2018商业地产行业变革的新迹象、新场景、新趋势

一、实体商业总体市场回暖，消费结构快速升级

1、传统商业消费回暖，新型消费形式增长迅速

19大的报告中明确指出：当下我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这在中国大商业消费行业也能看出端倪，表现为4大方面：

① 宏观经济模式从投资驱动走向消费驱动。这几年中国经济结构转型最大的变化是：消费代替了投资，成为我国经济增长的最大驱动力。消费已成为我国经济的发动机，中国经济增长模式已从依靠投资驱动为主转向依靠消费驱动为主。

② 消费者信心连创新高。根据国统局数据，消费者信心指数出现明显回升。

③ 服装化妆品、珠宝、家用电器消费率先复苏。2018年1-9月，社会消费品的细分消费品类上，限额以上服装、化妆品、金银珠宝、家用电器1-9月份同比增长，化妆品、家电品类增速良好，金银珠宝显著复苏。

④ 新型消费快速涌现，呈全行业最大亮点。除了宏观经济企稳回暖带来的传统消费的复苏，更值得注意的是，消费升级导致全国居民人均文化娱乐服务支出增长出现了高增长，平均达到9.9%。

2、商业项目供给理性且小幅上升，但总体依然供应过剩

相关数据显示，预计在2018年1月至2018年12月开业且商业面积在5万㎡及以上的购物中心将达到近400余个。

虽然从总量上看，商业地产目前总体供过于求，但被淘汰的是低端的同质化产品，行业内真正高质量的商业项目供不应求。

最近两年如七宝万科、成都太古里、上海大悦城等一批新开的购物中心，无论是客流量、营业额和租金都全面超越同地段平均水准，新的高质量供给正在加速改变着市场需求。

二、商业地产行业企业加速洗牌，品牌企业占有率快速提升

1、中资和港资品牌开发商两大阵营战略相异，一快一慢，占领市场主流份额

于企业维度而言，商业地产界的纵横捭阖依然要看那些闪亮的名字。按阵营分，以恒隆、太古、九龙仓、新鸿基为代表的港企外资，以大悦城、华润、龙湖、万科为代表的内地开发商。

截然不同的经营策略是这两大阵营最大的不同，毫无疑问，内地商业地产商更注重整体的规模效应，而以港资为代表的外资开发商则更着力于通过精细化的运营管理以求得现金流收入的不断提高。

2、内地品牌开发商快速并购，鲸吞经营不善项目，提高市场占有率

先来说内地开发商。对比四平八稳的港资开发商，内地开发商的最大特点是发展速度快、敢创新，这种模式特别适用于快速发展的中国消费市场环境。

当前局面下他们追求规模的扩张方法主要有二种：

其一是较为传统的通过综合体开发的方式来增加自身所持有的商业物业量。以“后起之秀”龙湖和央企华润为代表。以龙湖为例，其在2016年已开业21座商场的基础上，未来三年分别计划新开5座、3座和7座商场，比之港企“一年磨一剑”甚至更慢的速度，龙湖扩张不可谓不快。

其二是近两年开始勃兴，并大概率成为今后主流趋势的轻资产输出方式。这要求企业具有极强的运营管理能力，此绝非一般企业能为。这以大悦城为代表，两年间已实现天津和平、上海长风、北京石景山与贵阳四子落地，西安项目已经筹备在年底璀璨开业。

三、商业地产产品线的产品创新新局面

自从中国的购物中心在2015年进入成熟阶段后，市场局势出现了新的变化。新的局势是行业供给还在不断增加，消费升级的新需求不断涌现，消费层次在快速提升。

因此，购物中心的产品发展和经营内容也是跟随消费升级在做出不断创新，以与之相匹配，总体来看，生活化、艺术化、街区化和塑造城市IP成为这种创新趋势的主要代表。

目前商业地产产品线可以分为四类，即城市型购物中心、区域性购物中心和社区邻里型的购物中心及主题型购物中心。

1、城市型购物中心——更具城市的名片、品质化和文化情怀

进入2018年的中国新一代的城市型购物中心出现了新的变化，这种变化最大的体现是城市文化和人文精神的植入，代表着一个城市的生活方式和品质水准。

具体来看，新一代的城市型购物中心将体现出四大方面特点：

1、城市型购物中心一定是能够代表这座城市精神，能成为这座城市代言人；

2、它代表这个城市的文化特性和气质，是这个城市市民传承文化的纽带，也是外来者感知城市文化的门户和窗口。越来越多的文化资源这里聚集，文化能量在这里被激活；

3、作为城市的地标，建筑颜值不仅要高，也要体现这座城市的特有气质，成为人们喜爱去的场所，而不仅是商场；

4、零售业态仍将在城市型购物中心占主导地位，招商品牌将更重视其调性以及与当地文化的融合。

2、区域性购物中心——打造以家庭客群为主的日常生活场景

不同于城市型购物中心的名片化和人文精神，区域性购物中心的变化则更加贴近生活，具备多元变化的属性。不同城市、不同区域、不同客户群体的生活方式，决定了其所需要的购物中心的生活场景。

总体来看，区域型购物中心也出现新的四大方面趋势，分别是：

1、区域性购物中心越来越贴近日常生活，注重场景的塑造，更强调消费者的参与感；

2、品类比较全，但会结合区域地理、人群等特性，侧重生活化；

3、功能性为主的商场将逐渐出局，取而代之的是有好的消费内容的项目；

4、不再追求超大规模体量，更趋向于做出特色和精品。

随着有实力的开发商纷纷开始加大对社区商业的投入，越来越多的“小而美”的邻里型、社区型购物中心在城市里开花。

1、邻里型、社区型购物中心将来一定会做得更精更便利，市场也会更细分；

2、设计上尺度会做得更小，更街区化。开放的空间会更多，延续家庭的功能，成为家庭的会客厅。

4、主题型购物中心——因地制宜打造独一无二的IP

除了上述常规三种分类外，2018年主题型购物中心也会是未来的一个重要方向。有些购物中心区位独特，体量不大，在定位上不妨可以考虑主题型购物中心，打造出独一无二的IP，著名的案例包括上海迪士尼小镇和南京红山动物园商业项目。