商业地产洗牌阶段十大趋势解读助力市场破局

中国商业正处在一个变革整合、异彩纷呈的崭新时代。商业视野全球化，商业体量空前庞大，消费模式提档升级，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，新政策下也对商业地产进行不断洗牌，丛林法则时时发酵……在这个变化莫测的大时代，商业地产企业需把握行业发展的趋势，提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。

商业地产库存较大多渠道去库存贯穿始终

由于商业地产产能过剩，去库存一直是商业地产的重点问题。根据国务院办公厅出台的若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但从数据来看，2018年度商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。

新一线城市步入存量时代三四线城市进一步布局

数据显示，新一线城市购物中心总存量平均为468万㎡，人均购物中心面积为0.48㎡，人均购物中心水平已达一线城市水平。从总量上来说，新一线城市均值与一线城市的930万㎡还有一定差距，但从人均购物中心面积来看，新一线城市人均购物中心面积为0.48㎡，而一线城市是0.52㎡；从购物中心人均资源来看，新一线城市已接近一线城市的人均水平。

随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下，新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌，共18个城市位列其中。在此情景下，一、二线城市的购物中心趋于饱和，三、四线城市是未来5—10年内商业地产的机会，甚至包括五线城市。

体验式消费成为不变的创意主题

零售业正在被科技改变是大势所趋，但在电商如此发达的今天，消费者之所以还会选择去实体店购物，有一个重要的原因——体验。随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。

以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。

侧重最后一公里经济圈

复合型社区商业产品仍占优势

过去很多年，国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人，主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下，房地产行业需要转型发展，部分房地产开发商已经把目光投向了老年人，这将是房地产行业的一个重大变化。房地产行业在规划未来建设项目的时候，首先要考虑行业服务人群主要是谁，需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。

社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。

商业地产再现去粗取精、优胜劣汰新阶段

据不完全统计，2017年全国新开业购物中心约900家，商业体量9000万平方米，大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系，平均开业率约为五成，照此估算，2018年新开业购物中心数量将与2017年基本持平。

总体而言，2018年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰。

联合办公快速发展实现存量盘活与办公形式创新

我国联合办公发展迅速，通过对存量商办物业更新改造、创新办公形式，通过空间、社群、服务的打造，实现存量盘活。作为近年商业地产领域的新兴业态，2016-2017年，越来越多的企业涉足该领域，通过客户定位、互联网思维的运用、线上线下社群的打造、特色服务的提供等盘活存量，实现了快速布局与发展。联合办公将成商业地产发展新趋势，但联合办公既带来发展新机遇，也带来挑战，各类企业应借鉴优秀企业的发展经验，清晰定位、加强运营与服务、丰富盈利模式，实现长远发展。

政策调控力度加大

细化政策将实施落地政策支持层面

调控力度仍将逐步加大，未来有待更细化、落地的政策出台。2016-2017年，在商业地产整体面临去化压力的背景下，国家对商业地产调控力度加大，对于增量市场，因城施策、优化供应结构。政策优惠方面：未来可以通过出台减免非住宅房产税、取消企业所得税及土地增值税预征、降低“营改增”增值税税率等优惠政策，降低企业资金压力，释放市场活力。

轻资产化步伐进一步推进

商业地产开发企业迫于拿地成本、人工成本、运营成本的重重压力，以输出管理为主，帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目将会继续增加。“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点，但商业地产是一个市场化和金融化相交织的领域，轻资产模式要求与资本的结合非常紧密，其推进更是基于雄厚的资金基础，轻资产运营模式考验的是运营能力和融资能力的整合。

因此，有专业研究机构认为，轻资产模式更适合于在购物中心领域已经形成一定的品牌优势，具备商业、地产、金融资源整合能力的运营商；对于尚缺乏成功落地项目的绝大部分房地产开发商而言，并不具备普遍的适用性。

电商、O2O和互联网技术、思维

将进一步得到广泛应用

大数据应用步伐将加快。互联网大数据浪潮来袭，对传统的实体商业冲击极大，因此，房企纷纷把目光投向互联网，各类电商O2O平台层出不穷。

O2O带给我们的，是更好的用户体验，消费者网上筛选、线上支付、线下享受产品和服务的过程，是商业地产互联网化的一个基本逻辑，但仅仅是一部分。简单的B2C平台，或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的，需要更多关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。

随着现代商业的创新发展以及业态调整升级，我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。

业态组合和品牌组合的优化创新乃破局关键

发达市场社会零售总额60%以上产生于服务类业态，真正的零售类业态只占30%左右。随着中国经济快速发展，经济结构发生显著变化，消费结构也随之发生变化，零售比例下降、服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势，不可逆转。

随着竞争加剧，各大购物中心开始重新规划业态布局，符合大众消费潮流的新兴品牌受到各大购物中心的欢迎。在消费需求不断变化升级的2018年，推进购物中心和商业品牌的创新优化和创意发展，孕育着巨大的空间和机会，对于市场破局极其关键。