消费型经济时代，商业地产可以这样做！

随着消费习惯和消费行为的改变，加之商业地产项目布局密度的不断加大，各类商业设施的发展路线即将发生深刻变革。只有迎合市场、贴近生活、服务社会，商业地产才能在存量巨大并且增量市场竞争激烈的新环境下，成为消费市场的有效供应。从购物中心向生活方式中心、社会服务中心转变正在成为行业发展的重要趋势。强调生活化和社会化的购物中心将如何呈现社会属性和服务功能？在此背景下，地产商和商业品牌该如何做出创新与改变？
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中国正在从投资型经济转向消费型经济

十多年来中国经济一直呈现高速增长态势，而在经济驱动因素中，出口和投资成为绝对的主力，而在成熟市场消费拉动才是经济增长的关键所在。数据上看，中国消费率甚至从2000年的63.5%下降到2010年的37%，就是说消费对中国经济增长的贡献不但没有上升，反而在持续下降。而这种下降对经济的可持续增长造成了非常大的压力，中国经济增长方式出现了巨大的偏差。值得高兴的是，消费率在2015年终于实现了突破50%的可喜变化，这对商业地产开发和品牌经营都是一个利好消息。尽管如此，对比国际平均线62%水平，差距依然明显，上升空间尚需打开。

在中国经济增长遇到巨大挑战和阻力的时候，我们都不得不去思考，接下来该如何拉动消费，这才是一种真正的可持续的经济增长模式。

在消费型经济阶段，消费者是有消费意愿的，消费动力和潜能也是客观存在的。他们需要“购物中心、品牌、服务”。目前中国商业地产发展正在由投资型经济市场特征转为消费型经济市场特征。
过去房地产开发商一般是按照住宅房地产的产品逻辑进行商业地产开发，开发投资的功能远远大于商业属性和社会服务属性
如今，商业地产和购物中心开发将从过去传统的房地产投资方式，转变为城市消费服务功能的提供者，投资目标也转变为追求稳健并且递增的资本性收益，从过去传统售卖房地产转变为给消费者和社会提供消费服务平台
购物中心、商业地产能够借助众多的物业、把更多的品牌与购物中心建立起一个桥梁，既解决品牌商开店选址问题，同时又可借助购物中心的优势，对他们进行一些必要的运营辅导，购物中心运营者也需要对品牌租户提出改善改良建议，让他们与购物中心定位、与购物中心消费结合得更加紧密。
所以，从投资型经济到消费型经济转型过程中，只要为消费者着想，消费者反过来一定会对购物中心产生一种拥护和依赖，这是一个最朴素的商业逻辑。

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住宅房地产的开发理念是时候改变了

住宅房地产的开发理念履行了一种投资功能，更多的地产商充分意识到住宅一次性现金流的收取方式未来可能面临风险和压力。

商业地产项目提供的是社会功能服务平台，只是需要房地产开发公司通过专业的开发技术来实现。从这个意义上看，房地产开发商注定要从过去追求现金流开始转向注重资本性收益。虽然没有办法很快拿到现金流回报，但更多的优质商业地产公司是通过物业增值能力来实现公司市场价值的。香港公司尤其如此，他们均以持有经营型物业作为长期战略性投资手段。与香港相比，我们还是相距甚远，我们必须改变自己的认识。

关注资本性收益，这对于中国房地产开发商来说，无疑也是一条新的出路。

笔者常常想，一个住宅地产商往往为了设计一个小区户型要花费许多的时间，但是在商业地产上，许多开发商却并没有考虑到消费者真正的需求在哪里，理论上并不完全是地产商观念问题，而是打造产品的时候，自身的诉求与商业的诉求不太一致。

住宅与商业进行混合开发本身是一个重要的融合趋势，它能赋予城市新的发展信号，给建筑一个生命，提供一个生活服务载体。当我们把商业与社会服务功能结合在一起的时候，那么在这个特定的片区要更好地服务商圈居民需求，购物中心理应对社会服务功能给予关注。
社会服务可能是接下来每一个地产商业项目，比如购物中心进行所谓创新的时候都需要思考的一个方。坦白而言，社会性的实质还是服务意识的具体体现，是把购物中心商业功能和社会发展功能结合在一起的服务集成。举个例子来说，去图书馆看书，我们能不能把看书人群，除了看书之外的其他需求也满足呢？比如健身。

如果商业地产项目都是站在自身的角度去做项目定位，用“我以为”规划商业地产，这一点肯定是不接地气的。所以接下来做商业设施开发的时候，建议地产商先牢牢抓住经营定位和服务定位，学会从后端往前端看问题。学会从如何稳住常客、提高消费黏性确定自身的项目定位
服务定位指的是购物中心常客的忠诚度和满意度，也就意味着首先要保证商场服务是他们所需要的。项目发展过程中，揣摩和研究购物中心消费的这部分客人他到底想要什么？他能不能经常来？应该把这些内容作为考虑商业项目定位的首要因素。