开发三四线城市商业地产，未来要这么干！

未来中国三四线城市的发展随着行业发展的逐步明确、优胜劣汰，新的零售、新的商业、新的模式将迎来新的成长周期。同时，未来三四线城市的商业零售将实现优化供应链，提升运营能力、大数据能力、物流能力并形成差异化，提升综合竞争力。

很多商业地产项目由于前期的策划、定位不准，再加上当地设计院的设计不专业、招商团队的不专业、运营团队的不专业，导致了很多商业地产项目在国内三四线城市开不了业，或是运营不成功，使得很多商业物业长期处于闲置浪费状态，形成几万甚至几十万平方米的商业建筑垃圾。未来的国内三四线商业地产定位，一定要从长远性的特征去做综合的分析和评估。项目规划，一定要坚持独到专业的眼光。对三四线城市来说大型的商业设施投资非常的巨大，周期性比较长，是政府、社会及百姓都关注的系统工程。很多中小城市，开发商在取得土地使用权后，往往根据主观的想法来开发商业体。对于商业项目开发而言，前期定位、项目招商销售、运营管理都至关重要。前期定位起着方向性和纲领性的作用，前期定位是商业地产项目的运作基础，是项目招商销售和运营管理的指导原则，能够影响整个商业项目的发展方向和前景。所以商业地产项目的定位对商业地产的开发起着极为重要的作用和意义。

中国有284个地级市，369个县级市，接近5亿的人口。随着三四线城市居民收入的快速增长，根据《经济学家》、麦肯锡、波士顿咨询等机构的预测，到2020年，中国超过66% 以上的中等收入消费者将来自数量众多的中小城市。中国三四线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿大大高于一二线城市的消费者，这意味着这类城市蕴含着极大的商业地产发展机会，深入理解三四线城市消费者，正确认识三四线城市的商业业态，做商业地产规划时，首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后商业项目的运营繁荣，在商业前景看好的前提下，项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。

三四线城市的商业定位、规划必须通过专业的大数据分析论证后，得出需要多大的商业面积才能满足当地消费者的需求。很多销售代理公司为了迅速能拿到销售提点，在没有进行市场调研和专业的数据分析情况下，模仿一二线城市的开发方案，脱离本城市的实际情况。而当地的销售代理公司基本只负责销售，不负责招商，最后导致项目无法按期开业。即使开业，后期的商业运营也无法持续。

国内三四线城市商业地产项目，很多商业规划有共同的缺点。都从开始就没有综合考虑到商业地产的规划要素，例如物业、环境、交通组织，甚至包括停车场的停车位设计，室内外的人流、车流、商流的动线，商家在配货的时候卸货平台等等。一个大型的商业项目是老百姓集中消费、休闲、工作及投资的场所，是一个城市的名片，一个城市的象征，集合了多种商业资源和国内外知名主力商家的象征性场所。很多项目不是越大越好，不是大就能取胜。三四线城市的商业体必须立足本城市的社区商圈，兼顾城市商业聚集的功能，要为社区商圈和城市消费主流群体的未来生活方式预留升级的空间。

国内三四线城市

商业地产目前普遍存在的问题

目前三四线城市商业地产普遍缺乏长远的规划，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才与商业理念。同时，有关规划部门统筹不到位，规划、把关不严格，商业网点规划形同虚设。虽然大部分三四线城市都做过城市的商业网点规划，但总体来看，存在的问题是重复规划，盲目建设，总量得不到控制，且分布不合理。

三四线城市的本地开发商表现特征是拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷和一定的隐患。很多商业地产项目还是以住宅起家的开发商为主，这类商业地产开发商几乎绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。