中国正在从投资型经济转向消费型经

十多年来中国经济一直呈现高速增长态势，而在经济驱动因素中，出口和投资成为绝对的主力，而在成熟市场消费拉动才是经济增长的关键所在。数据上看，中国消费率甚至从2000年的63.5%下降到2010年的37%，就是说消费对中国经济增长的贡献不但没有上升，反而在持续下降。而这种下降对经济的可持续增长造成了非常大的压力，中国经济增长方式出现了巨大的偏差。值得高兴的是，消费率在2015年终于实现了突破50%的可喜变化，这对商业地产开发和品牌经营都是一个利好消息。尽管如此，对比国际平均线62%水平，差距依然明显，上升空间尚需打开。
在中国经济增长遇到巨大挑战和阻力的时候，我们都不得不去思考，接下来该如何拉动消费，这才是一种真正的可持续的经济增长模式。

在消费型经济阶段，消费者是有消费意愿的，消费动力和潜能也是客观存在的。他们需要“购物中心、品牌、服务”。目前中国商业地产发展正在由投资型经济市场特征转为消费型经济市场特征。

过去房地产开发商一般是按照住宅房地产的产品逻辑进行商业地产开发，开发投资的功能远远大于商业属性和社会服务属性。

如今，商业地产和购物中心开发将从过去传统的房地产投资方式，转变为城市消费服务功能的提供者，投资目标也转变为追求稳健并且递增的资本性收益，从过去传统售卖房地产转变为给消费者和社会提供消费服务平台。

购物中心、商业地产能够借助众多的物业、把更多的品牌与购物中心建立起一个桥梁，既解决品牌商开店选址问题，同时又可借助购物中心的优势，对他们进行一些必要的运营辅导，购物中心运营者也需要对品牌租户提出改善改良建议，让他们与购物中心定位、与购物中心消费结合得更加紧密。

所以，从投资型经济到消费型经济转型过程中，只要为消费者着想，消费者反过来一定会对购物中心产生一种拥护和依赖，这是一个最朴素的商业逻辑。

住宅房地产的开发理念是时候改变了

住宅房地产的开发理念履行了一种投资功能，更多的地产商充分意识到住宅一次性现金流的收取方式未来可能面临风险和压力。

商业地产项目提供的是社会功能服务平台，只是需要房地产开发公司通过专业的开发技术来实现。从这个意义上看，房地产开发商注定要从过去追求现金流开始转向注重资本性收益。虽然没有办法很快拿到现金流回报，但更多的优质商业地产公司是通过物业增值能力来实现公司市场价值的。香港公司尤其如此，他们均以持有经营型物业作为长期战略性投资手段。与香港相比，我们还是相距甚远，我们必须改变自己的认识。
关注资本性收益，这对于中国房地产开发商来说，无疑也是一条新的出路。

笔者常常想，一个住宅地产商往往为了设计一个小区户型要花费许多的时间，但是在商业地产上，许多开发商却并没有考虑到消费者真正的需求在哪里，理论上并不完全是地产商观念问题，而是打造产品的时候，自身的诉求与商业的诉求不太一致。

住宅与商业进行混合开发本身是一个重要的融合趋势，它能赋予城市新的发展信号，给建筑一个生命，提供一个生活服务载体。当我们把商业与社会服务功能结合在一起的时候，那么在这个特定的片区要更好地服务商圈居民需求，购物中心理应对社会服务功能给予关注。

社会服务可能是接下来每一个地产商业项目，比如购物中心进行所谓创新的时候都需要思考的一个方。坦白而言，社会性的实质还是服务意识的具体体现，是把购物中心商业功能和社会发展功能结合在一起的服务集成。举个例子来说，去图书馆看书，我们能不能把看书人群，除了看书之外的其他需求也满足呢？比如健身。

如果商业地产项目都是站在自身的角度去做项目定位，用“我以为”规划商业地产，这一点肯定是不接地气的。所以接下来做商业设施开发的时候，建议地产商先牢牢抓住经营定位和服务定位，学会从后端往前端看问题。学会从如何稳住常客、提高消费黏性确定自身的项目定位。
服务定位指的是购物中心常客的忠诚度和满意度，也就意味着首先要保证商场服务是他们所需要的。项目发展过程中，揣摩和研究购物中心消费的这部分客人他到底想要什么？他能不能经常来？应该把这些内容作为考虑商业项目定位的首要因素。

经营定位也是一个值得商业地产商考虑的问题，经营定位没有高低贵贱之分，所以接下来地产商可能要在整个开发思路中，从过去的先做开发定位，后做经营定位、服务定位进行一个逆转，要先做服务定位，经营定位，然后再根据经营定位和服务定位判断自己的开发模式，能开发就开发，不能开发找到有能力的人开发，甚至放弃开发

有城有业有配套，宜居宜业宜商

从全球范围来看，各国商业地产均有自己的发展模式，比如美国注重空间发展要素，与时俱进的现代消费特征和生活方式，它强调引领型的消费模式。

澳洲则突出高消费黏性，注重生活功能全组合的做法。如果说从频率上来讲，澳洲的购物中心会比其他地区的购物中心消费者的关注频率更高，消费黏性更足。

日本，所有的商业设施都要给消费者提供至高无上的精神上的满足感，提供尊贵的服务感受，购物中心要从服务角度强化与消费者的连接。日本购物中心更注重从提高商品品质、服务水准与附加值角度运营自己的购物中心，这可能远远的比那些妄图引进一些商圈并不需要的品牌，还要贴补很多的装修来得要值。

再来看香港购物中心十年发展至今的变化，香港已经从我们过去理解的高端时尚向泛时尚化、泛生活化演变，同时强调持有型、经营型的商业物业做长期投资。

中国大陆购物中心通常以服务具有较强购买力的年轻和高端群体为取向，生活气息非常薄弱，并且目前的商业地产偏向于追求土地开发收益，追求房地产现金流，这不是商业地产的发展逻辑

在机会和挑战并行的环境中，不少购物中心目前正在寻求创新发展的新路径。而新商业设施的未来，从地产做到商业，都需要推进到城市配套和社会服务整合的高度。
2015年之前的商业房产存量非常巨大，如果开发商还用传统的开发思想去进行购物中心的开发，那么这个困难将是巨大的。十年之前万达能够成功，是因为它抓住了很好的时机。
对于商业地产以及购物中心而言，都要强调历史观，而对购物中心行业而言，产品深化期已经到来了。
随着社会消费的不断变化，中国的零售业会产生新的业态，如果能够抓住核心商圈的主力消费人群，让他变成常客，这个购物中心和百货店一定受到消费者的拥护。

“有城有业有配套，宜居宜业宜商”。这应该是中国零售业、商业地产与城市发展融合而形成的新格局。商业地产要与城市发展结合，与社会服务结合，以这样的理念来打造商业项目，我们的商业将会逐步融入到社会发展当中。

比如一个地区有四五万人口，原来买生活用品都要开车到七八公里之外的商业中心去买。在这样的地区开发一个购物中心，如果用时尚定位，恐怕客流基数不够，但如果用日常生活服务的定位，它有四五万人等着你给它提供新的服务场所，就会有很强的发展支撑。

从过去的时尚生活转向我们居家生活，从大型的购物中心模式转向生活中心商业模式，这将是未来顺理成章的一件事情。特别是在老龄化日益迫近的新环境下，他们不想奔波，他们需要便利的生活。

抓刚需+跨界社交型消费圈层+人无我有

中国消费行为的变化和消费选择的偏好对购物中心和新兴商业提出了新要求，可以将其理解为消费行为变化的主要表现方式：比如消费者随意性大，奢侈品不再被炫耀，消费个性意识升温，体验和休闲意愿强烈等。

消费者的关注点和消费习惯，其实对购物中心未来方向已经做出了明确的提示。CBRE UK 调研机构曾经在2015年做了一项调研，罗列了16个因素，它分析了购物中心里消费者最重要的几个关注点，最后可归结为六个字，“商品、服务、场所”。从物质追求转为商品融合精神消费，让商品、服务、场所匹配消费者兴奋度。

任何一个成功的商业地产项目，如果在这六个字当中牢牢的抓住了消费者的偏好，牢牢地服务好了自己核心商圈的消费人群，这对于购物中心来说就向成功迈进了一大步。

虽然生活刚需非常强劲，但生活水平品质要求却比以前要高了，需要更多的品牌选择。此外，物美价廉，这是每一个商业都要遵循的一个法则，同时还要具备足够的生活便利性。

譬如，日本所有的百货店地下一定是食品。食品实际上就是一个刚需，但是食品选择的方向会非常多，并不是我们简单的理解为坐在那个地方吃一顿饭，它也可以袋装食品、本地特色食品等等。一定要抓住刚需，无论是区域型的、还是城市型、社区型的购物中心其实都需要把刚需做足。

虽然消费者随意性大，但是组合性的消费将会在未来成为主流。在消费随意性大的情况下，通过购物中心的组合让它变得丰富��彩，对于购物中心扩大营业额会非常有帮助。社交型的消费、圈层型的消费也非常重要，比如咖啡厅跟服装进行跨界的组合，因为消费者其实可能随时都会有一种消费的冲动，或许在想喝一杯咖啡时就想来一点甜品，喝完咖啡吃完甜品还会逗留，逛更多的店等等。
购物中心要做到“舍”和“得”，在消费者当中会有一部分人或许会因为一个针线包的消费来到这个购物中心进行延展消费，如果这个地方没有，消费者很有可能去的是另外一个购物中心。