住宅开发商转型做商业地产，必须先转变四个观念！

从“点石成金”到“潜心研发”

许多开发商为自己的项目重金请境外知名设计师来“点石成金”，然后大肆宣传抬高项目售价，住宅开发商这样做往往能够吸引到众人眼球和引来许多买家的追捧，或多或少起到一定效果，因此许多开发商对此乐此不疲。

于是，开发商业地产项目沿用相同套路。

也有开发商列举了上海西郊百联购物中心成功的例子，因为，西郊百联购物中心的原开发商“上海友谊购物中心发展有限公司”当时确实请了美国著名的商业地产设计单位“捷德建筑师设计事务所”设计了建筑方案。

不错，西郊百联的成功，美国建筑师当然有贡献，但主要是我们当时的友谊集团组织了一大批包括笔者在内的内部商业和工程专家紧密配合，光市场调研、内部布局设计和系统配置构思就花了整整一年的时间。

开业后所有来参观的人都惊叹：西郊百联没有死角！其实西郊百联商业物业的价值得到充分挖掘，除了美国建筑师大的规划和建筑形式作用以外，更重要的是开发商自己的细致工作使然。所以，西郊百联购物中心的成功，绝不是美国设计师“点石成金”，而是当时的开发商友谊集团购物中心发展有限公司利用自身的资源“潜心研发”和后来精心经营的结果。

那么，为什么开发商业房地产需要“潜心研发”呢？

1单一与复合。

住宅项目是单一受众，而商业项目的受众是复合受众。

住宅项目的受众是住户，而商业项目，尤其是城市综合体项目的受众是复合受众——除了住户以外，还包括了来购物或娱乐消费的顾客、在项目内经营商业和服务业的各类商家的管理和营业人员、酒店的住客、办公室的办公人员、入驻的国家机关工作人员等等。

因此，住宅项目只要满足住户的居住要求就可以了，而商业项目尤其是城市综合体商业项目除了需要满足住户的居住要求以外，还需要满足来到本项目的顾客、经营者、住客、办公人员、公务人员、管理人员等等所有人的要求。

所以，这类建筑物业的设计和建造并不是能够由一个著名的建筑师“点石成金”就可以了，而是需要将这种复合的需求通过商业地产专家的帮助一一鉴别出来，并通过商业地产专家的指导预先编制好满足这些需求的预案，一一落实到项目的设计和建造过程中去，也就是在商业地产专家的帮助下通过“潜心研发”来在项目上满足这些复杂的需求。

2个性与共性。

无论是住宅项目还是商业、城市综合体项目，凡是做得好的成功的项目有他们的共性就是受到受众的喜欢追捧。
然而，凡是受到受众喜欢或追捧的项目都彰显他们各自的个性，以住宅项目为例，创造这种受到喜欢追捧的个性非常简单：

地段好、交通便、环境美、得房率高、房型好。

而创造使得商业项目或城市综合体项目受到喜欢或追捧个性太多太复杂了，假如项目上也有部分住宅的，那当然地段好、交通便、环境美、得房率高、房型好也适用。但创造今后入驻某个商业项目的数百家商家的经营物业技术条件这项无数个个性不是一件容易的事，因为，只有把这些集合到一个屋檐下跨行业的不同商家开展经营活动所需要的各种不同的个性满足了，才有可能实现众多顾客来消费这个共性。

从“统一排座”到“各得其所”

在一个纯住宅项目开发布局的时候，需要考虑的问题往往是在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照充足的前提下统一排座，哪一栋楼放哪个位置没有太多的讲究，只要整体效果图看起来好看就是了。

而大型商业房地产项目尤其是大型城市综合体项目的总平面布局讲究是多了去了，最最讲究的是需要“各得其所”，如果有大型商业的城市综合性项目的总坪布局也是按照住宅的在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照满足的前提下统一排座，那会产生灾难性的后果，因为：

1萝卜青菜各有所爱。

在一个同时建有不同类型物业的项目上，不同的物业需要不同的位置，比如商业物业需要热闹，需要临街，需要容易接受到人流和人流到达方便的部位，那么商业物业必须布置在阳角、人流通过多的临街面边上，这样布置的商业价值就会高。而写字楼、宾馆、和住宅物业需要相对静一点的环境，尽量在避免车流和人流嘈杂的部位布置但出入口需要方便一点的部位。如果把这几类物业的基本位置布置反了，将会极大地降低整个项目的物业价值。

2金角银边与青草肚皮。

如果一个大型商业项目是一个开放式的购物中心项目，这样的项目物业布局的价值挖掘必须要巧用商业地产行业内所说的“金角银边草肚皮”的布局理念，也就是在边、角这些商业价值高的部位建那种租金收得高但不那么聚人气的商家使用的物业，在青草肚皮（纵深处）这些商业价值比较低的位置建大量积聚人气的大型主力店使用的物业，这样可以把人气导入到项目的内部来提升整个项目的人流，从而提升整个项目物业的整体租售价格水平。