由于我国房地产市场发展不充分、不平衡，类REITs收益率不高。

许多类REITs产品的债权性大于股权性，更多体现为租赁收入，而不是资本利得，使得投资者难以获得房地产升值带来的收益。由于证券基金相关法规不完善，组合方式受限，标准REITs难觅，一些类REITs为降低税费负担，交易结构被人为设计得非常复杂，因而交易费用较高，间接影响了投资人的收益率。

（三）我国缺乏专门针对REITs的税收政策

从税收政策层面看，我国税法没有专门针对REITs的规定。比如，在购置/处置物业阶段，我国税法规定卖方需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税，税费负担压力较大。特别是土地增值税没有递延可抵扣机制，并且税率较高。相比而言，美国不征收土地增值税和增值税，仅一次性征收企业所得税。又比如，在持有运营物业阶段，我国运营公司或REITs需要承担租金收入的增值税、企业所得税和房产税。相比之下，美国无增值税，两国最主要的差别在于企业所得税。

美国实行REITs分红部分免税的政策，避免投资收益在REITs和投资者层面双重征税。而我国REITs租金收入要缴纳企业层面的所得税，分配给投资者时，要再次缴纳个人或企业所得税，这样就压缩了REITs的盈利空间和投资收益率。

三、对促进我国房地产信托投资稳步发展的政策建议

（一）制定房地产投资信托的专项法律法规

目前，世界范围内已经推出REITs的国家，均出台了针对REITs的专项法律法规。尽管我国陆续出台了《信托法》《证券投资基金法》和《信托投资公司资金信托管理办法》等相关法规，但针对的投资是证券投资，而不是产业投资，还不能完全适用于REITs产品。因此，可以借鉴REITs成熟市场的运行经验，加快出台针对REITs的相关法律法规，比如《房地产投资信托法》，对REITs的设立标准、运行结构、投资范围、收益分配等进行规制，搭建起一个标准的REITs法律架构。同时，要及时研究出台REITs在证券交易所上市的法律法规，积极推动REITs上市和向普通投资者开放，使其具备较高的流动性、收益稳定性、投资安全性等，推动我国类REITs升级为标准意义上的REITs.

（二）完善房地产投资信托的税收政策

近期来看，由于税收是影响房地产投资信托收益率的重要因素之一，可考虑进一步完善房地产投资信托在设立和经营环节的税收政策。长远来看，完善我国房地产投资信托的税收政策，要与深化税收制度改革结合起来，特别是与房地产税改革和所得税改革相结合，从而为REITs发展创造更好的税收环境。

（三）强化房地产投资信托的行业监管

可以借鉴美国全美房地产投资信托协会的成功经验，结合中国市场的特点，统筹房地产证券化相关参与方的自律监管，将住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等市场参与方纳入监管体系，不断规范并加强REITs市场的监管。